ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน
ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส

          ตามมติของคณะรัฐมนตรีเรื่องกู้ซื้อบ้านดอกเบี้ย 0% นั้น ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท
แอฟแฟร์ส ได้จัดทำบทวิเคราะห์ถึงมาตรการนี้และผลกระทบ เพื่อประโยชน์แก่รัฐบาลและสังคมในการคิดค้นและออกมาตรการที่เหมาะสมสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในอนาคต

มติคณะรัฐมนตรีและมาตรการจริง
          ที่ประชุมคณะรัฐมนตรีได้พิจารณาวาระที่ 30 เรื่อง โครงการบ้าน ธอส. เพื่อที่อยู่อาศัยแห่งแรก <1> โดยคณะรัฐมนตรีเห็นชอบโครงการบ้านธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) เพื่อที่อยู่อาศัยแห่งแรก ตามที่กระทรวงการคลังเสนอ ดังนี้:
          1. ให้ขยายวงเงินปล่อยกู้ของโครงการเป็น 25,000 ล้านบาท เพื่อช่วยเหลือประชาชนผู้มีรายได้น้อยที่ไม่เคยมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองให้สามารถซื้อบ้านเป็นของตนเองได้อย่างทั่วถึง ทั้งนี้ให้กระทรวงการคลังและธนาคารอาคารสงเคราะห์รับความเห็นของสำนักงานคณะกรรมการพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติไปพิจารณาดำเนินการในส่วนที่เกี่ยวข้องต่อไป
          2. เห็นชอบในหลักการการขอชดเชยภาระค่าใช้จ่ายในการดำเนินโครงการฯ ดังกล่าว และให้ธนาคารอาคารสงเคราะห์ขอตกลงในรายละเอียดกับสำนักงบประมาณ แล้วให้นำเสนอคณะรัฐมนตรีต่อไป
          ต่อมาธนาคารอาคารสงเคราะห์ แถลงมาตรการในรายละเอียด <2> คือ "สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยอัตราดอกเบี้ยต่ำ 0 เปอร์เซ็นต์ 2 ปีแรก วงเงินให้กู้ไม่เกินรายละ 3 ล้านบาท ช่วยเหลือให้คนไทยมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง โดยผู้กู้สามารถยื่นคำขอกู้ได้ตั้งแต่วันที่ 9 พฤษภาคม 2554 ถึงวันที่ 30 ธันวาคม 2554 ที่ ธอส.สำนักงานใหญ่ และสาขา ธอส. ทั่วประเทศ และทำนิติกรรมภายในวันที่ 30 เมษายน 2555 หรือภายใต้กรอบวงเงินที่ธนาคารกำหนด 25,000 ล้านบาท"
          และ "ให้กู้สำหรับลูกค้าที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยแห่งแรกเป็นของตนเอง จะต้องไม่เคยมีชื่อเป็นเจ้าบ้านในทะเบียนบ้าน และไม่มีที่อยู่อาศัยเป็นกรรมสิทธิ์ของตนเอง ให้กู้เพื่อซื้อที่ดินพร้อมอาคาร หรือ ห้องชุด ให้กู้เพื่อปลูกสร้างอาคาร หรือเพื่อซื้อที่ดินพร้อมปลูกสร้างอาคาร โดยราคาที่อยู่อาศัยและวงเงินให้กู้ไม่เกิน 