ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน
ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส

           จากการที่ ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์วิจัยข้อมูลและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส พาคณะผู้สนใจด้านอสังหาริมทรัพย์ไทยไปดูงานยังกรุงโตเกียว ประเทศญี่ปุ่นนั้น นับว่าโชคดีเป็นอย่างยิ่งที่ส่วนใหญ่ได้กลับมาก่อนเกิดแผ่นดินไหวใหญ่เพียง 36 ชั่วโมง แต่ก็มีผู้เข้าร่วมบางส่วนอยู่ต่อและพบกับแผ่นดินไหว แต่ก็สามารถกลับบ้านโดยสวัสดิภาพ
           สาระสำคัญในการดูงานพบว่า ญี่ปุ่นมีขนาดประเทศ 364,485 ตร.กม. หรือเท่ากับ 71% ของประเทศไทยเท่านั้น แต่มีประชากรถึง 126.804 ล้านคน หรือ มากกว่าประชากรไทยถึง 89% ดังนั้นจึงมีความหนาแน่นของประชากรมากกว่าคือ 348 คนต่อตารางกิโลเมตร เมื่อเทียบกับไทยที่มีความหนาแน่นเพียง 131 คนต่อตารางกิโลเมตร ญี่ปุ่นมีการหดตัวของประชากร คือ -0.2% ต่อปี ในขณะที่ประชากรไทยยังเพิ่ม ณ อัตราที่ค่อนข้างต่ำ คือ 0.7% ต่อปี สำหรับประชากรเมืองญี่ปุ่นมี 68% ของประชากรทั้งหมด ในขณะที่ของไทยมีเพียง 33% เท่านั้น
           ขนาดเศรษฐกิจญี่ปุ่นซึ่งวัดจากผลิตภัณฑ์มวลรวมประชาชาติ (GDP: Gross Domestic Products)เป็นอันดับ 3 ของโลกรองจากสหรัฐอเมริกาและจีน มีรายได้ประชาชาติเป็นเงิน 4,338 พันล้านเหรียญสหรัฐ ซึ่งถือว่าเท่ากับ 7.48 เท่าของขนาดเศรษฐกิจไทย หากพิจารณาจากรายได้ต่อห้วของประชากร จะพบว่า ญี่ปุ่นรวยกว่าไทย คือมีรายได้ต่อหัวเท่ากับ 3.96 เท่าของรายได้ต่อหัวของไทย ญี่ปุ่นมีรายได้ประชาชาติจากภาคการเกษตรเพียง 1.5% ในขณะที่ไทยเป็น 10.4%
           เศรษฐกิจญี่ปุ่นขยายตัว 3% ในปี 2553 ในขณะที่เมื่อ 2 ปีก่อน เศรษฐกิจติดลบมาโดยตลอด ในขณะที่ไทยมีอัตราการขยายตัว 7.8% และก็มีรายได้ติดลบในช่วงปีก่อนหน้า สำหรับในกรณีความยากจนนั้น อัตราคนจนตามมาตรฐานไทย มี 10% ในขณะที่ของญี่ปุ่น ซึ่งมีเส้นความยากจนที่สูงกว่าไทยมาก ประมาณการว่ามีคนจนอยู่ราว 16%

ภาพที่ 2: การเปรียบเทียบประเทศต่าง ๆ จากข้อมูลของ CIA

           สำหรับภาคมหานครโตเกียวมีประชากร 32 ล้านคนเมื่อรวมเมืองเล็กๆ ที่เป็นเมืองพักอาศัย (bed city) รวมทั้งเกาะแก่งห่างไกลนับพันกิโลเมตรแต่อยู่ภายใต้การดูแลของกรุงโตเกียว แต่ถ้าคิดเฉพาะกรุงโตเกียว เหมือนกันกรุงเทพมหานคร ก็จะมีประชากร 9 ล้านคนใน 23 เขต (Ward) แต่ถ้ารวมเขตมหานครด้วย ก็จะมีประชากร 13 ล้านคน โดยในตอนกลางวันมี 15 ล้าน คน
           มหานครโตเกียวมีขนาด 2,188 ตารางกิโลเมตร มี 6.247 ล้านครัวเรือน หรือเฉลี่ยเท่ากับ 2.08คนต่อครัวเรือน มีชาวต่างชาติ 417,000 คน ประชากรโตเกียวมีอายุ ระหว่าง 0-14 ปีอยู่ 14%, อายุ 15-65 ปี มี 65% ส่วนอีก 21% อายุเกินกว่า 65 ปี มหานครแห่งนี้เป็นมหานครที่มีค่าครองชีพที่แพงที่สุดแห่งหนึ่งสำหรับต่างฃาติ ใกล้เคียงกับกรุงมอสโก นครโอซากา กรุงเจนีวา และ ฮ่องกง ทำให้คนที่จะมาอยู่โตเกียวได้ ต้องมีฐานะดีพอสมควร
           ถ้าเทียบกับมหานครอื่น นครเซี่ยงไฮ้ นครมุมไบ มีประชากรมากที่สุดในโลกคือ 14 ล้านคน นครการาจี กรุงนิวเดลี นครอิสตันบูล มีประชากร 13 ล้านคน นครเซาเปาโล และกรุงมอสโก มีประชากร 11 ล้านคน แต่ถ้าเทียบความหนาแน่น นครโกลกัตตา มีความหนาแน่นสูงสุดคือ 28,000 คนต่อ ตารางกิโลเมตร ส่วนกรุงเทพมหานครมี 4,500 คน และสิงคโปร์ 7,500 คน
           การที่ญี่ปุ่นไม่มีข้อจำกัดในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศ เช่น ประเทศออสเตรเลียหรือที่อื่นที่คอยตรวจตราดูการซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่เกี่ยวกับความมั่นคงของชาติ ทำให้มีปรากฏการณ์ที่จีนไปซื้อที่ป่าต้นน้ำในเกาะฮอนชู เกาหลีซื้อที่ดินของคนเกาหลีบนเกาะพิพาท หรือแม้แต่ Ski Resort ซึ่งญี่ปุ่นมีอยู่หลายแห่งที่ดีที่สุดในโลกก็ถูกต่างชาติซื้อไป

