ดร.โสภณ ชี้บ้านแม่ชีกรรณิการ์ ควรมีราคา 60 ล้านบาท ไม่ใช่ 85 หรือ 300 ล้านบาท  มารู้จักความต่างระหว่างราคากับมูลค่ากัน

            ตามที่มีข่าวฮือฮาเรื่องบ้านทรงไทยปั้นหยาของ แม่ชี ร.ต.หญิง กรรณิการ์ ชมศิริ ข้าราชการบำนาญ กระทรวงกลาโหม กรมแผนที่ทหาร วัย 81 ปี ซึ่งตั้งอยู่ในซอยกรุงธนบุรี 2 ใกล้สถานีรถไฟฟ้าบีทีเอส วงเวียนใหญ่ โดยท่านว่ามีผู้มาเสนอซื้อราคา 85 ล้านบาทในกลางปี 2559 มาปีนี้ (http://bit.ly/1UdXLGn) แม่ชีบอกมีผู้เสนอซื้อ 300 ล้านบาท (http://bit.ly/2yAIdWL)

            ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) กล่าวว่า นับเป็นเรื่องน่ายินดีที่จะมีผู้ซื้อถึง 300 ล้านบาท แม่ชีจะได้นำเงินไปใช้สอยและทำบุญ อย่างไรก็ตาม ดร.โสภณประเมินไว้ว่าที่ดินแปลงนี้ ซึ่งมีอยู่ 167 ตารางวา ควรมีค่าตามราคาตลาดเพียง 60 ล้านบาท จากปีที่แล้วประเมินไว้ 52 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้น 15% หรือตกเป็นเงินตารางวาละ 360,000 บาท ซึ่งยังต่ำกว่าราคาที่จะมีผู้เสนอซื้อที่ 300 ล้านบาทถึง 5 เท่าตัว

            ตามข้อมูลที่มีพบว่า

            1. ในซอยดังกล่าว ราคาประเมินทางราชการ เป็นเงินประมาณ 58,000 - 65,000 บาทต่อตารางวา

            2. ในกรณีปกติ ราคาตลาดสำหรับที่ดินในซอยนี้ น่าจะอยู่ในช่วงประมาณ 150,000 - 200,000 บาท ต่อตารางวา

            3. อย่างไรก็ตามโครงการอาคารชุดที่สร้างอยู่ติดกับที่ดินแปลงนี้ ได้ทำซอยเข้าออกสู่ถนนกรุงธนบุรีใหม่โดยลงทุนซื้อตึกแถวและบ้าน-ที่ดินที่อยู่ติดถนนเพื่อเบิกทางออกไป ทำให้ที่ดินแปลงนี้ได้รับ "โชคดี" ตั้งอยู่ใกล้ถนนใหญ่มีทางเข้าออกสะดวกกว่าแต่เดิม ทำให้ราคาที่ดินน่าจะเพิ่มขึ้นเป็นตารางวาละ 300,000 บาท หรือตกเป็นเงิน 51.6 ล้านบาท ณ กลางปี 2559 และเป็น 360,000 บาท ณ สิ้นปี 2560

            4. อย่างไรก็ตามที่เจ้าของบ้านบอกว่ามีผู้มาเสนอซื้อบ้านและที่ดินของตนในราคา 85 ล้านบาท  (หากไม่นับราคาบ้านซึ่งอาจถือว่าไม่มีเพราะผู้ซื้อคงซื้อไปรื้อสร้างอาคารใหม่)  ก็เท่ากับว่าราคาที่ดินตกเป็นเงินถึง 494,000 บาท ซึ่งไม่น่าจะเป็นไปได้ว่าจะมีผู้ยินดีซื้อไปในราคาดังกล่าว  ยิ่งถ้าเป็นเงิน 300 ล้านบาท ก็เท่ากับตารางวาละ 1.8 ล้านบาท ซึ่งยังสูงกว่าแปลงสถานทูตออสเตรเลียที่ บมจ.ศุภาลัย ซื้อไปในราคาตารางวาละ 1.45 ล้านบาท (http://bit.ly/2jVOSrm)

            5. อนึ่งในกรณีราคาที่ดินบริเวณใกล้สถานีรถไฟฟ้าบีทีเอสวงเวียนใหญ่นั้น ดร.โสภณ กล่าวว่า ตามฐานข้อมูลราคาตลาดที่สามารถซื้อขายได้จริงของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทยพบว่า ราคาตลาดอยู่ที่ 700,000 บาท ณ สิ้นปี 2560  แม้ราคาที่ดินจะปรับตัวสูงขึ้น  แต่ก็ไม่มีคนซื้อเนื่องจากเมื่อที่ดินราคาแพง ผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินก็หันไปซื้อที่ในทำเลอื่นที่ยังถูกกว่าเช่นที่สถานีวุฒากาศ เป็นต้น  ยิ่งกว่านั้น ราคาห้องชุดที่สร้างเสร็จและเป็นสินค้ามือสอง ก็แทบจะไม่ได้ขึ้นราคาเลย  ทำให้ราคาที่ดินที่แท้จริงไม่ได้เพิ่มขึ้นด้วยซ้ำไป

            อาจเป็นไปได้ที่ในช่วงแรกเจ้าของโครงการอาคารชุดต้องการที่ดินแปลงนี้เพื่อผนวกมาพัฒนาโครงการอาคารชุดดังกล่าว  แต่ในขณะนี้โครงการดังกล่าวก็ได้ก่อสร้างและขายให้ลูกค้าไปแล้ว คงไม่มีความจำเป็นต้องซื้อที่ดินแปลงนี้อีกต่อไป หากในปัจจุบันมีผู้ซื้อแล้วนำที่ดินแปลงนี้มาพัฒนาเป็นโครงการอาคารชุดตามลำพัง ก็คงพัฒนาได้ไม่มากนัก หรือหากพัฒนาเป็นอาคารสำนักงานหรืออะพาร์ตเมนต์ให้เช่า ก็คงเก็บกินรายได้ ได้ไม่มากนักเช่นกัน รวมทั้งหากนำมาสร้างเป็นทาวน์เฮาส์ขายซึ่งตั้งอยู่ในพื้นที่ๆ มีโครงการห้องชุดขนาดใหญ่ล้อมอยู่ 2 ด้าน ก็คงทำได้ยาก ไม่คุ้มค่า

(คลิ๊กเพื่อดาวน์โหลดภาพ)

ภาพตัวบ้าน (2559): http://hilight.kapook.com/img_cms2/user/rungtip/13893_1.jpg

ภาพตัวบ้าน (2559): http://hilight.kapook.com/img_cms2/user/rungtip/1/13895.jpg

ภาพตัวบ้าน (2559): http://hilight.kapook.com/img_cms2/user/rungtip/13892.jpg

ภาพตัวบ้าน (2560): https://hilight.kapook.com/img_cms2/user/rungtip/2017/ss_3.jpg

            ในวิชาชีพประเมินค่าทรัพย์สินมีคำกล่าวไว้ว่า "Price is what you pay, value is what you receive" หรือแปลว่าราคา เช่น 300 ล้านบาท คือสิ่งที่เราจ่ายออกไป แต่มูลค่าคือสิ่งที่เราได้รับมา ซึ่งก็คงเป็นเงินประมาณ 60 ล้านบาทเท่านั้น ไม่ถึง 300 ล้านบาท  บางท่านบอกว่าจะมี "นายทุน" ไปซื้อบ้านเพื่ออนุรักษ์ ถ้านำเงินไปซื้อที่ดินชานเมือง แล้วหาซื้อบ้านทรงไทยเก่า ๆ มาทำเป็นพิพิธภัณฑ์อนุรักษ์บ้านทรงไทยอาจจะคุ้มกว่านี้ นอกจากนี้ยังอาจจัดหาอาสาสมัครผู้สนใจไปอยู่เป็นกิจจะลักษณะ เป็นพิพิธภัณฑ์ที่มีชีวิต ก็ยังสามารถทำได้ แต่ถ้าใช้บ้านหลังเล็ก ๆ นี้อนุรักษ์ ก็คงจะเป็นประโยชน์ในการเพิ่มมูลค่าแก่โรงแรม อาคารชุดหรืออะพาร์ตเมนต์โดยรอบมากกว่า