มีความเป็นไปได้มากว่าตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2560 จะหดตัวกว่าปี 2559 ดังนั้นผู้ประกอบการพัฒนาที่ดิน นักลงทุน ผู้ซื้อบ้าน สถาบันการเงิน และส่วนราชการที่เกี่ยวข้องพึงให้ความระมัดระวังเป็นพิเศษในการวางแผนการลงทุน-การพัฒนา

            ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ในฐานะองค์กรที่เก็บข้อมูลด้านอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามมาอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ปี 2537 ในประเทศไทยและอาเซียน ให้ข้อคิดสำคัญเกี่ยวกับตลาดที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ซึ่งเป็นดัชนีสำคัญที่สุดชิ้นหนึ่งในด้านการสะท้อนภาพเศรษฐกิจของประเทศ

            เมื่อพิจารณาภาพรวมใน 5 เดือนแรก 2560 (มกราคม-พฤษภาคม 2560) เปรียบเทียบกับ 5 เดือนแรกปี 2559 มีจำนวนโครงการที่เปิดใหม่รวม 131 โครงการ (ลดลง -24%) มีจำนวนหน่วยขายรวม 36,768 หน่วย (ลดลงประมาณ -6%) มีมูลค่ารวม 120,026 ล้านบาท (-5%) และมีราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยเพิ่มขึ้นเล็กน้อย 3.231 ล้านบาทเป็น 3.264 ล้านบาท (3%) โดยกลุ่มที่อยู่อาศัยที่เปิดขายมากสุด คืออาคารชุดจำนวน 19,506 หน่วย (53%) รองลงมา คือ ทาวน์เฮ้าส์ 13,412 หน่วย (36%) และอันดับ 3 คือ บ้านเดี่ยว 1,969 หน่วย (5%)

            ภาพนี้ชี้ว่า

            1. จำนวนโครงการที่เกิดน้อยลงมากแสดงว่า ธุรกิจ SMEs ด้านที่อยู่อาศัยคงหดหายลงไปในขณะนี้  แต่รัฐบาลควรส่งเสริมธุรกิจ SMEs ด้านการพัฒนาที่อยู่อาศัย ไม่ใช่ส่งเสริมแต่เฉพาะรายใหญ่ๆ

            2. การที่ราคาขายต่อหน่วยเพิ่มขึ้นเล็กน้อย แสดงว่าเรายังเน้นการพัฒนาที่อยู่อาศัยในระดับปานกลางค่อนข้างบน เนื่องจากในระดับล่างโอกาสการพัฒนามีจำกัด ทั้งนี้คงเป็นเพราะการอำนวยสินเชื่อลดลง

            3. การที่ห้องชุดพักอาศัยยังครองส่วนแบ่งตลาดที่ 53% ซึ่งใกล้เคียงกับปีก่อน (พ.ศ.2559) แสดงว่า สินค้าประเภทนี้เป็นสินค้าหลัก ที่สามารถขายได้ง่ายกว่าสินค้าอื่น

            เมื่อพิจารณาการเปิดตัวโครงการใหม่ในปี 2560 เทียบกับปีก่อน จะเห็นได้ว่า หากนำข้อมูล 5 เดือนแรกมาพิจารณาโดยไม่พิจารณาปัจจัยอื่น จะพบว่าตลาดปีนี้ จะมีโครงการหดตัวลงถึง 32%  จำนวนหน่วยลดลง 18% และมูลค่าลดลงไปถึง 25% หรือราว 1/4 เลยทีเดียว   อย่างไรก็ตาม คาดว่าใน 7 เดือนหลังของปี 2560 น่าจะมีการเปิดตัวโครงการใหม่ มากกว่า 5 เดือนแรก

            1. หาก 7 เดือนหลังเปิดตัวมากกว่า 5 เดือนแรกเดือนละ 10% ก็จะทำให้จำนวนโครงการที่จะเกิดขึ้น กลายเป็น 333 โครงการ 93,391 หน่วย รวมมูลค่า 304,866 ล้านบาท หรือลดลง 28% 14% และ 20% ตามลำดับ

            2. หาก 7 เดือนหลังเปิดตัวมากกว่า 5 เดือนแรกเดือนละ 15% ก็จะทำให้จำนวนโครงการที่จะเกิดขึ้น กลายเป็น 342 โครงการ 95,964 หน่วย รวมมูลค่า 313,268 ล้านบาท หรือยังลดลง 26% 11% และ 18% ตามลำดับ

            3. หาก 7 เดือนหลังเปิดตัวมากกว่า 5 เดือนแรกเดือนละ 20% ก็จะทำให้จำนวนโครงการที่จะเกิดขึ้น กลายเป็น 351 โครงการ 98,538 หน่วย รวมมูลค่า 321,670 ล้านบาท หรือยังลดลง 24% 9% และ 16% ตามลำดับ

            ดร.โสภณ คาดว่า สมมติฐานตามข้อ 2 น่าจะมีความเป็นไปได้มากที่สุด ดังนั้นจึงคาดการณ์ว่าปี 2560 อุปทานจะมี 342 โครงการ 95,964 หน่วย รวมมูลค่า 313,268 ล้านบาท หรือก็ยังลดลง 26% 11% และ 18% ตามลำดับ  ดังนั้นการลงทุนต่าง ๆ จึงต้องให้ความใส่ใจเป็นพิเศษ  ในการคาดการณ์ความเป็นไปได้ในการขาย อาจต้องเพิ่มความเสี่ยงหรือ Risk Premium มากขึ้น  ยืดเวลาการขายมากขึ้น หรือหากลยุทธดึงดูดลูกค้าให้มาเยี่ยมโครงการ ให้ตัดสินใจซื้อมากและเร็วขึ้น ถ้าทำได้

            การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์จึงต้องมีข้อมูลที่ถ้วนถี่