มาวันนี้เรามาคุยกันในเรื่อง "How to" หรือทำอย่างไรโดยเฉพาะในการวิเคราะห์จุดคุ้มทุนในการทำธุรกิจพัฒนาบ้านจัดสรรและหรืออาคารชุดพักอาศัยที่ขายกันมากมายในท้องตลาด

            การซื้อที่อยู่อาศัยสำหรับคนๆ หนึ่งในชีวิตหนึ่ง เป็นเรื่องใหญ่ ปกติผู้อยู่อาศัยในที่หนึ่ง ๆ มักจะคุ้นเคยกับที่นั้น ๆ ไม่ค่อยย้ายข้ามถิ่นไปไกล ๆ ในบางกรณีก็มีข้อยกเว้นเช่น การย้ายถิ่นเพราะการออกเรือน หรือการย้ายเพื่อหนีให้พ้นจากภัยอันตราย หรือเจ้าหนี้ เป็นต้น  ดังนั้น การขายอสังหาริมทรัพย์ให้ผู้อื่น กลุ่มเป้าหมายที่จะเป็นลูกค้านั้นจึงมักจะเป็นคนในบริเวณใกล้เคียงมากกว่าบุคคลจากบริเวณอื่น

            โดยนัยนี้ ในการทำกิจกรรมเพื่อการโฆษณาต่าง ๆ จึงมักจำกัดเฉพาะบริเวณ เพื่อให้มีความคุ้มทุน (Cost Effective) การลงโฆษณาขายในสื่อสารมวลชนต่าง ๆ เช่น หนังสือพิมพ์ทั้งหลาย จึงอาจจะจำกัดเป็นเฉพาะกรณีอสังหาริมทรัพย์ที่มีผู้สนใจทั่วไป เช่น ศูนย์การค้าส่ง หรือศูนย์ธุรกิจขนาดใหญ่ ๆ เป็นต้น บ้านจัดสรรซึ่งจำกัดเฉพาะคนในพื้นที่หนึ่ง ๆ เป็นสำคัญ มักไม่ต้องออกเงินค่าโฆษณามากมายเช่นนี้ กลุ่มนี้จะเน้นการทำป้ายโฆษณาในท้องถิ่นมากกว่า ทั้งนี้เพราะคุ้มทุนกว่า "ประหยัดยอด ประโยชน์สุด" นั่นเอง

            สำหรับจุดคุ้มทุน (Breakeven Point)  หมายถึงจุดที่รายรับจากยอดขายเท่ากับต้นทุนทั้งหมดในการผลิต การวิเคราะห์นี้มีวัตถุประสงค์เพื่อหาหาปริมาณของสินค้า ซึ่งในที่นี้หมายถึงจำนวนหน่วยหรือจำนวนตารางเมตรของอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องขายเพื่อให้เกิดความคุ้มทุนพอดี จุดคุ้มทุนจึงเป็นเครื่องมือในการตัดสินใจวิเคราะห์ระดับกำลังการผลิตที่คุ้มทุนพอดี การวิเคราะห์จุดคุ้มทุนจะต้องอาศัยข้อมูลประมาณการค่าของต้นทุนคงที่ (Fixed Cost) ต้นทุนผันแปร (Variable Cost) และรายรับ

            การวิเคราะห์จุดคุ้มทุน แบ่งออกเป็น 2 กรณีคือ กรณีวิเคราะห์ปริมาณที่ต้องผลิต และการวิเคราะห์มูลค่าการขายที่เหมาะสม

            กรณีที่ 1 คือ สูตรปริมาณ

            มีอยู่ว่า

            Q = F / (P - V)

            โดยที่

            Q = ปริมาณขาย ณ จุดคุ้มทุน

            F = ต้นทุนคงที่รวม

            P = ราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วย

            V = ต้นทุนแปรผันต่อหน่วย

            เช่น ราคาทาวน์เฮาส์ที่เราจะตั้งขายเป็นเงินหน่วยละ 2 ล้านบาท ต้นทุนแปรผันต่อหน่วย คือ 0.65 ล้านบาท ต้นทุนคงที่รวมคือ 210 ล้านบาท ก็จะได้

            Q = {210 / (2 - 0.65)}

            = 156 หน่วย

            หรืออีกนัยหนึ่ง เราต้องสร้างขายให้ได้ 156 หน่วย จึงจะถึงจุดคุ้มทุนนั่นเอง

            กรณีที่ 2 คือ สูตรยอดขาย

            มีอยู่ว่า

            PQ = F / {1 - (V / P)}

            โดยที่

            PQ = ยอดขาย ณ จุดคุ้มทุน

            F = ต้นทุนคงที่รวม

            P = ราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วย

            V = ต้นทุนแปรผันต่อหน่วย

            เช่น หากพิจารณาตามสมมติฐานเดียวกันข้างต้น คือ ราคาทาวน์เฮาส์หน่วยละ 2 ล้านบาท ต้นทุนแปรผันต่อหน่วย คือ 0.65 ล้านบาท ต้นทุนคงที่รวมคือ 210 ล้านบาท แสดงว่าต้องขายให้ได้เงิน (PQ) เท่าไร

จึงจะถึงจุดคุ้มทุน

            PQ = 210 / {1-(0.65 / 2)}

            =  311.11 ล้านบาท

            ถ้ามองในอีกนัยหนึ่ง อาจกล่าวได้ว่าในกรณีปกติธรรมดาทั่วไป เราควรขายให้ได้ประมาณ 60% ของยอดขายของสินค้า เช่น ถ้าเรามีโครงการสร้างทาวน์เฮาส์ขายจำนวน 100 หน่วย เราต้องขายให้ได้ 60 หน่วย จึงจะถึงจุดคุ้มทุน สามารถ "ลอยตัว" ได้แล้ว ถ้าขายได้น้อยกว่านั้น ก็จะยังไม่แน่ ยิ่งถ้าขายได้ต่ำกว่า 40 หน่วย ก็ยังอยู่ในภาวะ "ลูกผี ลูกคน" อยู่นั่นเอง

            อย่างไรก็ตามสำหรับบริษัทมหาชนในตลาดหลักทรัพย์ จุดคุ้มทุนจะต่ำกว่ามาก เช่น ขายได้ 50 หน่วย หรือครึ่งหนึ่งก็ถึงจุดคุ้มทุนแล้ว เพราะบริษัทมหาชนมีต้นทุนทางการเงินที่ถูกกว่าบริษัทเล็ก ๆ ที่ต้องพึ่งธนาคารในการปล่อยกู้ แถมบริษัทใหญ่ ๆ ยังมีชื่อเสียงที่ดีเป็นทุน ทำให้ตั้งราคาได้สูงกว่าเสียอีก

            นี่และครับ "How To" เบื้องต้นในการคิดจุดคุ้มทุนในการวางแผนการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย แต่ทั้งนี้ทั้งนั้น เราต้องมีข้อมูลที่ดีก่อนว่า ราคาหรือต้นทุนต่าง ๆ ที่เราคิดนั้นสมเหตุสมผลหรือไม่ เราจึงต้องสำรวจตลาดให้ถ้วนถี่ก่อนนั่นเอง การลงทุนที่ดีจึงต้องมีข้อมูล ไม่ใช่ใช้แค่ลูกแก้วกับลางสังหรณ์

            จะสังเกตได้ว่าการคิดในเชิงตัวเลขนั้น ไม่ใช่เรื่องยากเย็นอะไร เป็นไปตามสูตรข้างต้น แต่สิ่งที่จะทำให้เรา "ตกม้าตาย" หรือไม่ก็คือตัวเลข "ราคาขาย" และ "ต้นทุน" และบางทียังอาจรวมถึงระยะเวลาในการขาย และดอกเบี้ยมาประกอบอีกด้วย เพราะสิ่งเหล่านี้กำหนดความเสี่ยงของการลงทุนเช่นกัน ถ้าเราตั้งสมมติฐานที่ไม่เป็นจริง ตั้งราคาขายสูงหรือต่ำเกินไป คิดต้นทุนที่สูงหรือต่ำเกินจริง ก็จะทำให้ตัวเลขออกมาดีเกินไป หรือแย่เกินจริง ทำให้แทนที่จะประสบความสำเร็จ อาจกลับเกิดความเสียหายขึ้นได้ 

            ดังนั้นเราจึงควรตรวจสอบตัวเลขให้แน่ชัดว่าสอดคล้องกับตลาด กับความเป็นจริงหรือไม่ หาไม่ก็เป็นดั่ง "Garbage In, Garbage Out" คือถ้าเราใส่สิ่งที่ไม่ดีหรือขยะเข้าไปในคอมพิวเตอร์ สิ่งที่ออกมาก็คือขยะ จะแปลงเป็นทองไปคงไมได้