           ราคาที่ดินของญี่ปุ่นน่าสนใจมาก กล่าวคือ มีราคาเพิ่มสูงขึ้นมาก และลดต่ำลงเป็นอย่างมาก โดยในปี 2532 ราคาที่ดินในย่านที่แพงที่สุด คือ Ginza นั้น มีมูลค่าสูงถึง 60 ล้านบาทต่อตารางวา ณ เวลานั้น แต่ภายใน 15 ปีต่อมา ราคาลดลงเหลือเพียงหนึ่งในสิบ แต่ก็เพิ่มขึ้นมาระยะหนึ่งก่อนที่จะตกต่ำอีกครั้งในช่วงวิกฤติเศรษฐกิจ พ.ศ.2551 ขณะนี้มีแนวโน้มดีขึ้นตามลำดับ
           กฎหมายญี่ปุ่นอนุญาตให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ได้ 2 ปี แต่หากเป็นระยะยาวก็ไม่เกิน 10 ปี แต่ในกรณีผู้เช่ารายใหญ่ก็อาจตกลงกันได้นานกว่านั้น
           สำหรับกระบวนการขออนุญาตก่อสร้างอาคารของญี่ปุ่น มีขั้นตอนดังนี้:
           1. ขอรับคำปรึกษา consultation กับองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น 24 วัน
           2. รับคำเห็นชอบจากเพื่อนบ้าน 30 วัน
           3. ขอใบอนุญาตก่อสร้าง 70 วัน ค่าธรรมเนียม 144,000 เยน
           4. ขอใบประกันการจ้างงาน 60 วัน
           5. ปิดป้ายจะก่อสร้าง 1 วัน ค่าธรรมเนียม 50,000 เยน
           6. ยื่นแผนการก่อสร้าง 7 วัน
           7. ยื่นแผนความปลอดภัยระหว่างการก่อสร้าง 7 วัน
           8. ตรวจสอบเบื้องต้น (Interim Inspection) 24 วัน ค่าธรรมเนียม 135,000 เยน
           9. ขอไฟฟ้า 21 วัน
           10. ขอน้ำและระบบบำบัดน้ำเสีย 21 วัน
           11. ขอโทรศัพท์ 14 วัน
           12. ขอรับตรวจสอบสุดท้าย 1 วัน ค่าธรรมเนียม 9,900 เยน
           13. ขอให้ตรวจสอบสุดท้าย 1 วัน
           14. ได้รับใบประกาศว่าก่อสร้างเสร็จ 18 วัน
           15. จดทะเบียนอาคาร 12 วัน ค่าธรรมเนียม 455,200 เยน

           ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์วิจัยข้อมูลและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส กล่าวว่า ในการไปดูงานครั้งนี้ยังพบปรากฏการณ์ประหลาด คือมีหิมะตกที่กรุงโตเกียวในช่วงฤดูใบไม้ผลิ และพบกับแผ่นดินไหว รู้สึกได้ชัดเจน แต่เพียงช่วงสั้น ๆ ครั้งหนึ่งก่อนเกิดแผ่นดินไหวใหญ่หลังคณะส่วนใหญ่เดินทางกลับแล้ว อย่างไรก็ตามการดูงานในครั้งนี้จึงถือเป็นประสบการณ์ที่ดีในการเปิดโลกทัศน์อสังหาริมทรัพย์ในระดับนานาชาติ

ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน