พี่ตู่ครับ ผมมีข่าวดีมาบอก ประเทศมากหลายต่างสนใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยของเราทั้งนั้น รีบทำให้เหมือนอารยประเทศนะครับ รับรองเศรษฐกิจไทยไปโลด

            เมื่อกลางเดือนสิงหาคม 2560 ผมเดินทางไปประชุมสมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศอินเดีย และได้ทำแบบสอบถามความคิดเห็นของผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน ซึ่งถือเป็นผู้รอบรู้ในวงการอสังหาริมทรัพย์ในอินเดียว่า สนใจไปลงทุนซื้ออสังหาริมทรัพย์ประเทศไหนบ้าง (ถ้ามีโอกาส) คำตอบเป็นที่น่าสนใจยิ่งคือ อันดับ 1 สหรัฐอเมริกา 18% อันดับ 2 อังกฤษ 13% อันดับ3-4 ประเทศไทยและออสเตรเลีย 9% อันดับ 5 สิงคโปร์ 8% และอันดับ 6 สหรัฐอาหรับเอมิเรตส์ 8% (http://bit.ly/2v7Ded3)

            จะเห็นได้ว่าประเทศไทยอยู่ในอันดับต้นๆ เลยทีเดียว อันที่จริงไทยกับอินเดียก็มีความสัมพันธ์กันมาช้านาน แขกอินเดียก็มาค้าขายในไทยนับร้อยปี มหาเศรษฐีจำนวนมากมีเชื้อสายอินเดีย แต่เราอาจรู้จักแต่แขกขายถั่ว ขายโรตี อันนี้ไม่ได้แสดงว่าอินเดียไม่เจริญ แต่เป็นเพราะเราไม่ค่อยรู้จักคนอินเดียรวยๆ มากกว่า ภาพที่เราเข้าใจอินเดียที่มีแต่ขอทานหรือคนนอนข้างถนนนั้นเก่าแล้ว ขอทานมีเฉพาะในเมืองท่องเที่ยว และจำนวนคนนอนข้างถนนและชุมชนแออัดก็ลดไปมากแล้ว

            ประเทศอินเดียมีประชากร 1,267 ล้านคน น้อยกว่าจีนไม่มากนัก ซึ่งจีนมี 1,374 ล้านคน (น้อยกว่ากันเพียง 8% เท่านั้น) ในไม่ช้าจำนวนประชากรอินเดียจะแซงจีนด้วยซ้ำไป ประชากรอินเดียมีรายได้ประชาชาติต่อหัวเพียง 60% ของไทย แต่มีคนรวยมากๆ ราว 5% หรือ 69 ล้านคน หรือมากกว่าประชากรไทยทั้งประเทศเสียอีก ถ้าเราสามารถดึงดูดนักลงทุนอินเดียมาไทย ประเทศไทยก็คง "ไปโลด"

            ท่านเชื่อหรือไม่ คนจีนตรวจเช็คดูรายการทรัพย์สินที่จะซื้อนอกประเทศเพื่อการลงทุนโดยดูไทยเป็นอันดับที่ 5 แต่ในการซื้อขายจริง เขาเลือกซื้อทรัพย์สินในประเทศไทยเป็นอันดับที่ 6 (http://bit.ly/2vZLalT) และมีสหรัฐอเมริกา ออสเตรเลีย และคานาดา เป็นอันดับที่ 1-3 อย่างไรก็ตามอันดับของไทยนับว่าสูงมากเช่นกัน คนจีนก็มีแนวโน้มจะมาลงทุนในไทยมากขึ้น หากว่าไทยสามารถดึงดูดคนจีนจำนวน 1,374 ล้านคน ให้มาลงทุนในไทยแค่ 1% ก็ 14 ล้านคนเข้าไปแล้ว รับรองว่าเศรษฐกิจไทยที่มีจีนมาเกื้อหนุนคงจะ "ไปโลด" อีกเช่นกัน

