21 กรกฎาคม 2560

เรื่อง      ความเห็นต่อการจัดทำผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร

เรียน     ท่านผู้อำนวยการสำนักผังเมืองกรุงเทพมหานคร

สิ่งที่ส่งมาด้วย     หนังสือการบริหารธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (หนังสือประกอบการเรียนในระดับปริญญาโท ฝากทางเจ้าหน้าที่สำนักไว้แล้ว)

                        ตามที่สำนักผังเมืองให้ความเมตตาเชิญกระผมเข้าร่วมการประชุมสัมมนาระดมความคิดเห็นเพื่อการวางผังและจัดทำผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครปรับปรุงครั้งที่ 4 ในระหว่างวันที่ 20 - 21 กรกฎาคม ณ โรงแรม เดอะกรีนเนอรี่ รีสอร์ท เขาใหญ่ จังหวัดนครราชสีมา

                        กระผมใคร่ขออนุญาตนำเสนอความเห็นเพื่อเป็นประโยชน์ต่อทางราชการในการจัดทำร่างผังเมืองรวม ดังนี้:

                        1. ผังเมืองรวมควรเป็นเสมือนแผนแม่บทในการพัฒนาสาธารณูปโภคและการใช้ที่ดินของทุกหน่วยงานในแต่ละพื้นที่ แต่ปรากฏว่ากลับไม่ได้รับความร่วมมือจากส่วนราชการอื่นเท่าที่ควร สิ่งที่กำหนดไว้ในผังเมืองจึงยังไม่ค่อยได้มีการดำเนินการกันอย่างจริงจัง เช่น ถนนตามผังเมืองรวมก็มักไม่ได้ดำเนินการให้แล้วเสร็จตามผังเมืองที่วางไว้ บางเส้นวางแนวไว้ในทั้งเมืองฉบับก่อนแต่ก็ยังไม่ได้ดำเนินการ

                        2. การกำหนด Floor Area Ratio (FAR) และ Open Space Ratio (OSR) ควรบังคับใช้ในย่านชานเมือง แต่ในเขตใจกลางเมืองซึ่งที่ดินมีราคาแพงไม่ควรมีการกำหนดหรือควรกำหนดขั้นต่ำที่สุดเพื่อให้การพัฒนาในเขตใจกลางเมืองมีความหนาแน่น (High Density) แต่ไม่แออัด (Overcrowdedness) จะสังเกตได้ว่าในพื้นที่ธุรกิจในมหานครชั้นนำไม่ได้มีข้อกำหนดนี้โดยเคร่งครัดจนกลายเป็นการกีดขวางการพัฒนาเมือง และทำให้เมืองขยายตัวในแนวราบอย่างไร้ทิศผิดทางเช่นใน กรุงเทพมหานคร

                        3. ในกรณีอาคารอนุรักษ์ทางประวัติศาสตร์ กรุงเทพมหานครควรดำเนินการโดยเคร่งครัดเพื่อรักษารากฐานทางวัฒนธรรมและประวัติศาสตร์  แต่ควรดำเนินการในแนวคิดใหม่ที่ไม่ใช่ให้ "คนตายขายคนเป็น" กล่าวคืออาคารอนุรักษ์สามารถได้รับการดัดแปลงการใช้สอยได้ ย้ายไปสร้างที่ใหม่ได้ หรือสร้างอาคารสมัยใหม่คร่อมบนอาคารอนุรักษ์ได้เป็นต้น

                        4. ในพื้นที่ใดที่มีการรอนสิทธิ์การพัฒนาที่ดิน ควรมีมาตรการจ่ายเงินทดแทนตามความเหมาะสมในราคาตลาดบวกด้วยค่าความเสียหายอื่น (ถ้ามี) ทางออกที่มีการนำเสนอให้สามารถขายสิทธิในการพัฒนาให้กับที่ดินแปลงอื่นเป็นสิ่งที่ไม่สมควรเพราะเป็นการ ผลักภาระให้กับประชาชนแต่ในขณะที่ทางราชการไม่ได้รับผิดชอบเยียวยา

                        5. ควรมีการทบทวนกรณีห้ามก่อสร้างในพื้นที่รอบสวนสาธารณะ เช่น สวนหลวง ร.9 และสวนเบญจกิติ สวนสาธารณะเหล่านี้มีผู้มาใช้สอยน้อยมากในแต่ละวัน แต่หากสามารถสร้างอาคารสูงได้โดยรอบย่อมจะทำให้การก่อสร้างสวนสาธารณะคุ้มค่ากว่าที่เป็นอยู่นี้ การอนุญาตให้ก่อสร้างอาคารสูงๆ โดยรอบสวนหลวง ร.9 โดยสามารถกำหนดให้สามารถเก็บภาษีเพิ่มขึ้นจากการได้สิทธิ์เพิ่มขึ้นกว่าในผังเมืองฉบับปัจจุบัน ก็อาจได้เงินภาษีนี้มาเป็นงบประมาณการก่อสร้างรถไฟมวลเบาเชื่อมกับรถไฟฟ้าในปัจจุบันได้ และทำให้เมืองไม่ขยายออกไปกินพื้นที่เกษตรกรรมและชนบทชานเมือง

                        6. ในพื้นที่ลาดกระบังและหนองจอกซึ่งกำหนดให้เป็นพื้นที่สีเขียวทแยงและพื้นที่สีเขียว ควรได้รับการแก้ไขใหม่ เพราะในปัจจุบันการใช้ที่ดินเพื่อการเกษตรกรรมจริงในเขตลาดกระบังเหลือเพียง 22% เท่านั้น และยังมีความจำเป็นในการขยายพื้นที่เป็นศูนย์ขนส่งระดับชาติรองรับสนามบินและท่าเรืออีกด้วย อย่างไรก็ตามในกรณีนี้เกี่ยวเนื่องกับสำนักและหน่วยราชการอื่นทั้งในและนอกกรุงเทพมหานคร แต่กรุงเทพมหานครควรเป็นผู้ประสาน ยิ่งกว่านั้นยังควรมีมาตรการด้านภาษีกล่าวคือพื้นที่ที่ได้สิทธิ์ในการก่อสร้างเพิ่มเติมตามผังเมืองใหม่ควรเสียภาษีเพิ่มขึ้นเพื่อนำมาพัฒนาระบบระบายน้ำในพื้นที่ฝั่งตะวันออก

                        7. ข้อมูลที่ใช้ในการวางผังเมืองอาจไม่สอดคล้องกับความเป็นจริง เช่นมีการนำเสนอโดยคณะที่ปรึกษาว่า ครัวเรือนในกรุงเทพมหานครถึงร้อยละ 60 ไม่สามารถซื้อบ้านในตลาดเปิดได้ และยังมีความขาดแคลนที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ข้อมูลที่ไม่สอดคล้องกับความเป็นจริงนี้ย่อมนำไปสู่การวางผังเมืองที่ผิดเพี้ยนได้ จากการสำรวจข้อมูลของสำนักงานสถิติแห่งชาติระบุชัดว่ารายได้ต่อครัวเรือนในเขตกรุงเทพมหานครเป็นเงินเดือนละ 42,000 บาท ซึ่งแสดงว่าราคาบ้านโดยเฉลี่ยที่ครัวเรือนเหล่านี้สามารถซื้อได้มีราคาประมาณ 3,500,000 บาท ไม่ใช่ 650,000 บาทตามที่ผู้เชี่ยวชาญนำเสนอ ขณะนี้ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลมีบ้านรอขายอยู่ 184,000 หน่วย ชุมชนแออัดก็ลดลงอย่างต่อเนื่อง จึงไม่มีภาวะขาดแคลนที่อยู่อาศัยแต่อย่างใด

                        8. สำหรับผู้เชี่ยวชาญที่เป็นผู้จัดทำผังเมืองรวมนี้ เป็นคณาจารย์ผู้ทรงคุณวุฒิที่พึงเคารพยิ่ง อย่างไรก็ตามท่านเหล่านี้ได้ดำเนินการจัดทำผังเมืองมาหลายผังแล้ว ซึ่งในแง่หนึ่งก็อาจทำให้เกิดความต่อเนื่อง แต่ในอีกแง่หนึ่งก็อาจเป็นแนวคิดตายตัวแบบเดิมๆ ดังนั้นจึงควรรับฟังความคิดเห็นจากภาคส่วนต่างๆเพื่อให้ผังเมืองมีนวัตกรรม

                        อนึ่งกระผมจะได้ทำการศึกษาต่อเนื่องเกี่ยวกับแนวทางการแก้ไขปัญหาพื้นที่อนุรักษ์ชนบทและเกษตกรรม (เขียวทแยงตามผังเมืองรวม) เพื่อให้เป็นประโยชน์ต่อทั้งการอยู่อาศัย กาพาณิชย์ การระบายน้ำ การรักษาสิ่งแวดล้อมเพื่อนำเสนอให้เป็นประโยชน์ต่อทางราชการต่อไป

                        จึงเรียนมาเพื่อโปรดพิจารณา

ขอแสดงความนับถือ
ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร
มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย