ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน
ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส

          บางไทรไม่น่าเหมาะสมเพราะต้องสร้างสาธารณูปโภคอีกมาก สร้างเสร็จก็ไม่มีอะไรต่อ สร้างในใจกลางเมืองแบบเซี่ยงไฮ้น่าจะเหมาะสมกว่า ‘โสภณ’ เสนอใช้ท่าเรือคลองเตยและบางกระเจ้า
          ตามที่รัฐบาลแถลงว่าจะเสนอจัดงานเอ็กซ์โปปี 2563 ที่ศูนย์ศิลปาชีพบางไทรนั้น นับเป็นความพยายามที่ดีของรัฐบาล เพราะการจัดงานขนาดใหญ่ จะสามารถกระตุ้นการท่องเที่ยวและเศรษฐกิจของประเทศโดยรวมได้เป็นอย่างดี แต่ก็ใช่ว่าจะสามารถได้จัด เพราะคงมีคู่แข่งอีกมาก ดังนั้นหากมีการเก็งกำไรที่ดินในย่านศูนย์ศิลปาชีพบางไทรเพื่อการนี้ ก็คงจะไม่ประสบความสำเร็จ เพราะหากไม่มีการจัดงาน ก็จะเป็นการลงทุนที่สูญเปล่า
          ในขณะนี้ราคาที่ดินที่ตรงข้ามกับศูนย์ศิลปาชีพบางไทร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (AREA) ได้ประเมินไว้ว่า หากมีการซื้อขาย ราคาควรจะอยู่ที่ตารางวาละ 4,600 บาท หรือไร่ละ 1.84 ล้านบาท สำหรับที่ดินแปลงขนาดไม่เกิน 4 ไร่ แต่ถ้าเป็นที่ดินแปลงใหญ่ขนาด 36 ไร่ ควรมีราคาตารางวาละ 2,500 บาท หรือ ไร่ละ 1 ล้านบาท อย่างไรก็ตามราคาที่ดินในบริเวณนี้แทบไม่ได้เพิ่มขึ้นเลยในรอบหลายปีที่ผ่านมา ยกเว้นปี 2552-2553 ทั้งนี้เพราะบริเวณโดยรอบมีข้อจำกัดในการก่อสร้างรอบศูนย์ศิลปาชีพบางไทร โดยไม่สามารถพัฒนาเป็นอาคารขนาดใหญ่ หรือในเชิงพาณิชย์ได้
          ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (AREA) ซึ่งได้เดินทางไปดูงานเวิร์ลเอ็กซ์โป ณ นครเซี่ยงไฮ้ 3 หนในปี 2553 นี้ เสนอให้จัดงานในเขตกรุงเทพมหานคร แทนที่จะเป็นในจังหวัดภูมิภาค ทั้งนี้เช่นเดียวกับนครเซี่ยงไฮ้ ที่จัดงานในเขตใจกลางเมือง ไม่ใช่ในเขตชานเมืองหรือในจังหวัดห่างไกล เพราะเมื่อหมดงานแล้ว พื้นทีเหล่านี้ก็คงปล่อยร้างไว้หรือใช้ประโยชน์ไม่ได้เต็มที่ นอกจากนี้ยังต้องลงทุนทางด้านสาธารณูปโภคภายนอกหรือ Off-site infrastructure เป็นการสิ้นเปลืองมหาศาล
          ในกรณีของจีนนั้น ใช้พื้นที่ซึ่งตั้งอยู่ไม่ห่างจากใจกลางเมืองมากนัก เพียง 9 กิโลเมตร ใช้ระยะเวลาเดินทางประมาณ 17 นาทีมาเป็นสถานที่จัดงาน โดยรื้อย้ายท่าเรือและครัวเรือนที่อยู่ในบริเวณนั้นออกไปนับหมื่นครอบครัว และใช้เวลาเตรียมการประมาณ 8 ปี
          อย่างไรก็ตามในกรณีของประเทศไทยโดยเฉพาะกรุงเทพมหานครนั้น ดร.โสภณ พรโชคชัย เสนอให้ใช้พื้นที่ท่าเรือคลองเตย รวมกับพื้นที่ถังเก็บน้ำมันเชลล์ ถนน ณ ระนอง พื้นที่ถนนพระราม 3 และพื้นที่ตลาดคลองเตย รวมกันเป็นพื้นที่ 4.72 ตารางกิโลเมตร หรือ 2,950 ไร่ ซึ่งใกล้เคียงกับพื้นที่ของเวิร์ลเอ็กซ์โป นครเซี่ยงไฮ้ที่มีขนาด 5.28 ตารางกิโลเมตร (3,300 ไร่) หากเรานำพื้นที่ริมแม่น้ำเจ้าพระยาของคุ้งบางกระเจ้ามาเป็นส่วนหนึ่งของเวิร์ลเอ็กซ์โป โดยเป็นการนำเสนอพื้นที่สีเขียวเพื่อโลกและสิ่งแวดล้อมตามโครงการพระราชดำริด้วยแล้ว ขนาดของพื้นที่เวิร์ลเอ็กซ์โปที่เสนอโดยรัฐบาลไทย น่าจะมีขนาดใหญ่กว่าของนครเซี่ยงไฮ้อีกมากเลยทีเดียว
          ท่าเรือคลองเตยก็มีโครงการย้ายออกไปสู่แหลมฉะบัง ส่วนพื้นที่เก็บน้ำมันและขนส่งน้ำมันของการรถไฟแห่งประเทศไทยก็มีโครงการรื้อย้ายทั้งหมดแล้ว ดังนั้นหากใช้พื้นที่ดังกล่าวนี้ ก็จะเกี่ยวข้องกับการเวนคืนจำนวนครัวเรือนไม่มากนัก เมื่อเทียบกับกรณีนครเซี่ยงไฮ้
          หลังจากการจัดงานเวิร์ลเอ็กซ์โปแล้ว พื้นที่ส่วนนี้ยังสามารถนำมาสร้างศูนย์กลางธุรกิจใจกลางเมือง การจัดสร้างที่อยู่อาศัยสำหรับคนที่ทำงานในใจกลางเมือง ทั้งระดับผู้มีรายได้น้อย รายได้ปานกลางและรายได้สูง โดยดำเนินการพัฒนาเป็นอาคารสูง เพื่อการประหยัดการใช้ที่ดินให้กับลูกหลานในอนาคต และการพัฒนาที่ดินใจกลางเมืองยังจะช่วยในการประหยัดต้นทุนการเดินทางขนส่งต่าง ๆ ยิ่งหากจัดสภาพแวดล้อมที่ดีด้วยแล้ว
          หากมีการวางแผนการใช้ที่ดินที่ดี ยิ่งจะทำให้สึกโปร่งสบายในการอยู่อาศัย เช่นเดียวกับกรณีของสิงคโปร์ ที่มีความหนาแน่นของประชากร 10,000 คนต่อตารางกิโลเมตร ยังรู้สึกไม่หนาแน่นเท่ากับกรุงเทพมหานครที่มีความหนาแน่นของประชากรเพียง 4,000 คนต่อตารางกิโลเมตร
          ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส กล่าวสรุปว่า การจัดงานเอ็กซ์โปในกรุงเทพมหานครยังทำให้เกิดการจัดระบบขนส่งมวลชนที่ดีด้วย ทำให้กรุงเทพมหานครสามารถทำการหน้าที่ของการเป็นเมืองศูนย์กลางได้อย่างมีประสิทธิภาพ ส่งผลดีต่อการพัฒนาเศรษฐกิจของทั่วประเทศอีกด้วย

ภาพที่ 1: พื้นที่จัดเวิร์ลเอ็กซ์โป เซี่ยงไฮ้

ภาพที่ 2: พื้นที่ที่ควรจัดเวิร์ลเอ็กซ์โป ที่ท่าเรือคลองเตย

ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน