แปลกมาก พอกระทรวงการคลังให้เจ้าสัวเจริญสร้างโรงแรมให้ครบตามสัญญาบริหารศูนย์สิริกิติ์ อยู่ๆ ก็มีข้อกำหนดการใช้ที่ดินออกมาว่ารอบสวนเบญจกิติ ห้ามสร้างสูง กระทรวงการคลังเลยจ๋อย แต่ข้อกำหนดนี้คลุมไปถึงโรงเรียนเตรียมทหาร พอเจ้าสัวได้บริหารที่โรงเรียนเตรียมทหาร อยู่ๆ ข้อกำหนดนี้ก็ยกเลิกพื้นที่นั้นเสียเลย กลายเป็นว่าเจ้าสัวสามารถสร้างตึกสูงได้แล้ว นี่คือ "อภินิหารทางกฎหมาย" ใช่หรือไม่

            ปี 2543 "เจ้าสัวเจริญ" เริ่มเข้ามาถือหุ้น บจก.บจก.เอ็น.ซี.ซี. แมนเนจเมนท์ แอนด์ ดิเวลลอปเมนท์ (NCC) หลังจากเครือชินวัตรขายหุ้นไป (http://bit.ly/2l1IhHr) โดยตามสัญญา NCC ต้องก่อสร้างอาคารโรงแรมระดับ 4-5 ดาว ไม่ต่ำกว่า 400 ห้อง พร้อมที่จอดรถไม่ต่ำกว่า 3,000 คัน และพื้นที่เพื่อการพาณิชย์ไม่ต่ำกว่า 28,000 ตารางเมตร (http://bit.ly/2kvM7wk) แต่ NCC ลังเลไม่มั่นใจในการลงทุน (http://bit.ly/2jUjntY) ทางราชการก็พยายามให้ NCC ปฏิบัติตามสัญญาเรื่อยมาดังที่อธิบดีได้ให้สัมภาษณ์ไว้

            ปี 2546 (23 เมษายน) จู่ๆ ในระหว่างการเจรจาก็มีประกาศกระทรวงมหาดไทย เรื่องกําหนดบริเวณห้ามก่อสร้าง ดัดแปลง ใช้หรือเปลี่ยนการใช้อาคารบางชนิดหรือบางประเภทในบริเวณสวนเบญจกิติฯ (สร้างในโอกาสเฉลิมพระเกียรติสมเด็จพระนางเจ้าสิริกิติ์ ในวาระพระชนมายุครบ 60 พรรษา) และต่อมาได้เปลี่ยนเป็น ข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร เรื่อง กําหนดบริเวณห้ามก่อสร้าง ดัดแปลง ใช้หรือเปลี่ยนการใช้อาคารบางชนิดหรือบางประเภทในบริเวณสวนเบญจกิติฯ พ.ศ. 2547 ซึ่งระบุว่าห้ามสร้างอาคารที่มีความสูงเกิน 23 เมตร (http://bit.ly/2kvozU0) การนี้ก็เท่ากับว่า NCC ไม่ต้องสร้างโรงแรมโดยไม่ผิดข้อตกลงกับทางกระทรวงการคลังอย่างน่าฉงน

            ปี 2557 (21 สิงหาคม) ปรากฏว่า “เจ้าสัวเจริญ” คว้าพื้นที่ “ร.ร.เตรียมทหารเดิม” ผุดคอมเพล็กซ์กว่าหมื่นล้านบาท สร้าง “แลนด์มาร์ก” ใหม่ของกรุงเทพฯ (http://bit.ly/2kuRewe)

            ปี 2557 (11 กันยายน) ก็มีการออกข้อกำหนด 2557 ให้พื้นที่บริเวณโรงเรียนเตรียมทหารที่ได้รับผลกระทบให้สร้างสูงไม่เกิน 45 เมตรตามข้อกำหนด ปี 2546/7 ไม่ต้อง "รับกรรม" จำกัดความสูงอย่าง "ไร้เหตุผล" รองรับเท่าที่ควรอีกต่อไป ยกเว้นบริเวณที่แต่เดิมจะสร้างโรงแรม ยังคงไว้ (http://bit.ly/2kmjgas)

            ตามเส้นเวลาข้างต้น แลดูคล้ายกับว่าการผังเมืองของประเทศเรา เอื้อประโยชน์ต่อนักธุรกิจใหญ่ชอบกล หรืออาจเป็นเพียงความบังเอิญ ก็คงต้องให้แต่ละบุคคลใช้วิจารณญาณเอาเอง

            สำหรับข้ออ้างของผังเมืองในการออกข้อกำหนดนี้ก็คือการมีสวนเบญจกิติ ก็ควรทำให้บริเวณโดยรอบไม่สามารถสร้างสูงได้ เพื่อให้สวนดูสง่างาม ทั้งที่เป็นที่ดินอยู่ใจกลางเมือง ราคาแสนแพง แต่ไม่ให้สร้างสูง ทั้งที่โดยรอบสวนเบญจกิติ ก็มีการสร้างตึกสูงมากมายอยู่แล้ว และไม่เห็นเป็นการทำลายทัศนียภาพของสวนเสียที่ไหน การออกข้อกำหนดผังเมืองแบบนี้กลายเป็นการ "เข้าทาง" กับ NCC  ทำให้ NCC ไม่ต้องปฏิบัติตามสัญญาที่ให้ไว้ โดยอาศัยข้ออ้างด้านผังเมืองหรือไม่ ที่สำคัญการออกข้อกำหนดนี้ถือเป็นการอ้างเบื้องสูงหรือไม่ การห้ามสร้างรอบสถานที่สำคัญ เช่น วังหลวง หรืออนุสาวรีย์สำคัญ เป็นสิ่งที่เราท่านเข้าใจได้ แต่การห้ามสร้างรอบสวนเป็นสิ่งที่น่าฉงนเป็นอย่างยิ่ง

            การสร้างสวนเบญจกิติขึ้นมานี้เป็นสิ่งที่ดี แต่ควรส่งเสริมการใช้มากกว่านี้ แต่ทุกวันนี้มีคนใช้สอยในวันธรรมดา 500 คน และในวันหยุดราชการ 1,000 คนโดยประมาณ (http://bit.ly/2jC5NP7) ถ้าผังเมืองไทยอนุญาตมีการก่อสร้างโดยรอบแบบเดียวกับสวน Central Park ในนครนิวยอร์ก ก็คงทำให้มีคนมาใช้บริการมากขึ้น สวนก็จะมีประโยชน์มากขึ้น

            อีกกรณีหนึ่งคือที่ดินข้าง "นวมินทร์ซิตี้อะเวนิว" ของ "เจ้าสัวเจริญ" เป็นกรณีหนึ่งที่อาจถือเป็น "อภินิหารทางกฎหมาย" อันที่จริงกรณีศึกษาของทีซีซีแลนด์ ที่ว่าจะทำศูนย์ประชุมในบริเวณนี้นับเป็นประโยชน์ต่อส่วนรวม แต่ตอนจัดทำผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร พ.ศ.2556 เจ้าของที่ดินนับพันๆ รายขอให้ทางราชการแก้ไข "สี" เพื่อให้ใช้ประโยชน์ได้เหมาะสมกับเพื่อนบ้านบ้าง แต่ก็ไม่ได้รับการใส่ใจ แต่กรณีที่ดินเจ้าสัว กลับได้รับการแก้ไข ซึ่งก็ไม่รู้ว่ามีการไปร้องขอหรือไม่ การแก้ไขก็เป็นไปตามสมควร แต่ควรให้ประชาชนมีส่วนร่วมด้วย

            เมื่อเร็วๆ นี้มีข่าวที่น่าสนใจว่า ขณะนี้ บจก.ทีซีซี เวิลด์ ในเครือทีซีซีแลนด์ ซึ่งเป็นบริษัทพัฒนาที่ดินของนายเจริญ สิริวัฒนภักดี กำลังลงทุนก่อสร้างโครงการนวมินทร์ เฟส 1 บนที่ดินผืนใหญ่กว่า 100 ไร่ สองฝั่งถนน บริเวณข้างและตรงข้ามโครงการนวมินทร์ซิตี้ อเวนิว โดยด้านหน้าของที่ดินทั้งสองแปลงนี้ติดถนนประเสริฐมนูกิจ หน้ากว้าง 300-400 เมตร และมีความลึกนับร้อยเมตร โดยจะพัฒนาเป็นอาคารศูนย์การประชุมและแสดงสินค้า อาคารสำนักงาน โรงแรม 200 ห้อง และที่จอดรถกว่า 2,000 คัน และขณะนี้อยู่ระหว่างก่อสร้างงานฐานรากและพื้นชั้นใต้ดิน (http://goo.gl/xvyMTo)

            อย่างไรก็ตามในผังเมืองเดิมฉบับปี 2549 (http://goo.gl/WqmkXv) ระบุไว้ว่าในพื้นที่ตั้งโครงการนี้เป็นที่ดินประเภท ย.4 ให้ใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อการอยู่อาศัยซึ่งไม่ใช่อาคารขนาดใหญ่ อาคารสูง หรืออาคารขนาดใหญ่พิเศษ เป็นต้น สำหรับการใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อกิจการอื่น ให้ใช้ได้ไม่เกินร้อยละสิบของที่ดินประเภทนี้ในแต่ละบริเวณ ทั้งนี้ที่ดินประเภทนี้ ห้ามใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อกิจการตามที่กำหนด เช่น ศูนย์ประชุมหรืออาคารแสดงสินค้า เป็นต้น และระบุว่า การใช้ประโยชน์ที่ดินประเภทนี้ให้มีอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดินไม่เกิน 3:1

            อย่างไรก็ตาม ตามผังเมืองใหม่ปี 2556 นี้ (http://goo.gl/7JB896) อยู่ๆ ก็เปลี่ยนที่ดินว่างเปล่าบริเวณนี้ ซึ่งรายล้อมไปด้วยบ้านเดี่ยวที่มีความหนาแน่นน้อยตามแบบที่อยู่อาศัยในย่านชานเมือง เปลี่ยนเป็นที่ดินประเภท พ.3 หรือที่ดินประเภทพาณิชยกรรม การใช้ประโยชน์ที่ดินประเภทนี้ มีอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดินไม่เกิน 7:1

            ท่านเชื่อหรือไม่อยู่ดีๆ สำนักผังเมือง กรุงเทพมหานครก็ใจดี "วาดสี" ให้พื้นที่บริเวณที่ดินรกร้างว่างเปล่านี้ ให้เป็นพื้นที่พาณิชยกรรมประเภท พ.3 ซึ่งมีศักดิ์และสิทธิ์เหนือกว่าพื้นที่พาณิชยกรรมประเภท พ.1 อย่างมหาศาล ทั้งที่ตรงนี้เป็นที่รกร้างว่างเปล่า มีแค่โครงการนวมินทร์ซิตี้ อเวนิว ตั้งอยู่ ลองมาดูโดยรอบ เช่น แยกลาดปลาเค้า-รามอินทรา แยกนวมินทร์-นวลจันทร์ บริเวณคริสตัลพาร์ค ถ.เอกมัย-รามอินทรา แยกโชคชัย 4-ลาดพร้าว แยกเกษตร-พหลโยธิน ซึ่งทั้งหมดนี้เจริญกว่า ยังถูกกำหนดให้เป็นที่ดินประเภท พ.1 บริเวณแฟชั่นไอส์แลนด์ที่เจริญสุดๆ ยังกำหนดให้เป็นที่ดินประเภท พ.2 มีศักดิ์และสิทธิ์น้อยกว่าที่ดินว่างเปล่านี้ หรือตลาดสายเนตร กม.8 ซึ่งเป็นย่านพาณิชยกรรมชัดเจน ก็ยังจัดให้เป็นแค่เขตที่อยู่อาศัย ย.4

            จะแก้สีผังเมืองเพื่อใครหรือไม่อย่างไร ผมคงไม่ไปเกี่ยวด้วย (กลัวไข้โป้งอยู่เหมือนกัน) เอาเป็นว่าเอกชนรายใดจะขอแก้ ซึ่งหากเป็นประโยชน์ต่อส่วนรวม ก็ควรแก้ให้เขา และที่ผ่านมามีเจ้าของที่ดินมากหลายนับพันๆ รายมาขอให้กรุงเทพมหานครแก้ แต่ไม่ได้รับการแก้ไข หรือพวกเขาไม่ใหญ่พอหรืออย่างไร หรือนี่คืออภินิหารทางกฎหมายเฉพาะผู้ยิ่งใหญ่เท่านั้น