อย่าได้ตระหนกกับข่าวคลาดเคลื่อน! อสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ไม่ได้หดตัว 3 ปีซ้อน เพียงแต่ในปี 2559 ล่าสุดเพิ่มขึ้นแค่ 2.4% เท่านั้น

            ตามที่มีข่าว "อสังหาฯ หดตัว 3 ปีซ้อน 'ค้างสต็อก' 4 หมื่นยูนิต" ใน นสพ.กรุงเทพธุรกิจ หน้า 1 ฉบับวันจันทร์ที่ 6 กุมภาพันธ์ นั้นไม่เป็นความจริง ดร.โสภณ ในฐานะผู้ทำศูนย์ข้อมูลฯ ที่ใหญ่สุดในประเทศไทยยืนยืนพร้อมนำเสนอข้อมูลที่เป็นจริงเพื่อประโยชน์ของผู้เกี่ยวข้องทั้งนักพัฒนาที่ดิน สถาบันการเงิน ส่วนราชการที่กำกับนโยบาย นักลงทุนและประชาชนทั่วไป

            ความจริงก็คือ โครงการเปิดใหม่ในปี 2559 นั้นเพิ่มขึ้นกว่าปี 2558 เล็กน้อย แม้จะเรียกได้ว่าไม่ได้เพิ่มขึ้นก็ตาม เพราะเพิ่มขึ้นเพียง 2.4% ทั้งนี้ข้อมูลรายเดือนจากการสำรวจโครงการใหม่อาจน้อยกว่านี้ เพราะในแต่ละไตรมาส ศูนย์ข้อมูลฯ ได้ไปสำรวจแบบ "ปูพรม" จึงพบโครงการที่ตกหล่นบ้าง และสุดท้ายจึงได้จำนวนโครงการเปิดใหม่ 459 หน่วย จากปี 2538 ที่มี 431 หน่วย จำนวนหน่วยขายเพิ่มขึ้น 2.4% จากที่เกิดขึ้น 107,990 หน่วยในปี 2558 เพิ่มเป็น 110,557 หน่วย (http://bit.ly/2kheydT) อย่างไรก็ตาม ดร.โสภณ ก็เคยคาดการณ์ว่าปี 2559 ตัวเลขเปิดใหม่อาจต่ำกว่าปีก่อนเล็กน้อย (http://bit.ly/2iFB4yy) แต่เมื่อรวบรวมโครงการที่ตกหล่นจากการ "ปูพรม" สำรวจอย่างละเอียด กลับพบว่าเปิดตัวเพิ่มขึ้น

            หากพิจารณาจากมูลค่าการพัฒนาจะพบว่ามูลค่าลดลงถึง 12.2% คือลดลงจาก 435,056 ล้านบาทในปี 2558 เหลือเพียง 382,110 ล้านบาทเท่านั้น การลดลงของมูลค่านี้เป็นเพราะในปี 2558 มีการพัฒนาที่อยู่อาศัยราคาแพงเป็นจำนวนมากเป็นพิเศษ แต่ในปี 2559 สินค้าราคาแพงกลับเกิดขึ้นน้อยลง ทำให้มูลค่าลดต่ำลง จะเห็นได้ว่าราคาเฉลี่ยของที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ในปี 2559 คือ 3.456 ล้านบาทต่อหน่วย ในขณะที่เป็นราคาสูงถึง 4.029 ล้านบาทในปี 2558 ราคาบ้านในกรุงเทพมหานครและปริมณฑลยังถูกกว่าในกรุงฮานอยที่ขายสูงถึงเฉลี่ยหน่วยละสูงถึง 5.648 ล้านบาท

            ยิ่งกว่านั้น ดร.โสภณ พรโชคชัย ยังเปิดเผยข้อมูลผลการสำรวจตลาดที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลโดยสำรวจโครงการต่างๆ 1,837 แห่งพบว่ายังมี ที่อยู่อาศัยซึ่งรวมทั้งบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ อาคารพาณิชย์ และห้องชุดที่ยังไม่มีผู้ซื้อและยังอยู่ในมือของผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินจำนวน 184,329 หน่วย ปรากฏว่ามีจำนวน 43,014 หน่วย ที่จะแล้วเสร็จในปี 2561 ยิ่งกว่านั้นยังมีอีก 30,968 หน่วยที่คาดว่าจะแล้วเสร็จในปี 2560 อีกราว 2 ปีข้างหน้าขึ้นไป ทั้งสองกลุ่มนี้รวมกันประมาณ 40% ของหน่วยขายที่รอผู้ซื้ออยู่ทั้งหมด หากเกิดวิกฤติ (แต่ยังไม่เกิดในวันนี้) ก็อาจทำให้จำนวนหน่วยขายที่ยังแทบไม่ได้สร้างเหล่านี้ลบหายออกไปจากตลาด

            ข้อนี้ชี้ให้เห็นว่าการที่ไม่มีข้อมูลภาคสนามที่ครบถ้วน อาจทำให้เกิดความเข้าใจผิดได้ แม้เศรษฐกิจของชาติไทยจะชะลอตัวลง แต่รัฐบาลก็พยายามจะ "ปั้ม" ให้ดีขึ้น ซึ่งสาธารณชนก็ยังไม่แน่ใจว่ารัฐบาลจะดำเนินการสำเร็จหรือไม่ แต่อย่างน้อยการ "ปั้ม" อย่างนี้ ก็ทำให้เกิดผลของการเปิดตัวโครงการใหม่ ๆ มากขึ้น  แต่ที่น่าใจก็คือหน่วยขายเปิดใหม่โดยบริษัทมหาชนและบริษัทในเครือสูงถึง 84% เหลืออีกเพียง 14% เป็นของบริษัทนอกตลาดหลักทรัพย์เท่านั้น (http://bit.ly/2kIyV7j)

            ต้องมีข้อมูลที่ดี จึงจะมีวิสัยทัศน์ที่ถูกต้อง