ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน
ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส

          ราคาบ้านในสหรัฐอเมริกาถือเป็นดัชนีชี้ภาวะเศรษฐกิจของประเทศ ซึ่งหากเศรษฐกิจของประเทศมหาอำนาจนี้เติบใหญ่หรือตกต่ำ ก็อาจส่งผลต่อการค้า การลงทุนทั่วโลก เนื่องจากกำลังซื้อของประชากรประเทศนี้ใหญ่มาก หากเศรษฐกิจตกต่ำ ย่อมส่งผลต่อการบริโภค และโดยที่ประเทศนี้เป็นนักลงทุนรายใหญ่ของโลก หากเศรษฐกิจตกต่ำก็อาจส่งผลต่อการลงทุนในประเทศต่าง ๆ ทั่วโลกเช่นกัน
          ศูนย์ข้อมูล วิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ AREA ของ บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ได้รับรายงานล่าสุดในวันนี้จากสำนักงานติดตามวิสาหกิจที่อยู่อาศัยของรัฐบาลกลางสหรัฐอเมริกา (Office of Federal Housing Enterprise Oversight) ที่เพิ่งรายงานล่าสุดเกี่ยวกับภาวะตลาดที่อยู่อาศัยในสหรัฐอเมริกา จึงขอนำเสนอเพื่อเป็นข้อมูลไว้ดังนี้:

สถานการณ์ในไตรมาสแรก
          ณ ไตรมาส 1/2551 ราคาที่อยู่อาศัยในสหรัฐอเมริกาลดลง 1.7% ซึ่งเป็นราคาที่ได้จากข้อมูลซื้ออสังหาริมทรัพย์และได้ปรับแก้ความแปรปรวนตามฤดูกาลแล้ว หากเทียบในระยะ 1 ปี (เมษายน 2550 – มีนาคม 2551) ราคาบ้านตกต่ำลงไป 3.1%
          การตกต่ำของราคาบ้านส่งผลใน 2 แง่ สำหรับคนที่ผ่อนบ้านและสถาบันการเงินก็คงไม่ดีแน่ เพราะหลักทรัพย์ค้ำประกันราคาตก เสี่ยงที่จะเกิดหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ อย่างไรก็ตามสินเชื่อมาตรฐานซึ่งเป็นสินเชื่อส่วนใหญ่ยังไม่ได้รับผลกระทบ ยกเว้นซับไพรม์ (Subprime) หรือสินเชื่อแบบผ่อนปรนสำหรับลุกค้าที่มีฐานะทางการเงินต่ำกว่า ซึ่งมีอยู่ราว 20% ของทั้งตลาดเท่านั้นที่มีปัญหา
          อย่างไรก็ตามการที่ราคาบ้านตกต่ำ ก็อาจส่งผลดีบางส่วนคือ ผู้ที่คิดจะซื้อบ้านใหม่ก็จะมีโอกาสซื้อบ้านในราคาที่ไม่แพงนักนั่นเอง

ที่ไหนตกและทีไหนขึ้น
          ในรอบไตรมาสที่ 1/2551 การตกต่ำของราคาที่อยู่อาศัยเกิดขึ้นใน 43 มลรัฐจาก 50 มลรัฐ อย่างไรก็ตามมลรัฐที่ยังมีราคาขึ้นได้แก่ ไวโอมิง (6.3%) ยูทาห์ (5.6%) มอนทานา (4.9%) เท็กซัส (4.7%) และอลาบามา (4.5%) ส่วนที่ราคาตกต่ำสุดขีดได้แก่แคลิฟอร์เนีย (-10.6%) เนวาดา (-10.3%) ฟลอริดา (-8.1%) หากพิจารณาในรอบ 1 ปี ปรากฏว่า มลรัฐส่วนใหญ่ราคายังเพิ่มขึ้นอยู่แต่ ณ อัตราต่ำกว่าปกติ (โปรดดูแผนที่ประกอบ)
          หากมองในระดับเมือง เมืองที่ราคาตกต่ำสุดขีด 20 เมืองแรกส่วนมากอยู่ในมลรัฐแคลิฟอร์เนีย ฟลอริดา และเนวาดา โดยมีอยู่ 3 เมืองที่ราคาตกต่ำเกินกว่า -20% ต่อปี สำหรับนครหลัก ๆ ของสหรัฐอเมริกาในรอบ 1 ปีที่ผ่านมานั้น ลอสแองเจลิส ราคาลดลง –8.31% นิวยอร์ค ราคาลดลงเล็กน้อยเพียง –0.56% ซานฟรานซิสโก ลดลง –3.25% ส่วนกรุงวอชิงตัน ราคลดลง –5.12%
          รัฐ นครหรือเมืองที่มีการ “บูม” หรือการเพิ่มขึ้นของราคาสูงมาก ๆ มักเป็นเขตที่ราคาตกต่ำมากกว่าเพื่อน เข้าทำนอง “ขึ้นเร็ว ลงเร็ว” เพราะเป็นพื้นที่เก็งกำไรนั่นเอง ปรากฏการณ์เช่นนี้เคยเกิดขึ้นครั้งหนึ่งแล้วในช่วงระหว่างปี 2530-2533 จนกระทั่งสถาบันการเงินต่าง ๆ ล้มระเนระนาด ซึ่งเป็นช่วงที่ตรงข้ามกับประเทศไทย เพราะช่วงนั้นประเทศไทย “บูม” สุดขีด แต่พอช่วงเรา “ตกต่ำ” สหรัฐอเมริกาก็กลับ “บูม” ขึ้นมาอีกครั้งหนึ่ง

ข้อสังเกต
          ราคาบ้านในสหรัฐอเมริกาที่เพิ่มขึ้นไตรมาสละ 1-2% นับแต่ปี 2540 ที่ประเทศไทยเราตกต่ำสุดขีดนั้น เริ่มชลอตัวลงตั้งแต่ไตรมาสที่ 2/2549 โดยนับแต่นั้นมา ราคาบ้านในแต่ละไตรมาสเพิ่มขึ้นเพียวง 0.45-0.96% เท่านั้น และมาออกอาการติดลบตั้งแต่ไตรมาสที่ 3/2550 อัตราการติดลบหรือราคาบ้านลดลงในไตรมาสที่ 3/2550, 4/2550 และ 1/2551 นั้นคือ –0.47%, -1.40% และ -1.73% ตามลำดับ อัตราติดลบนี้เพิ่มขึ้นเป็นระยะ ๆ จึงมีความเป็นไปได้ที่ราคาบ้านในไตรมาสที่ 2/2551 อาจลดลงหนักกว่านี้อีก

          อย่างไรก็ตามราคาบ้านที่ตกต่ำลงในช่วงนี้ กับภาวะเศรษฐกิจอาจจะไม่สัมพันธ์กันชัดเจน สถาบันนโยบายสาธารณะแห่งมลรัฐแคลิฟอร์เนียรายงานว่า เมืองเมอร์เซดซึ่งอยู่ในมลรัฐแคลิฟอร์เนีย เป็นเมืองที่มีราคาที่อยู่อาศัยตกต่ำสุดถึง –25% ในรอบหนึ่งปีที่ผ่านมา ปรากฏว่าการขออนุญาตก่อสร้างใหม่แทบไม่มีเลย ในขณะที่การบังคับคดีกลับเพิ่มสูงขึ้น อย่างไรก็ตามปรากฏว่าการจ้างงานกลับเพิ่มขึ้น 2% ดังนั้น เราจึงควรติดตามปรากฏการณ์การเปลี่ยนแปลงราคาบ้านให้ชัดเจนก่อนที่จะคิดว่าจะมีผลกระทบต่อเศรษฐกิจ และโดยเฉพาะต่อไทย อาจจะยังห่างไกลที่จะได้รับผลกระทบ

ดร.โสภณ พรโชคชัย เป็นผู้ประเมินค่าทรัพย์สินและนักวิจัยด้านอสังหาริมทรัพย์ ขณะนี้ยังเป็นกรรมการหอการค้าสาขาจรรยาบรรณ และสาขาเศรษฐกิจพอเพียง เป็นที่ปรึกษาหอการค้าไทยสาขาอสังหาริมทรัพย์ ผู้แทนสมาคมประเมินค่าทรัพย์สินนานาชาติ (IAAO) ประจำประเทศไทย และกรรมการสภาที่ปรึกษาของ Appraisal Foundation ซึ่งเป็นหน่วยงานควบคุมวิชาชีพประเมินค่าทรัพย์สินในสหรัฐอเมริกาที่แต่งตั้งขึ้นโดยสภาคองเกรส