ที่ดินที่จะใช้สร้างหอชมเมืองควรมีราคาเท่าไหร่ ถ้าทางราชการใช้ราคาประเมินราชการในการคิดเป็นต้นทุน ก็เสียเปรียบแย่

            ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (www.area.co.th) ให้ความเห็นถึงราคาที่ดินที่จะใช้สร้างหอชมเมืองไว้ดังนี้:

            1. ที่ดินแปลงนี้เป็นที่ดินตาบอดตั้งอยู่ท้ายซอยเจริญนคร 5/1 หรืออาจเข้าทางเจริญนคร 7 ก็ได้ แต่ไม่มีทางเข้าออก ยกเว้นใช้คลองเพลง หรือแม่น้ำเจ้าพระยา ซึ่งแถวนั้นก็มีท่าเรือหลายแห่งอยู่

            2. ที่ดินแปลงนี้มีขนาด 4 ไร่ 2 งาน 34 ตารางวา ตั้งอยู่ติดแม่น้ำ ปกติถ้าที่ดินที่ไม่ได้ติดถนนจะมีราคาถูกมาก แต่นี่ติดแม่น้ำจึงมีราคาสูงขึ้น ในบริเวณนี้ราคาตลาดของที่ดินเป็นเงินตารางวาละ 600,000 บาท หากติดกับถนนและแม่น้ำเจ้าพระยา แต่หากเป็นฝั่งพระนคร หที่ดินที่ตั้งอยู่ติดทั้งถนนเจริญกรุงและแม่น้ำเจ้าพระยา น่าจะมีราคาประมาณ 1,000,000 บาทต่อตารางวา

            3. ในกรณีที่ดินที่ตั้งอยู่ติดถนนเจริญนคร หากติดทั้งถนนและแม่น้ำเจ้าพระยา น่าจะมีราคาตลาดอยู่ที่ 600,000 บาท แต่ในกรณีนี้ไม่ติดถนน ควรมีราคาเพียง 180,000 บาท แต่ที่ดินแปลงนี้อยู่ติดแม่น้ำเจ้าพระยา จึงมีราคาประมาณครึ่งหนึ่งของราคาที่ดินที่ติดทั้งถนนและแม่น้ำ ดร.โสภณ จึงประเมินไว้ที่ 300,000 บาทต่อตารางวา อย่างไรก็ตามหากสามารถผนวกเป็นส่วนหนึ่งของ Icon Siam ได้ ก็จะทำให้ราคาที่ดินแปลงนี้มีมูลค่าเพิ่มขึ้นอีก

            4. ในกรณีให้เช่าที่ดินแปลงนี้ อาจคิดค่าเช่าได้ประมาณ 3% ของราคาตลาด หรือปีละประมาณ 13.8 ล้านบาท ที่คิดไว้ที่ 3% ก็เพราะคิดจากค่าเช่าตลาดที่ควรจะเป็น ยิ่งในกรณีการพัฒนาในเชิงพาณิชย์ ยิ่งมีโอกาสที่ดีในการพัฒนา ทำให้ค่าเช่าตลาดค่อนข้างสูง

            5. ค่าเช่าตลาดปีละ 13.8 ล้านบาท หากคิดเป็นมูลค่าปัจจุบัน ณ วันนี้ เป็นเวลา 30 ปี ณ อัตราดอกเบี้ย 5% ก็จะเป็นเงิน 211.45 ล้านบาทที่ทางราชการควรได้รับการจากลงทุนโดยถือหรือแปลงที่ดินแปลงนี้เป็นทุน

            ในการนี้ไม่ควรที่จะใช้ราคาประเมินราชการ เพราะไม่สะท้อนมูลค่าตลาด ปกติในการซื้อขาย หรือร่วมทุนกัน ไม่มีใครใช้ราคาราชการในการอ้างอิงแต่อย่างใด กรมธนารักษ์น่าจะประเมินราคาที่ดินตามราคาตลาดมาใช้เพื่อการนี้โดยเฉพาะ และหากประเมินตามราคาตลาด ทางราชการก็ควรที่จะได้เงินจำนวน 211.45 ล้านบาท