เราต้องรู้ข้อมูลให้ชัดเจนว่าบ้านแบบไหนขายได้ ขายไม่ได้ เป็นที่ต้องการของตลาดหรือไม่อย่างไร ไม่ใช่คิดเองเออเอง เราจะได้ลงทุนซื้อบ้านอย่างรอบรู้ มา10 บ้านที่ขายดีและ 10 บ้านที่ขายไม่

            ผมในฐานะประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) จัดอันดับทำเล ประเภทบ้านและระดับราคาที่น่าสนใจที่สุดในการลงทุนเพราะราคาสินค้าเพิ่มขึ้นเป็นอย่างมากไว้ 10 อันดับดังต่อไปนี้:

            อันดับที่ 1 บ้านเดี่ยว ระดับราคา 3.001-5.000 ล้านบาท ในทำเล E2: นิมิตใหม่ มีจำนวน 365 หน่วย มีราคาขาย ณ เดือนมิถุนายน 2559 หน่วยละ 3.698 ล้านบาท เพิ่มเป็นหน่วยละ 4.077 ล้านบาท ณ สิ้นปี 2559 หรือเท่ากับเพิ่มขึ้น 10.3% ในระยะเวลาเพียงครึ่งปีหลังของปี 2559

            อันดับที่ 2 บ้านเดี่ยว ระดับราคา 2.001-3.000 ล้านบาท ในทำเล M4: นครไชยศรี มีจำนวน 64 หน่วย มีราคาขาย ณ เดือนมิถุนายน 2559 หน่วยละ 2.744 ล้านบาท เพิ่มเป็นหน่วยละ 2.989 ล้านบาท ณ สิ้นปี 2559 หรือเท่ากับเพิ่มขึ้น 8.9% ในระยะเวลาเพียงครึ่งปีหลังของปี 2559

            อันดับที่ 3 ทาวน์เฮาส์ ระดับราคา 1.001-2.000 ล้านบาท ในทำเล H6: ปากน้ำ มีจำนวน 474 หน่วย มีราคาขาย ณ เดือนมิถุนายน 2559 หน่วยละ 1.636 ล้านบาท เพิ่มเป็นหน่วยละ 1.780 ล้านบาท ณ สิ้นปี 2559 หรือเท่ากับเพิ่มขึ้น 8.8% ในระยะเวลาเพียงครึ่งปีหลังของปี 2559

            อันดับที่ 4 ห้องชุด ระดับราคา 1.001-2.000 ล้านบาท ในทำเล M4: นครไชยศรี มีจำนวน 150 หน่วย มีราคาขาย ณ เดือนมิถุนายน 2559 หน่วยละ 1.651 ล้านบาท เพิ่มเป็นหน่วยละ 1.790 ล้านบาท ณ สิ้นปี 2559 หรือเท่ากับเพิ่มขึ้น 8.4% ในระยะเวลาเพียงครึ่งปีหลังของปี 2559

            อันดับที่ 5 ทาวน์เฮาส์ ระดับราคา 3.001-5.000 ล้านบาท ในทำเล H6: ปูเจ้าฯ - เทพารักษ์ มีจำนวน 85 หน่วย มีราคาขาย ณ เดือนมิถุนายน 2559 หน่วยละ 3.590 ล้านบาท เพิ่มเป็นหน่วยละ 3.890 ล้านบาท ณ สิ้นปี 2559 หรือเท่ากับเพิ่มขึ้น 8.4% ในระยะเวลาเพียงครึ่งปีหลังของปี 2559

            อันดับที่ 6 บ้านเดี่ยว ระดับราคา >20.000 ล้านบาท ในทำเล F4: ลาดพร้าว 91 - บางกะปิ มีจำนวน 57 หน่วย มีราคาขาย ณ เดือนมิถุนายน 2559 หน่วยละ 22.282 ล้านบาท เพิ่มเป็นหน่วยละ 24.077 ล้านบาท ณ สิ้นปี 2559 หรือเท่ากับเพิ่มขึ้น 8.1% ในระยะเวลาเพียงครึ่งปีหลังของปี 2559

            อันดับที่ 7 บ้านแฝด ระดับราคา 3.001-5.000 ล้านบาท ในทำเล E3: หนองจอก มีจำนวน 244 หน่วย มีราคาขาย ณ เดือนมิถุนายน 2559 หน่วยละ 2.823 ล้านบาท เพิ่มเป็นหน่วยละ 3.050 ล้านบาท ณ สิ้นปี 2559 หรือเท่ากับเพิ่มขึ้น 8.0% ในระยะเวลาเพียงครึ่งปีหลังของปี 2559

            อันดับที่ 8 บ้านเดี่ยว ระดับราคา 5.001-10.000 ล้านบาท ในทำเล E3: กาญจนาภิเษก-เพชรเกษม มีจำนวน 348 หน่วย มีราคาขาย ณ เดือนมิถุนายน 2559 หน่วยละ 7.994 ล้านบาท เพิ่มเป็นหน่วยละ 8.625 ล้านบาท ณ สิ้นปี 2559 หรือเท่ากับเพิ่มขึ้น 7.9% ในระยะเวลาเพียงครึ่งปีหลังของปี 2559

            อันดับที่ 9 ห้องชุด ระดับราคา 2.001-3.000 ล้านบาท ในทำเล I3: สุขุมวิท-พระรามที่ 4 มีจำนวน 507 หน่วย มีราคาขาย ณ เดือนมิถุนายน 2559 หน่วยละ 2.111 ล้านบาท เพิ่มเป็นหน่วยละ 2.276 ล้านบาท ณ สิ้นปี 2559 หรือเท่ากับเพิ่มขึ้น 7.8% ในระยะเวลาเพียงครึ่งปีหลังของปี 2559

            อันดับที่ 10 ทาวน์เฮาส์ ระดับราคา 3.001-5.000 ล้านบาท ในทำเล M2: กาญจนาภิเษก-บางแวก มีจำนวน 189 หน่วย มีราคาขาย ณ เดือนมิถุนายน 2559 หน่วยละ 3.758 ล้านบาท เพิ่มเป็นหน่วยละ 4.044 ล้านบาท ณ สิ้นปี 2559 หรือเท่ากับเพิ่มขึ้น 7.6% ในระยะเวลาเพียงครึ่งปีหลังของปี 2559

            สำหรับการปรับใช้เป็นดังนี้:

            1. ในการพัฒนาที่ดิน หากจะพัฒนาที่ดินตามทำเล ประเภทและระดับราคานี้ น่าจะถือเป็นสินค้าที่ดีที่มีผู้สนใจซื้อจริง เพราะราคาเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว

            2. ในการอำนวยสินเชื่อของสถาบันการเงิน หากสินค้าที่มาขออำนวยสินเชื่อ เข้ากลุ่ม 20 กลุ่มนี้ น่าจะเป็นสินค้าที่น่าอำนวยสินเชื่อ

            3. ในการซื้อขายสินค้าของนักลงทุน นายหน้า และในการประเมินค่าทรัพย์สิน ก็แสดงให้เห็นว่าสินค้ากลุ่มนี้มีอนาคตที่ดี ราคาไม่น่าจะตก น่าสนใจที่จะลงทุนนั่นเอง

            ในทางตรงกันข้ามผมก็ได้ชี้ให้เห็นว่ามีสินค้าที่ขายได้ยากและไม่ควรเลียนแบบ แยกตามประเภท ระดับราคาและทำเล ถือเป็น "ข้อเตือนใจ" ว่าไม่ควรพัฒนาสินค้าเหล่านี้โดยเด็ดขาด ยกเว้นจะมีกลยุทธ์การตลาดและการขายที่เป็น "ทีเด็ด" จริงๆ จึงอาจจะประสบความสำเร็จ

            ลักษณะโครงการที่มีแนวโน้มไม่สำเร็จ เป็นดังนี้:

            บ้านเดี่ยว ราคาประมาณ 3.001-5.000 ล้านบาท ในทำเล E7: สุขาภิบาล 2, 3 ซึ่งมีอยู่จำนวน 117 ณ สิ้นปี 2559 ขายได้เพียง 6 หน่วย มีเหลือถึง 111 หน่วย โดยมีมูลค่าการพัฒนาที่ขายได้แล้วเพียง 29 ล้านบาท และมีอัตราการขายต่อเดือนค่อนข้างต่ำคือ 0.7% ต่อเดือน เพราะรูปแบบอาจไม่สวยงาม

            บ้านเดี่ยว ราคาประมาณ >20.000 ล้านบาท ในทำเล K1: พระรามที่ 2 กม.1-10 ซึ่งมีอยู่จำนวน 157 ณ สิ้นปี 2559 ขายได้เพียง 7 หน่วย มีเหลือถึง 150 หน่วย โดยมีมูลค่าการพัฒนาที่ขายได้แล้วเพียง 312 ล้านบาท และมีอัตราการขายต่อเดือนค่อนข้างต่ำคือ 0.9% ต่อเดือน เพราะราคาขายสูงเกินไป

            บ้านแฝด ราคาประมาณ 1.001-2.000 ล้านบาท ในทำเล E3: หนองจอก ซึ่งมีอยู่จำนวน 270 ณ สิ้นปี 2559 ขายได้เพียง 7 หน่วย มีเหลือถึง 263 หน่วย โดยมีมูลค่าการพัฒนาที่ขายได้แล้วเพียง 10 ล้านบาท และมีอัตราการขายต่อเดือนค่อนข้างต่ำคือ 0.5% ต่อเดือน เพราะเป็นโครงการเก่าที่เหลือมานาน

            ทาวน์เฮาส์ ราคาประมาณ 5.001-10.000 ล้านบาท ในทำเล E1: หทัยราษฎร์ ซึ่งมีอยู่จำนวน 202 ณ สิ้นปี 2559 ขายได้เพียง 8 หน่วย มีเหลือถึง 194 หน่วย โดยมีมูลค่าการพัฒนาที่ขายได้แล้วเพียง 45 ล้านบาท และมีอัตราการขายต่อเดือนค่อนข้างต่ำคือ 0.2% ต่อเดือน เพราะราคาขายสูงเกินไป

            ตึกแถว ราคาประมาณ 2.001-3.000 ล้านบาท ในทำเล K3: มหาชัย-เศรษฐกิจ ซึ่งมีอยู่จำนวน 113 ณ สิ้นปี 2559 ขายได้เพียง 3 หน่วย มีเหลือถึง 110 หน่วย โดยมีมูลค่าการพัฒนาที่ขายได้แล้วเพียง 9 ล้านบาท และมีอัตราการขายต่อเดือนค่อนข้างต่ำคือ 0.8% ต่อเดือน เพราะคงอยู่ในทำเลที่ไม่เหมาะสมนัก

            ห้องชุด ราคาประมาณ < 0.500 ล้านบาท ในทำเล G4: ศรีนครินทร์-อุดมสุข ซึ่งมีอยู่จำนวน 516 ณ สิ้นปี 2559 ขายได้เพียง 8 หน่วย มีเหลือถึง 508 หน่วย โดยมีมูลค่าการพัฒนาที่ขายได้แล้วเพียง 3 ล้านบาท และมีอัตราการขายต่อเดือนค่อนข้างต่ำคือ 1.4% ต่อเดือน เพราะเป็นโครงการห้องชุดเก่าๆ ที่ไม่เป้นที่นิยม

            ที่ดินจัดสรร ราคาประมาณ 0.500-1.000 ล้านบาท ในทำเล H8: บางนา-ตราด กม.10-30 ซึ่งมีอยู่จำนวน 90 ณ สิ้นปี 2559 ขายได้เพียง 2 หน่วย มีเหลือถึง 88 หน่วย โดยมีมูลค่าการพัฒนาที่ขายได้แล้วเพียง 2 ล้านบาท และมีอัตราการขายต่อเดือนค่อนข้างต่ำคือ 0.2% ต่อเดือน เพราะเป็นสินค้าที่สถาบันการเงินมักไม่อำนวยสินเชื่อ

            ที่ดินจัดสรร ราคาประมาณ 1.001-2.000 ล้านบาท ในทำเล M5: สาย7 ปิ่นเกล้า-เพชรเกษม ซึ่งมีอยู่จำนวน 142 ณ สิ้นปี 2559 ขายได้เพียง 0 หน่วย มีเหลือถึง 142 โดยขายไม่ได้เลย เพราะเป็นสินค้าที่สถาบันการเงินมักไม่อำนวยสินเชื่อ

            ที่ดินจัดสรร ราคาประมาณ 2.001-3.000 ล้านบาท ในทำเล H8: บางนา-ตราด กม.10-30 ซึ่งมีอยู่จำนวน 520 ณ สิ้นปี 2559 ขายได้เพียง 6 หน่วย มีเหลือถึง 514 หน่วย โดยมีมูลค่าการพัฒนาที่ขายได้แล้วเพียง 16 ล้านบาท และมีอัตราการขายต่อเดือนค่อนข้างต่ำคือ 0.5% ต่อเดือน เพราะเป็นสินค้าที่สถาบันการเงินมักไม่อำนวยสินเชื่อ

            ที่ดินจัดสรร ราคาประมาณ 3.001-5.000 ล้านบาท ในทำเล H9: บางนา-ตราด กม.30 ขึ้นไป ซึ่งมีอยู่จำนวน 97 ณ สิ้นปี 2559 ขายได้เพียง 3 หน่วย มีเหลือถึง 94 หน่วย โดยมีมูลค่าการพัฒนาที่ขายได้แล้วเพียง 12 ล้านบาท และมีอัตราการขายต่อเดือนค่อนข้างต่ำคือ 0.8% ต่อเดือน เพราะตั้งอยู่ไกลมาก ราคาค่อนข้างสูง

            ดังนั้นสินค้าข้างต้นจึงเป็นสินค้าที่พึงให้ความระมัดระวังเป็นพิเศษ หากคิดจะพัฒนาโดยนักพัฒนาที่ดิน จะอำนวยสินเชื่อโดยสถาบันการเงิน หรือจะคิดซื้อโดยนักลงทุนหรือผู้ซื้อบ้านทั่วไป

            รู้เขา รู้เรา รบร้อยครั้ง ชนะร้อยครั้ง

            ท่านที่สนใจเกี่ยวกับภาวะตลาดที่อยู่อาศัย สามารถดูรายละเอียดได้ที่นี่: www.area.co.th/thai/head6_releases.php หรือสมัครเป็นสมาชิกข้อมูล Real Estate Index ได้ที่ www.area.co.th/thai/rei_t.php

ที่มาของภาพ: http://2g.pantip.com/cafe/food/topic/D11065136/D11065136-26.jpg