3 ล้านบาท ส่วนหลักเกณฑ์การพิจารณาการให้สินเชื่อเป็นไปตามระเบียบของธนาคาร ในอัตราดอกเบี้ยช่วง 2 ปี แรก 0 เปอร์เซ็นต์ ปีที่ 3 - 5 คิดอัตราดอกเบี้ย เท่ากับ MRR - 0.50 ต่อปี (ลูกค้าสวัสดิการ) ส่วนลูกค้ารายย่อยทั่วไป คิดอัตราดอกเบี้ยเท่ากับ MRR ปีที่ 6 เป็นต้นไป . . . รัฐบาลช่วยแบ่งเบาภาระค่าจดจำนอง และค่าธรรมเนียมการโอนครึ่งหนึ่งหรือจ่ายตามจริงสูงสุดร้อยละ 1 จากค่าโอนปกติ ร้อยละ 2 ของราคาประเมิน"

การไม่บรรลุวัตถุประสงค์
          สำหรับโครงการนี้ รัฐบาลมีวัตถุประสงค์คือ "เพื่อช่วยเหลือประชาชนผู้มีรายได้น้อยที่ไม่เคยมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองให้สามารถซื้อบ้านเป็นของตนเองได้อย่างทั่วถึง" แต่วัตถุประสงค์นี้อาจไม่บรรลุเพราะ
          1. การให้กู้ได้สูงสุดถึง 3 ล้านบาทนั้น ครัวเรือนผู้ที่สามารถผ่อนชำระได้อาจต้องมีรายได้ประมาณ60,391 บาท <3> ซึ่งย่อมไม่ใช่ครัวเรือนผู้มีรายได้น้อยแต่อย่างใด สำหรับครัวเรือนผู้มีรายได้น้อยที่การเคหะแห่งชาติเคยกำหนดสำหรับการซื้อบ้านเอื้ออาทรคือ 15,000 บาท หรือเท่ากับซื้อบ้านได้ ณ ราคาไม่เกิน 1 ล้านบาทเท่านั้น ตามหลักการอำนวยสินเชื่อ ครัวเรือนที่ยิ่งมีรายได้สูง ยิ่งมีความมั่นคงในการอำนวยสินเชื่อให้มากกว่า "ผู้มีรายได้น้อย" ตามที่รัฐบาลคาดหวัง
          2. การกำหนดเพดานเงินกู้หรือราคาบ้านไม่เกิน 3 ล้านบาทโดยไม่ได้กำหนดเพดานรายได้ของผู้ขอกู้ ย่อมทำให้ผู้มีรายได้สูง บุตรธิดาคหบดี หรือเครือญาติสามารถซื้อบ้านได้เช่นกัน และบุคคลเหล่านี้ย่อมไม่ใช่ผู้มีรายได้น้อยแต่อย่างใด ดังนั้นวัตถุประสงค์ข้างต้นตามมติคณะรัฐมนตรีจึงไม่อาจบรรลุ
          3. ตามเงื่อนไขการอำนวยสินเชื่อข้างต้น แม้แต่บ้านพักหรืออาคารชุดตากอากาศริมทะเลราคาในพัทยาและหัวหินที่มีราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ก็เข้าข่ายด้วยหากผู้ขอกู้มีคุณสมบัติครบถ้วนตามข้างต้น อสังหาริมทรัพย์กลุ่มนี้มีอยู่ในตลาดเป็นจำนวนมากเช่นกัน เฉพาะที่ยังเหลือขายในมือผู้ประกอบการ มีอยู่ประมาณ 1,400 หน่วยตามการสำรวจของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส
          หากจะให้บรรลุวัตถุประสงค์ รัฐบาลควรลดระดับราคาบ้านลงให้ต่ำกว่านี้ และให้ครัวเรือนหนึ่ง ๆ ที่ยังไม่มีบ้านเป็นของตนเอง สามารถซื้อบ้านได้ 1 หลัง ไม่เช่นนั้นก็อาจช่วยเหลือผู้มีรายได้น้อยได้น้อยมาก และทำให้ผิดวัตถุประสงค์ อาจกลายเป็นส่งเสริมการเก็งกำไร หรืออาจเกิดกรณีที่ไม่คาดคิดอื่น

ประโยชน์ต่อผู้ที่ได้
          อย่างไรก็ตามโครงการนี้ย่อมได้ประโยชน์ต่อผู้ที่เข้าข่ายตามที่รัฐบาลกำหนด หากบุคคลหนึ่งซื้อบ้านราคา 2 ล้านบาท ณ อัตราดอกเบี้ย 6.5% เป็นเวลา 20 ปี ในช่วง 2 ปีแรก จะผ่อนเป็นเงินประมาณ 363,026 บาท โดยเป็นดอกเบี้ยถึง 256,652 บาท แต่เป็นเงินต้นเพียง 106,374 บาท ดังนั้นหากรัฐบาลช่วยเหลือค่าโอนอีก 1% ของราคาบ้านหรือ 20,000 บาท ก็เท่ากับบุคคลนั้นได้ส่วนลดไปเป็นเงินประมาณ 276,652 บาท หรือ 13.82% ของราคาบ้านที่จะซื้อ ผู้ได้รับประโยชน์ย่อมดีใจเป็นธรรมดา หากบุคคลหรือนิติบุคคลใดมีบ้านจำนวนหลายหลัง ยังอาจให้ญาติมิตรมาซื้อเพราะจะได้ผลประโยชน์โดยตรง
          อย่างไรก็ตามแม้ในยามวิกฤติ เราก็ควรส่งเสริมจิตสาธารณะ เช่นเมื่อเร็ว ๆ นี้ที่เกิดสึนามิในเมืองฟุกุชิมา มีตำรวจนายหนึ่งหยิบยืนอาหารให้กับเด็กอายุ 9 ขวบที่เข้าแถวยืนหนาวรอการปันอาหารอยู่ เด็กคนดังกล่าวก็ยังเอาอาหารที่ได้รับนั้นไปวางในในกองกลางเพื่อให้ทุกคนที่รอแถวได้รับการปันอาหารในสัดส่วนเท่า ๆ <4> นี่คือวินัยการเสียสละและการช่วยเหลือกันที่ควรมี แต่หากรัฐบาลให้สิทธิพิเศษซื้อบ้านดอกเบี้ย 0% กับบุคคลเฉพาะกลุ่มเช่นนี้โดยไม่จำเป็น อาจเป็นผลเสียมากกว่าผลดี
          อาจกล่าวได้ว่าผู้ได้รับประโยชน์ตามโครงการนี้มีเพียงส่วนน้อย หากบ้านหลังหนึ่งที่ขอกู้เป็นเงินเฉลี่ย 2 ล้านบาท เงิน 25,000 ล้านบาท ก็ช่วยได้เพียงการซื้อบ้าน 12,500 หลัง ในขณะที่ปีที่แล้วมีการผลิตบ้านใหม่ 116,791 หน่วย บ้านในกรุงเทพมหานครมี 4.4 ล้านหลัง จำนวนที่ช่วยก็เท่ากับ 1 ใน 352 บ้าน ส่วนทั่วประเทศมี 20.3 ล้านครัวเรือน รัฐบาลให้สิทธิพิเศษนี้เพียง 1 ใน 16,240 ครัวเรือนเท่านั้น
          ตามข่าวกล่าวว่า ". . . การคาดการณ์กันว่า วงเงินที่เปิดให้กู้นั้น น่าจะหมดภายใน 2 สัปดาห์ แต่จะอนุมัติแล้วเสร็จเมื่อใด ก็ขึ้นอยู่กับหลักฐานการกู้ ทั้งนี้ ได้รับรายงานว่า ขณะนี้ มีผู้ยื่นขอกู้แล้วคิดเป็นวงเงิน 1 หมื่นล้านบาท (ต่อมารองกรรมการผู้จัดการ ธอส. กล่าวว่ามีแค่ 3,000 - 4,000 ล้านบาท). . ." <5> การนี้ชี้ให้เห็นว่า ผู้ที่ยังไม่มีบ้านจริงและวางแผนจะซื้อบ้านในวันนี้ ก็คงไม่ทันได้รับประโยชน์จากมาตรการนี้เสียแล้ว ผู้ที่ได้รับประโยชน์จริงอาจเป็นผู้ที่กำลังจะโอนบ้านกับโครงการจัดสรรเป็นสำคัญ
ดังนั้นนโยบายของรัฐที่ไม่ได้อำนวยประโยชน์ต่อประชาชนส่วนใหญ่ และไม่บรรลุวัตถุประสงค์จริงของการช่วยเหลือผู้มีรายได้น้อย จึงควรได้รับการทบทวน การช่วยเหลือประชาชนเฉพาะกลุ่มสมควรดำเนินการเฉพาะในยามเกิดวิกฤติ เช่น วิกฤติเศรษฐกิจในปี 2540 หรือปี 2551 แต่ในปัจจุบัน ไม่ได้มีวิกฤติใด ๆ เกิดขึ้น การดำเนินการเช่นนี้จึงมีความไม่เหมาะสม

ผลเสียของนโยบายนี้
          นโยบายนี้อาจก่อผลดีกับบุคคลที่ได้รับสิ ทธิบางกลุ่ม แต่ก่อผลเสียในระยะยาว กล่าวคือ
          1. เป็นการบิดเบือนตลาด รัฐบาลมอบหมายให้ธนาคารอาคารสงเคราะห์ดำเนินการ ทั้งที่มีธนาคารของรัฐอีกหลายแห่งที่อำนวยสินเชื่อที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะธนาคารออมสิน และธนาคารกรุงไท และยังมีธนาคารพาณิชย์อีกหลายแห่ง ดังนั้นการให้สถาบันการเงินเดียวดำเนินการ ก็อาจกระทบต่อสถาบันการเงินอื่นได้ แต่ยังดีที่งบประมาณที่ใช้ในครั้งนี้เป็นเงินจำนวนไม่มากนัก
          2. ในการซื้อบ้าน หากผู้จะซื้อยังไม่พร้อม ก็ไม่ควรจะสนับสนุน เพราะอาจขาดกำลังในการผ่อนส่ง ทำให้เกิดปัญหาให้กับสถาบันการเงินในภายหลัง อาจก่อให้เกิดหนี้เสียได้ ยิ่งหากมีการอำนวยสินเชื่อถึง 95-100% ในช่วง 2 ปีแรก ก็เท่ากับเงินผ่อนถูกกว่าการเช่าเป็นอย่างยิ่ง
          3. ในกรณีการยกเว้นค่าธรรมเนียมโอน 1% นั้น ปกติผู้ขอกู้ก็สามารถจ่ายค่านายหน้า 3%และค่าใช้จ่ายต่าง ๆ อยู่แล้ว ที่สำคัญรัฐบาลก็เพิ่งยกเลิกการยกเว้นภาษีและค่าธรรมเนียมโอนไปเมื่อเดือนมีนาคม 2553 กลับไปใช้การเก็บภาษีและค่าธรรมเนียมโอน 3% เช่นเดิม และไม่เคยมีเสียงคัดค้านว่าจะทำให้เกิดปัญหาแต่อย่างใด การผ่อนผันค่าธรรมเนียมโอนในอดีตก็เป็นเพราะปัญหาวิกฤติเศรษฐกิจ แต่ในปัจจุบันไม่มีปัญหาดังกล่าว จึงไม่จำเป็นต้องยกเลิก เว้นแต่มีการประกาศใช้ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ซึ่งรัฐบาลมีนโยบายไว้ แต่ยังไม่ได้ดำเนินการ <5> อย่างไรก็ตามอาจมีบางกรณีที่ผู้ซื้อบ้านบางรายอาจขาดเงินเพื่อการโอน แต่กรณียกเว้นที่น่าเห็นใจส่วนน้อยเหล่านี้ ไม่อาจยกมาเป็นข้อพิจารณาโดยรวมได้

ข้อห่วงใย
          ในปัจจุบันนี้ก็ไม่มีปัญหาการขาดแคลนที่อยู่อาศัยของประชาชนแต่อย่างใด ยกเว้นชุมชนแออัด ซึ่งนับวันจะมีจำนวนลดลง ขณะนี้ยังไม่มีปัญหาในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ไม่มีอะไรวิกฤติที่ต้องช่วยเหลือเป็นพิเศษ ผู้ประกอบการก็สามารถดำเนินโครงการได้ด้วยดี จากการสำรวจของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส พบว่า โครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยที่ประสบปัญหาจนล้มเลิกไปมีจำนวนน้อยมาก
