จากข้อมูลใหม่เดือนมกราคม-เมษายน 2560 ตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2560 น่าจะหดตัวลงอย่างแน่นอนแล้ว โดยหดตัวลง 10% ในแง่จำนวนหน่วย แต่มูลค่าจะหดตัวแรงถึง 14%

            ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) แถลงว่าในไตรมาสที่ 1/2560 มีการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยทั้งหมด 29,608 หน่วย รวมมูลค่า 93,441 ล้านบาท หรือเฉลี่ยหน่วยละ 3.156 ล้านบาท ลดลงกว่าปี 2559 ที่มีราคาเฉลี่ย 3.456 และลดลงจากปี 2558 ที่เปิดตัวในราคาเฉลี่ย 4.029 ล้านบาท

            หากนำข้อมูลการเปิดตัวในช่วง 4 เดือนแรกของปี 2560 คูณด้วย 3 โดยมีสมมติฐานว่าในอีก 8 เดือนสุดท้ายของปี 2356 จะเปิดตัวพอๆ กับไตรมาสแรก ก็จะพบว่าการเปิดตัวในปี 2560 น่าจะน้อยกว่าปี 2559 อย่างมากพอสมควร โดยจำนวนหน่วย จะลดลง 20% เหลือ 88,824 หน่วย จาก 110,557 หน่วยในปี 2559 และมูลค่าจะลดลงถึง 27% คือลดจาก 382,110 ล้านบาท เหลือ 280,323 ล้านบาทนั่นเอง

            ถ้าจะให้การเปิดตัวของโครงการที่อยู่อาศัยในปี 2560 มีขนาดพอ ๆ กับปี 2559 จำนวนหน่วยการเปิดตัวใหม่ในอีก 8 เดือนที่เหลือ แต่ละเดือนใน 8 เดือนสุดท้ายนี้ ต้องมีการเปิดตัวเพิ่มขึ้น 37% ในด้านจำนวนหน่วย จึงจะทำให้การเปิดตัวเท่ากับปี 2559 ส่วนในแง่มูลค่า มูลค่าการเปิดตัวในอีก 8 เดือนที่เหลือต้องเพิ่มขึ้นถึง 54% ของการเปิดตัวในช่วง 4 เดือนแรก จึงจะได้มูลค่าของทั้งปีเท่ากับปี 2559 ซึ่งการนี้คงเป็นไปไม่ได้ ดังนั้นการเปิดตัวโครงการใหม่ในปี 2560 จึงน่าจะน้อยกว่าปี 2559 อย่างแน่นอนแล้ว

            อย่างไรก็ตามเชื่อว่าการเปิดตัวในแต่ละเดือนของ 8 เดือนหลังของปี 2560 น่าจะมีเพิ่มขึ้นเดือนละ 18% ในแง่จำนวนหน่วย และ 25% ในแง่มูลค่า แม้จะไม่ถึง 37% และ 54% ตามลำดับที่คาดไว้ก็ตาม ในกรณีนี้ ก็จะทำให้อุปทานในปี 2560 ต่ำกว่าปี 2559 ถึง 10% ในแง่จำนวนหน่วยและ 14% ในแง่ของมูลค่า แสดงว่ายังไงปี 2560 ก็จะมีอุปทานน้อยกว่าปี 2559 อยู่ดี

            การเปิดตัวโครงการเป็นดัชนีที่สำคัญและชัดเจนที่สุดในการวางแผนการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ข้อมูลการเปิดตัวโครงการใหม่ สะท้อนภาวะตลาดได้ดีที่สุด ในยามเศรษฐกิจตกต่ำ อสังหาริมทรัพย์จะแทบไม่มีการเปิดตัว แต่การก่อสร้างยังดำเนินการต่อไป จึงเข้าสู่ภาวะ "สร้างเกิน" (Over-built) อุปทานเกิน (Oversupply) นั่นเอง โครงการเปิดใหม่ (newly launched project) หมายถึงโครงการที่เพิ่งเริ่มเข้าสู่ตลาดเป็นครั้งแรก หรืออาจเป็นบางส่วนหรือบางระยะ (phase) ของโครงการที่เปิดขายในภายหลัง โครงการขนาดใหญ่โครงการหนึ่งอาจไม่ได้เปิดขายทีเดียวหมดแต่เปิดเป็น phase ใหม่ ๆ ดังนั้นในการสำรวจภาคปฏิบัติจึงต้องไปสำรวจซ้ำอีก เพื่อบันทึกให้เห็นว่ามีอุปทานเพิ่มเข้ามาในตลาดมากน้อยเพียงใดในแต่ละห้วงเวลา

            การได้มาซึ่งข้อมูลด้วยการสำรวจภาคสนามนี้มีความจำเป็นอย่างยิ่ง และมีความน่าเชื่อถือกว่าแหล่งข้อมูลทุติยภูมิต่าง ๆ ด้วยเหตุผลดังนี้:

            1. ไม่อาจพึ่งการโฆษณาตามหน้าหนังสือพิมพ์หรือสื่อมวลชนอื่นๆ เป็นหลัก เพราะบางโครงการลงโฆษณาแล้วแต่ยังไม่เปิดตัว สิ่งที่โฆษณากับการเปิดตัวจริงอาจต่างกัน เช่น โฆษณาว่าเปิด 10 ตึก แต่เปิดจริงเพียง 1-2 ตึกเป็นต้น นอกจากนี้การโฆษณายังได้ข้อมูลเพียงบางส่วน ไม่เพียงพอต่อการใช้ประกอบการวิเคราะห์เพื่อการวางนโยบายและแผนใด ๆ ดังนั้นข้อมูลการโฆษณา แม้จะเป็นข้อมูลที่ทันสมัยยิ่ง แต่ก็อาจไม่สอดคล้องกับความเป็นจริง

            2. ไม่อาจพึ่งข้อมูลการขออนุญาตจัดสรรที่ดิน เพราะไม่ครอบคลุมการขออนุญาตอาคารชุด เพราะบางโครงการขายก่อนได้รับใบอนุญาตจัดสรร หรือได้รับใบอนุญาตแล้วแต่ไม่ได้สร้าง (อาจเพราะยังไม่ได้ฤกษ์) นอกจากนี้การขออนุญาตจัดสรรยังต้องขอทั้งโครงการ แต่ที่เปิดขายอาจเป็นทีละระยะการพัฒนา ดังนั้นการนำตัวเลขทั้งโครงการซึ่งอาจมีจำนวนนับพัน ๆ หน่วยมาประมวล ก็คงจะผิดความจริงไปแน่นอน ดังนั้นข้อมูลการขออนุญาตจัดสรร แม้เป็นข้อมูลที่เป็นทางการ แต่อาจไม่สะท้อนความเป็นจริง

            3. ไม่อาจพึ่งข้อมูลการจดทะเบียนบ้านใหม่ เพราะบ้านที่จดทะเบียนนั้นสร้างเสร็จไปหลังจากทำการขาย 6 เดือน – 3 ปีแล้ว บ้านส่วนมากมีกิจกรรมการขายก่อนสร้างเสร็จ บ้านที่สร้างเสร็จวันนี้จึงสะท้อนอุปสงค์ในอดีตไม่ใช่ปัจจุบัน บ้านที่สร้างเสร็จก่อนขายมีเพียงส่วนน้อยนิดมาก นอกจากนี้ยังมีบ้านบางหลัง “ซิกแซก” ได้บ้านเลขที่ก่อนบ้านเสร็จก็ยังมี (แต่ก็เป็นส่วนน้อยนิดเช่นกัน) ดังนั้นข้อมูลการจดทะเบียนบ้านใหม่ แม้เป็นตัวเลขที่แน่ชัด แต่ไม่สะท้อนภาวะตลาดในปัจจุบัน

            4. ไม่อาจพึ่งข้อมูลการขอสินเชื่อของสถาบันการเงิน เพราะการให้สินเชื่อบ้าน (post finance) ก็คล้ายกับการจดทะเบียนบ้านใหม่ เป็นข้อมูลที่ไม่สะท้อนภาวะการซื้อขายที่อยู่อาศัยในตลาด บ้านส่วนมากถูกจองซื้อไปนานแล้ว ผ่อนดาวน์เสร็จอีก 6 เดือนถึง 3 ปี (มีบ้านเลขที่แล้ว) จึงค่อยไปขอสินเชื่อ เป็นต้น นอกจากนี้ในการกู้เงินยังมีทั้งกู้เพิ่มหรือเปลี่ยนย้ายสถาบันการเงิน (refinance) อีกด้วย

            5. ไม่อาจพึ่งข้อมูลของผู้ประกอบการพัฒนาที่ดิน เพราะผู้ประกอบการอาจไม่เต็มใจเปิดเผยข้อมูลด้วยถือเป็นการเสียลับทางธุรกิจ บางคนบอกว่า “ถ้าจะแก้ผ้า ต้องแก้พร้อมกัน” แต่ส่วนมากไม่มีใครยอม (มีแต่คนดูไม่มีคนยอมแก้) ที่สำคัญอีกประการหนึ่งก็คือ สมาคมอสังหาริมทรัพย์ 3 สมาคม มีสมาชิกรวมกันอาจไม่ถึง 200 บริษัท (ไม่นับรวมบุคคลธรรมดาหรือบริษัทสมาชิกที่ไม่ใช่ผู้ประกอบการพัฒนาที่ดิน) ถือว่าไม่ได้เป็นตัวแทนที่แท้จริงของผู้ประกอบการส่วนใหญ่ ลำพังเฉพาะบริษัทพัฒนาที่ดินในกรุงเทพมหานครและปริมณฑลก็มีถึง 700 บริษัทแล้ว

            6. ไม่อาจพึ่งข้อมูลจากนายหน้า เพราะนายหน้าก็ขายได้เพียงบางส่วน การซื้อขายผ่านนายหน้ายังเป็นส่วนน้อย ต่างจากนายหน้าในสหรัฐอเมริกาที่ครองส่วนแบ่งตลาดเกือบทั้งหมด นอกจากนี้กรณีนายหน้าก็อาจมีผลประโยชน์จากการขาย (conflict of interest) ดังนั้นจึงอาจไม่สะดวกที่จะนำเสนอตัวเลขที่เป็นจริงในบางกรณี

            ดังนั้นการสำรวจภาคสนามจึงเป็นคำตอบสุดท้ายในการหาข้อมูลที่เชื่อถือได้มาประกอบการวิเคราะห์เพื่อการวางแผนของทั้งภาครัฐและภาคเอกชน