            แม้แต่ประเทศเล็ก ๆ อย่างกัมพูชาที่ผมเดินทางไปสำรวจมาเมื่อเดือนมิถุนายน 2560 ก็พบว่า 5 อันดับแรกที่นักลงทุนกัมพูชาสนใจลงทุนก็คือ สิงคโปร์ (30%) ประเทศไทย (21%) ออสเตรีเลีย-นิวซีแลนด์ (18%) มาเลเซีย (13%) และสหรัฐอเมริกา (12%) (http://bit.ly/2tn05nX) แสดงให้เห็นชัดว่าคนกัมพูชาก็สนใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ไทยไม่น้อย แม้จะเลือกเป็นอันดับสองเพราะอาจประทับใจในความเป็นระเบียบเรียบร้อยในสิงคโปร์ แต่สิงคโปร์มีระบบภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง และภาษีการซื้อบ้านของชาวต่างประเทศสูงถึง 15% ของราคาซื้อ จึงทำให้การซื้อขายจริงของชาวกัมพูชาในสิงคโปร์คงมีน้อยมาก

            สำหรับประเทศเมียนมา ก็ทำนองเดียวกัน คือ 44% ต้องการซื้อบ้านในสิงคโปร์ รองลงมาคือไทย (30%) และตามด้วยอื่น ๆ อีกไม่มากนัก (ผลสำรวจเมื่อเดือนเมษายน 2560 http://bit.ly/2p1l5Mg) และก่อนหน้านี้เมื่อเดือนตุลาคม 2558 ผลก็ออกมาในทำนองเดียวกัน แสดงว่าเมียนมาก็ชอบประเทศไทยมาก การที่คิดจะไปซื้อบ้านในสิงคโปร์นั้นเป็น "ความฝัน" เป็นหลัก แต่การที่จะซื้อบ้านในไทย นับเป็นสิ่งที่สามารถเกิดขึ้นได้จริง

            ล่าสุดผมได้เดินทางไปแสดงปาฐกถาในงานประชุมสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์อาเซียนหรือ ASEAN Real Estate Network Alliance (ARENA 2017) ณ กรุงกัวลาลัมเปอร์ เมื่อปลายเดือนสิงหาคม 2560 ก็ได้ข้อคิดว่า ผู้คนจากมากหลายประเทศ ต่างก็สนใจซื้อบ้านในประเทศไทยกันทั้งนั้น ประเทศไทยน่าจะมีเสน่ห์มากพอสมควรทีเดียว ประเทศไทยมีความหวังที่ดียิ่งสำหรับการลงทุนจากต่างประเทศ

            อย่างชาวมาเลเซีย พบว่า 22% ต้องการซื้อบ้านในออสเตรเลีย รองลงมาคือประเทศไทย (17%) พวกเขาสนใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทยมากกว่าในสิงคโปร์ (15%) เสียอีก รองลงมาก็เป็นอังกฤษ (12%) อย่างไรก็ตามมาเลเซียก็สนใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศอื่นในอาเซียน เช่น เวียดนาม (7%) อินโดนีเซีย (4%) เป็นต้น เชื่อว่าชาวมาเลเซียมีกำลังซื้อที่ค่อนข้างสูง

            ในกรณีของเมียนมา พบว่า 35% ต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทย รองลงมาคือ 29% ต้องการซื้อในสิงคโปร์ อย่างไรก็ตามการสำรวจครั้งก่อนเมื่อวันที่ 27 มีนาคม 2560 ปรากฏว่า ชาวเมียนมาต้องการซื้อที่สิงคโปร์เป็นอันดับหนึ่งตามด้วยไทย (http://bit.ly/2p1l5Mg) ซึ่งก็คล้ายกับผลการสำรวจเมื่อวันที่ 22 ตุลาคม 2558 (http://bit.ly/1RW39tL) อย่างไรก็ตามสิงคโปร์มีข้อกฎหมายที่เข้มงวดในการเก็บภาษีซื้อจากคนต่างชาติถึง 15% ดังนั้นในทางปฏิบัติ ชาวเมียนมาจึงไปซื้ออสังหาริมทรัพย์ในสิงคโปร์ไม่มากนัก และกลุ่มที่ตอบแบบสอบถามที่มาเลเซียล่าสุด (สิงหาคม 2560) นี้เคยเดินทางมาประเทศไทยและสิงคโปร์ จึงคิดจะซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทยมากกว่าในสิงคโปร์

            อย่างไรก็ตามในกรณีของชาวฟิลิปปินส์ พบว่า 21% ต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในสิงคโปร์ ตามด้วยมาเลเซีย 17% และสหรัฐอเมริกา 14% ส่วนที่จะคิดมาซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทยมีเพียง 7% เท่านั้น การนี้เชื่อว่าชาวฟิลิปปินส์ใกล้ชิดกับมาเลเซียและสิงคโปร์มากกว่าไทย รวมทั้งสหรัฐอเมริกาซึ่งเคยปกครองฟิลิปปินส์ อย่างไรก็ตามเชื่อว่าหากเราสามารถทำการตลาดให้ดี ก็อาจได้ชาวฟิลิปปินส์มาซื้ออสังหาริมทรัพย์โดยไม่ยาก

            การที่จะส่งเสริมให้ต่างชาติมาลงทุนมาซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทยก็หวังว่าจะทำให้เศรษฐกิจสะพัดขึ้นในระดับหนึ่ง ได้กำลังแรงงานคุณภาพ รวมทั้งกำลังซื้อต่างชาติเข้ามาจับจ่ายในประเทศไทยด้วย แต่การจะยกให้ต่างชาติมาซื้ออสังหาริมทรัพย์กันง่าย ๆ ก็คงไม่ได้ ก็คงต้องมีมาตรการด้านภาษีแบบเดียวกับในสิงคโปร์ แต่คนไทยรวยๆ ที่อาจมีอิทธิพลทางการเมืองอาจไม่ยอมให้มีการเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

            จากข้อมูลข้างต้น ถ้าเราเป็นนักพัฒนาที่ดินที่ในขณะนี้สถานการณ์การขายค่อนข้างอืด แล้วเราอยากทำ Roadshow ไปเมืองนอก ก็ไม่ต้องไปไกลนัก ไปแค่ประเทศเพื่อนบ้านเช่น ลาว กัมพูชา เมียนมา มาเลเซียหรือสิงคโปร์ก็เหลือเฟือ อยู่ที่เราต้องมีพันธมิตรที่ดี ผมไปสำรวจวิจัยและมีเครือข่ายในประเทศเหล่านี้ สัมผัสมาสม่ำเสมอ เชื่อว่ามีกำลังซื้อจริง ขนาดกัมพูชา ยังมีคนมาหาหมอที่ รพ.บำรุงราษฎร์ เดือนละ 500 รายเลย

            ในด้านนโยบายด้านอสังหาริมทรัพย์แห่งรัฐ ผมมองว่าเราควรกำหนดภาษาสำหรับคนซื้อบ้านหรืออสังหาริมทรัพย์ เช่น ในสิงคโปร์ อ่องกง แคนาดา สหรัฐอเมริกา แคนาดา ที่เก็บภาษีกับคนต่างชาติที่ 5-15% บ้าง และควรมีระบบภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่เป็นธรรม เช่น เสียภาษีปีละ 1% - 3% ของราคาตลาด ไม่ใช่เก็บตามราคาประเมินราชาการ และมีข้อยกเว้นถึง 50 ล้านบาท แถมเก็บในอัตราที่ต่ำมาก จะคุ้มค่าใช้จ่ายในการจัดเก็บภาษีหรือไม่ ถ้าไม่มีระบบภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่เป็นสากล ก็เท่ากับเรายกอสังหาริมทรัพย์ให้ต่างชาติฟรี ๆ เพียงเพราะคนรวยๆ อยากเลี่ยงภาษีนั่นเอง

            อย่างไรก็ตามผมพบคนอินเดีย หลายคนผิดหวังที่ประเทศไทยในขณะนี้ยังไม่เป็นประชาธิปไตย เขาภูมิใจว่าประเทศของเขาเป็นประเทศประชาธิปไตยที่ใหญ่ที่สุดในโลก (แต่ก็มีการซื้อเสียงมากมาย แต่ไม่มีรัฐประหาร!) ส่วนชาวสิงคโปร์ มาเลเซีย ลาวและกัมพูชาต่างก็ไม่รู้สึกดีนักกับสถานการณ์บ้านเมืองไทยแบบนี้ ดังนั้นในเชิงยุทธศาสตร์ของประเทศ เราควรที่จะทำให้บ้านเมืองเป็นประเทศประชาธิปไตยตามอารยะสากลโดยเร็ว เพื่อให้เป็นที่ยอมรับของนานาชาตินั่นเอง

            หวังว่าผู้ประกอบการไทยจะไปเจาะตลาดได้อย่างมีประสิทธิภาพ ประเทศชาติฟื้นฟูทั้งทางการเมืองและเศรษฐกิจเพื่อดึงดูดการลงทุนจากต่างประเทศ