          การที่เงื่อนไขโครงการแตกต่างไปจากที่เคยแถลงไว้ เช่นข่าว ". . . ปล่อยกู้ซื้อบ้านหลังแรก ดอกเบี้ย 0% เป็นเวลา 2 ปี วงเงิน 5 หมื่นล้านบาท แถมใจดีตั้งงบ 600 ล้าน รับภาระค่าโอนและจดจำนองแทนประชาชน" <6> และการที่รัฐบาลออกมาตรการนี้อย่างเร่งด่วนในการประชุมคณะรัฐมนตรีอย่างยาวนานที่มีวาระการพิจารณาและเกี่ยวข้องกับงบประมาณจำนวนมาก จนอาจบันทึกไว้ได้ใน Guinness World Record นั้น อาจทำให้เกิดความผิดพลาดและช่องโหว่ได้ จึงเป็นสิ่งที่รัฐบาลพึงให้ความสำคัญในการดูแลการปฏิบัติตามนโยบายดังกล่าวนี้

สิ่งที่ควรดำเนินการ
          หากรัฐบาลให้งบประมาณ 25,000 ล้านบาทเพื่อการนี้นอกเหนือจากที่ธนาคารอาคารสงเคราะห์จะดำเนินการอำนวยสินเชื่อตามปกตินั้น เงินจำนวนนี้ สามารถนำมาสร้างสรรค์ประโยชน์ทางอื่นแก่ประชาชน เช่น นำมาช่วยเหลือเฉพาะผู้มีรายได้น้อยและซื้อบ้านในราคาถูก เช่นไม่เกิน 1 ล้านบาท โดยยังอาจกำหนดให้ซื้อเฉพาะบ้านมือสอง เพื่อเป็นการกระตุ้นการซื้อในหมู่ประชาชน และกำหนดรายได้ต่อครัวเรือนของผู้ขอกู้ เช่น ไม่เกินเดือนละ 20,000 - 25,000 บาท เป็นต้น
          นอกจากนี้ยังสามารถนำเงินไปสร้างสาธารณูปโภคต่าง ๆ เช่น สะพานข้ามแม่น้ำเจ้าพระยา ซึ่งในกรุงเทพมหานครยังมีสะพานอยู่จำกัด <7> ทำให้ฝั่งธนบุรีมีความเจริญน้อยกว่ามาก หากสามารถสร้างสะพานเพิ่มเติม ก็จะเป็นการกระจายความเจริญ อุปทานที่อยู่อาศัยก็จะมีมากขึ้น เป็นการเพิ่มโอกาสแก่ทุกฝ่ายโดยเสมอหน้ากัน ราคาอสังหาริมทรัพย์ในระยะยาวก็จะเพิ่มขึ้น
          ค่าก่อสร้างสะพานก็เป็นเงินไม่มากนัก เช่น "สะพานข้ามแม่น้ำเจ้าพระยาบริเวณแยกเกียกกายเป็นสะพานขนาด 4 ช่องจราจร ระยะทาง 2.6 กิโลเมตร มูลค่า 4,400 ล้านบาท ส่วนสะพานข้ามแม่น้ำเจ้าพระยาบริเวณท่าน้ำราชวงศ์-ท่าดินแดง เป็นสะพานขนาด 4 ช่องจราจร ระยะทาง 450 เมตร มูลค่า 1 พันล้านบาท สะพานข้ามแม่น้ำเจ้าพระยาบริเวณ ถ.จันทน์-ถ.เจริญนคร เป็นสะพานขนาด 4 ช่องจราจร ระยะทาง 450 เมตร มูลค่า 3,260 ล้านบาท และสะพานข้ามแม่น้ำเจ้าพระยาบริเวณ ถ.ลาดหญ้า-ถ.มหาพฤฒาราม เป็นสะพานขนาด 6 ช่องจราจร ระยะทาง 210 เมตร มูลค่า 2,400 ล้านบาท" <8> ดังนั้นหากสะพานหนึ่งมีมูลค่าเฉลี่ย 2,500 ล้านบาท ก็เท่ากับว่าเงินจำนวน 25,000 ล้านบาทที่รัฐบาลจะอุดหนุนนี้สามารถใช้สร้างได้ถึง 10 สะพานด้วยกัน

ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์
เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน