ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน
ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส

          ในระหว่างช่วงวันที่ 5-9 มีนาคม ศกนี้ ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ได้จัดกิจกรรมดูงานอสังหาริมทรัพย์ ณ กรุงโตเกียวเพื่อหาทุนสนับสนุนกิจกรรมบำเพ็ญประโยชน์ของมูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย ในช่วงดังกล่าว ได้เยี่ยมชมสถานที่ต่าง ๆ ที่น่าสนใจ AREA แถลงฉบับที่ 21/2554 นี้
          1. ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ญี่ปุ่น ได้เห็นภาพรวมญี่ปุ่นและอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งทำให้เห็นการเปรียบเทียบและพัฒนาการของอสังหาริมทรัพย์ที่คล้ายและแตกต่าง ทำให้เห็นภาพรวม และทำให้สามารถใช้เป็นกรณีศึกษาเพื่อการวินิจฉัยข้อมูลต่าง ๆ ได้ชัดเจนยิ่งขึ้น เช่น การซื้ออสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ ซึ่งช่วยฟื้นฟูเศรษฐกิจได้ระดับหนึ่ง แต่ก็อาจมีปัญหาต่อความมั่นคงของประเทศ และทำให้เข้าใจกระบวนการขออนุญาตก่อสร้างอาคารของญี่ปุ่น ซึ่งมีถึง 15 ขั้นตอน และที่ญี่ปุ่นให้ความสำคัญกับสิ่งแวดล้อม เพื่อนบ้านและการปฏิบัติตามกฎหมายโดยเคร่งครัดเป็นการสร้างความน่าเชื่อถือ
          2. ศูนย์การค้า Odaiba Seaside Mall เป็นศูนย์การค้าในพื้นที่ถมทะเลใหม่กลางอ่าวโตเกียว ทำให้ได้เห็นภาพการสร้างเมืองศูนย์การค้าที่รวมศูนย์การค้าถึง 5 แห่งในพื้นที่เดียวกัน ซึ่งเป็นพื้นที่ถมทะเลใหม่เพื่อการขยายตัวของเศรษฐกิจ ซึ่งหากภาครัฐของไทยสามารถร่วมมือกับภาคเอกชนกระทำเช่นนี้ได้ น่าจะเป็นการกระตุ้นเศรษฐกิจได้ทางหนึ่ง
          3. การพบปะกับผู้นำวงการอสังหาริมทรัพย์ ได้พบปะผู้นำในวงการอสังหาริมทรัพย์หลายรายในหลายช่วงเวลา โดยได้รับข้อมูล ความรู้และถือเป็นการสร้างสัมพันธไมตรีที่ดี เพื่อการติดต่อกับนักลงทุนในญี่ปุ่น เพราะผู้นำอสังหาริมทรัพย์กลุ่มนี้ เกี่ยวข้องกับนักลงทุนรายใหญ่โดยเฉพาะ
          4. โครงการอาคารชุด Green Green เป็นโครงการอาคารชุดพักอาศัย 1,500 หน่วย เป็นโครงการที่แสดงเห็นถึงแบบอย่างการพัฒนาอาคารชุดที่ได้มาตรฐานที่ดี เป็น State of the Art สำหรับการสร้างอาคารชุดที่คำนึงถึงสิ่งแวดล้อม ซึ่งจะทำให้ขายได้สำหรับผู้ที่มีความสามารถในการซื้อ โดยเฉพาะหากนึกถึงการสร้างอาคารชุดสำหรับผู้มีรายได้สูงและชาวต่างชาติ มาตรฐานที่ดีเช่นนี้น่าจะเป็นประโยชน์สำหรับประเทศไทย
          5. โครงการบ้านเดี่ยวโคนันได โครงการนี้คล้ายบ้านเดี่ยวทั่วไปที่ได้เห็นในภาพยนตร์หรือแม้แต่ในการ์ตูน ‘โดเรมอน’ ในระหว่างการเดินชม สามารถเห็นสภาพและบรรยากาศชุมชนบ้านเดี่ยวของกรุงโตเกียวได้อย่างชัดเจน ที่เน้นการประหยัดพื้นที่ ความสะดวก ความสะอาด และความสวยงาม
          6. โครงการบ้านตัวอย่าง Makuhari Housing Park เป็นการรวมบ้านตัวอย่างของบริษัทรับสร้างบ้านชั้นนำเข้าด้วยกัน มีสภาพคล้ายเมือง สำหรับผู้รับสร้างบ้าน การมาดูโครงการนี้โครงการเดียวก็นับว่าคุ้มค่ามาก แต่สำหรับผู้เข้าร่วมในภาคส่วนอื่น ๆ ก็ได้ประโยชน์มาก หากสามารถจัดหาพื้นที่เป็น Market Place เช่นนี้ในประเทศไทย สถาบันการเงินที่เกี่ยวข้องก็สามารถอำนวยสินเชื่อกับผู้สนใจกู้ปลูกสร้างได้ง่ายขึ้นหากเลือกบ้านมาตรฐานที่กำหนดไว้นี้ เป็นต้น
          7. โครงการอาคารสำนักงาน TMG Building เป็นอาคารที่สูงที่สุดแห่งหนึ่งในอดีต เป็นสำนักงานของเทศบาลเมืองโตเกียว ซึ่งมีขนาดไม่ใหญ่โตเทอะทะเช่นกรุงเทพมหานคร เป็นทาวเวอร์แฝด โดยชั้นบนสุดของอาคารเป็นจุดชมวิวทั่วกรุงโตเกียว แต่ในวันที่ไปเยี่ยมชม กลับมีหิมะตก ซึ่งเป็นเรื่องแปลกในช่วงฤดูนี้
          8. โรงแรม Capsule Hotel ชินจูกุ โรงแรมประเภทนี้ของกรุงโตเกียวมีชื่อเสียงไปทั่วโลก คณะดูงานจึงเดินทางไปดู แต่โอกาสที่จะนำโรงแรมแบบนี้มาใช้ในประเทศไทยคงจำกัด เพราะประเทศไทย โดยเฉพาะกรุงเทพมหานครยังมีพื้นที่ว่างอีกมาก อย่างไรก็ตาม ก็นับว่าเป็นแนวคิดที่ดีที่จะทำโรงแรมขนาดเล็ก สำหรับผู้ที่ใช้สถานบริการต่าง ๆ ในเวลาค่ำคืน ซึ่งในปัจจุบันก็เริ่มมีการดำเนินการบ้างแล้ว เช่น ถนนข้าวสาร หรือย่านนานา เป็นต้น
          9. การนำเสนอขายบ้านผ่าน Internet ในญี่ปุ่นมีบริษัทหลายแห่งที่ทำการขายบ้านผ่านอินเตอร์เน็ตและได้ผลจริง  บมจ. Next ซึ่งเป็นบริษัทมหาชน เจ้าของเว็บไซต์ Homes เป็นบริษัทอันดับหนึ่งในกรณีนี้ ได้มานำเสนอให้เห็นถึงความเป็นไปได้ในการทำธุรกิจนี้ ซึ่งบริษัทนีมีบ้านในรายการประมาณ 2.8 ล้านหน่วย และสามารถขายได้ถึง 30,000 หน่วยต่อปี
          10. โครงการคอมเพล็กซ์ Roppingi Hills โครงการนี้ถือเป็นนวัตกรรมในการฟื้นฟูเมืองผ่านแนวคิดการจัดรูปที่ดินเป็นสิ่งที่นักพัฒนาที่ดินไทยควรพิจารณา เพราะเพียงแค่เจ้าของที่ดินเกิน 2 ใน 3 เห็นด้วย เจ้าของที่ดินที่เหลือก็ต้องร่วมโครงการ และการพัฒนาใหม่อาจทำให้ขนาดที่ดินเล็กลง แต่ราคาเพิ่มขึ้นนับเท่าตัว นอกจากนั้นในช่วงการรวมและแยกแปลงที่ดินใหม่ก็ไม่ต้องเสียภาษีและค่าธรรมเนียมโอน รัฐบาลก็มีกองทุนจัดรูปที่ดินให้การสนับสนุนอีกด้วย
          11. โรงงาน Sekisui Heim Tokyo โรงงานนี้ผลิตบ้านสำเร็จรูปแบบกล่อง 13 ชิ้นประกอบกัน การดูงานโครงการนี้ชี้ให้เห็นว่า การผลิตที่อยู่อาศัยจะเป็นในเชิงอุตสาหกรรมมากขึ้น โรงงานนี้ไม่ใช่เพียงประกอบบ้านเป็นส่วน ๆ แต่ประกอบเป็นกล่อง ซึ่งถือเป็นนวัตกรรมสำคัญ เมื่อนำมาใช้ในประเทศไทยโดยลดต้นทุนด้านการต้านแผ่นดินไหว คงน่าสนใจมาก จนอาจกลายเป็นแบบมาตรฐาน ซึ่งทำให้การอำนวยสินเชื่อ การบริหารทรัพย์สินชุมชน และการจัดการต่าง ๆ ก็ง่ายขึ้น และทำให้มีความผาสุกในการอยู่อาศัย และมูลค่าทรัพย์สินไม่ตกต่ำ
          12. โครงการเมืองใหม่ Yamaman เป็นเมืองใหม่ขนาด 1,500 ไร่ มีบ้านเรือนประมาณ 6,100 หน่วย รวมประชากร 30,000 คน โครงการนี้มีรถไฟฟ้าใช้เองในโครงการด้วย และเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าสายเข้ากรุงโตเกียว การดูโครงการเมืองใหม่ เช่นนี้ ยังประโยชน์ต่อการเปิดวิสัยทัศน์ในการวางแผนพัฒนาเมืองเพื่อประโยชน์ต่อทั้งภาครัฐและภาคเอกชน ซึ่งจะสำเร็จได้ก็ด้วยการอาศัยระบบขนส่งมวลชนคือรถไฟฟ้านั่นเอง
          13. การดูงานวัสดุก่อสร้าง ในช่วงของการดูงานนี้ มีงานนิทรรศการสถาปัตยกรรม การรักษาความปลอดภัย และเฟอร์นิเจอร์ด้านอสังหาริมทรัพย์ คณะผู้จัดงานจึงลงทะเบียนให้ผู้เข้าร่วมล่วงหน้าจากประเทศไทย เพื่อให้สามารถเข้าชม งานนี้เป็นการเห็นถึงความก้าวหน้าของอุตสหกรรมก่อสร้างซึ่งทันสมัยมากในประเทศไทย วัสดุต่าง ๆ หลายอย่างสามารถนำมาใช้ในประเทศไทยได้เป็นอย่างดี และยังมีนิทรรศการที่เกี่ยวเนื่องอื่นให้ได้ชมอีกด้วย
          14. การสร้างเครือข่าย การไปดูงานร่วมกันเป็นจำนวนมากนี้ ทำให้ได้สร้างเครือข่ายในระหว่างผู้เข้าร่วมดูงานในครั้งนี้ การที่ได้แลกเปลี่ยนประสบการณ์กับผู้ร่วมเดินทางมากถึง 72 คนเช่นนี้ถือเป็นโอกาสที่ยากยิ่ง จึงถือว่าเป็นประโยชน์สำคัญอย่างหนึ่งในการไปร่วมดูงานในครั้งนี้
          ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ในฐานะที่มีเครือข่ายพันธมิตรในประเทศต่าง ๆ จึงได้ประสานการจัดงานดูงานนี้ เพื่อให้สามารถเข้าชมได้อย่างคุ้มค่าเวลาและเป็นประโยชน์
          การเปิดวิสัยทัศน์จากการศึกษาประสบการณ์จากต่างประเทศ เป็นสิ่งที่สำคัญยิ่งในการสร้างนวัตกรรมสำหรับประเทศไทยในอนาคต

ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน