บึงธาตุหลวง ดูไบแห่งลาว เจ๊งแน่นอน!

ดูทั้งหมด บึงธาตุหลวง ดูไบแห่งลาว เจ๊งแน่นอน!

ดูทั้งหมด AREA แถลง ฉบับที่ 394/2560: วันอังคารที่ 10 ตุลาคม 2560

ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส

ข่าวว่าลาวโดยนักลงทุนจีนจะสร้างบึงธาตุหลวงให้เป็นศูนย์กลางเศรษฐกิจของลาวและภูมิภาคนี้อย่างอลังการเฉกเช่น "ดูไบ" แห่งประเทศลาว ถ้าทำสำเร็จก็น่ายินดียิ่ง แต่ ดร.โสภณ ฟังธง เจ๊งแน่นอน (ไม่ได้แช่ง แต่อยากให้สังวร)

ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (www.area.co.th) ในฐานะผู้เชี่ยวชาญด้านการวางแผนพัฒนาเมือง ให้ความเห็นต่อโครงการบึงธาตุหลวงซึ่งเป็นเขตเศรษฐกิจพิเศษของลาวว่า อาจไม่ประสบความสำเร็จดังหวัง รัฐบาลลาว นักลงทุน และเหล่า "แมงเม่า" พึงสังวร ที่กล่าวเช่นนี้ไม่ได้ "แช่ง" หรือจงใจสร้างข่าวให้เป็นลบ แต่ทุกฝ่ายพึงสังวรให้หนัก เนื่องจากเป็นโครงการใหญ่ มีความเสี่ยงสูง ต้องเตรียมทางหนีทีไล่ จะได้ไม่ "เสียค่าโง่" ดังที่เคยเกิดขึ้นในโครงการหลายแห่งในประเทศไทย

โครงการบึงธาตุหลวงที่เพิ่งเผยแพร่ใหม่ในเร็ววันนี้ มีรายละเอียดที่น่าสนใจและเรียบเรียงจาก "แจ้งข่าว" (http://bit.ly/2yC7Edx) ดังนี้:

1. "บึงธาตุหลวง" แห่งประเทศลาวจะเป็นเสมือนเมือง "ดูไบ" แห่งแรกในอาเซียน เขตเศรษฐกิจพิเศษนี้มีมูลค่าการลงทุน 1,600 ล้านเหรียญสหรัฐ หรือราว 54,000 ล้านบาท (เฉพาะสาธารณูปโภค) พื้นที่แห่งนี้ เคยเป็นบึงน้ำที่ชาวลาว เรียกว่า บึงธาตุหลวง แต่ปัจจุบัน ได้ถมบึงบางส่วน และปรับพื้นที่เพื่อเตรียมพัฒนาเป็นเขตเศรษฐกิจพิเศษ โดยทางการลาวเปิดให้สัมปทานแก่บริษัท เซี่ยงไฮ้ วั่นเฟิง ของประเทศจีน เป็นผู้พัฒนา พ่วงด้วยสัญญาสัมปทานนาน 99 ปี

2. แผนพัฒนาเขตเศรษฐกิจพิเศษบึงธาตุหลวง จะเป็นเมืองใหม่ใจกลางกรุงเวียงจันทน์ ประกอบด้วย โรงเรียนนานาชาติระดับอนุบาลถึงมหาวิทยาลัย โรงพยาบาล สถาบันการเงิน ศูนย์วัฒนธรรม โรงแรมระดับ 3-5 ดาวขึ้นไป หอประชุมนานาชาติ ศูนย์การค้า ที่อยู่อาศัยทั้งในรูปแบบบ้านจัดสรรและอาคารชุด สนามกอล์ฟ นอกจากนี้ ยัง มีหอคอยแฝด 2 หอคอย ขนาดใหญ่สูง 150 เมตร พื้นที่ในเขตท่องเที่ยว สถานทูต วัฒนธรรมและธุรกิจการเงินนั้น จะเชื่อมต่อกันด้วยถนนและคลอง (คล้ายกันกับคลองเวนิสในอิตาลี) และแวดล้อมด้วยธรรมชาติของแหล่งน้ำและสวนสาธารณะขนาดใหญ่

3. ยิ่งกว่านั้นยังจะพัฒนาเขตศูนย์การค้าปลอดภาษี เขตนิคมอุตสาหกรรมแปรรูปสินค้าเพื่อการส่งออก ภายใต้ข้อตกลงว่าด้วยเขตการค้าเสรีอาเซียน เขตศูนย์กลางการบริการทางธุรกิจการเงินและการลงทุน รวมถึงท่าเรือขนส่งสินค้า ทั้งนี้บริษัทจีนที่เป็นผู้รับสัมปทาน จะรับผิดชอบการพัฒนาระบบโครงสร้างพื้นฐานและสาธารณูปโภค มูลค่าลงทุนในส่วนนี้ประมาณ 1,600 ล้านดอลลาร์ฯ จากนั้น จะเปิดให้เอกชนที่สนใจ รวมถึงนักธุรกิจไทยเข้ามาลงทุนตามแผนพัฒนาที่วางไว้ ซึ่งจีนตกลงแบ่งรายได้ให้ลาว ร้อยละ 50 ของรายได้ค่าเช่า ปัจจุบัน มีนักธุรกิจจากจีนและญี่ปุ่น จองพื้นที่ลงทุนบางส่วนไปแล้ว

4. ทางการลาว คาดหวังว่า โปรเจ็กต์นี้จะช่วยกระตุ้นจีดีพี ของประเทศให้ขยายตัวได้ถึง 10 เท่าในอนาคต จากปัจจุบัน ขยายตัวร้อยละ 6-7 ต่อปี ความได้เปรียบของลาว อยู่ที่การเป็นแลนด์ลิ้งค์ (Land link) เชื่อมต่อจีน ไทย เวียดนาม และกัมพูชา ช่วยอำนวยความสะดวกด้านโลจิสติกส์ รวมถึงปัจจัยค่าแรงที่ค่อนข้างต่ำจึงดึงดูดนักธุรกิจให้เข้าไปแสวงหาการลงทุน แต่ด้วยจำนวนประชากรทั้งประเทศไม่ถึง 7 ล้านคน อาจทำให้เกิดคำถามว่า ลาว พร้อมหรือยังสำหรับการรองรับการขยายตัวทางเศรษฐกิจที่จะตามมาในเร็วๆ นี้

ที่มาของรูปภาพ: http://bit.ly/2yC7Edx

อย่างไรก็ตาม โครงการนี้เคยล้มเลิกไปทีหนึ่งแล้ว ตามข่าว "จีนล้ม 'ไชน่าทาวน์เวียงจันทน์' เงินชดเชยทะลุ $400 ล้าน" ตามข่าว MGR Online เมื่อวันที่ 10 กรกฎาคม 2553: (http://bit.ly/2i0OTcI) ตามข่าวว่า "ส่อเค้าง่อนแง่นมาตั้งแต่ปีแรก ในที่สุดทางการลาวก็ได้ยืนยันชัดเจนว่า โครงการก่อสร้าง "เมืองใหม่บึงธาตุหลวง" ได้เลิกล้มไปแล้ว หลังจากนักลงทุนจากจีน ไม่สามารถที่จะจ่ายเงินชดเชยให้แก่ราษฎรที่ได้รับผลกระทบและต้องอพยพออกจากพื้นที่เป็นเงินหลายร้อยล้านดอลลาร์"

ในรายละเอียดระบุว่าโครงการนี้จะต้องใช้เงินหลายพันล้านดอลลาร์เพื่อให้เป็นเขตอุตสาหกรรมเบา ที่ตั้ง สถาบันการเงิน เป็นย่านที่อยู่อาศัยที่ทันสมัย เป็นศูนย์กลางธุรกิจและการเงินของประเทศ ในเนื้อที่ราว 1,000 เฮกตาร์ (6,250 ไร่) ในเขตชานเมืองซึ่งปัจจุบันเป็นเสมือน "ไต" สำหรับฟอกของเสียชาวเมืองหลวง. . . หลังมีการเซ็นบันทึกช่วยความจำเพื่อสำรวจศึกษาโครงการในเดือนพฤศจิกายน 2549 ก็เกิดเสียงร่ำลือไปทั่วว่า กำลังจะมีชาวจีนจากแผ่นดินใหญ่ราว 50,000 คนเข้าไปอาศัยในเขตเมืองใหม่ ประชาชน. . .ต่างไม่พอใจ จับกลุ่มกันวิพากษ์วิจารณ์กันกว้างขวาง กลายเป็นคำถามเกี่ยวกับเอกราชอธิปไตยของชาติ. . . กุมภาพันธ์ 2550 นายสมสะหวาด เล่งสะหวัด รองนายกรัฐมนตรี ต้องออกแถลงอย่างเป็นทางการว่า จะไม่เกิดเหตุการณ์เช่นนั้นอย่างเด็ดขาด รัฐบาลเพียงแต่ให้นักลงทุนจีนเช่าพื้นที่ เพื่อใช้ประโยชน์ โดยมีสัญญาเช่า 49 ปี และสามารถต่อสัญญาได้อีก 25 ปีหากจำเป็น

ขณะนี้โครงการถูกปลุกขึ้นมาอีก แต่จากประสบการณ์การวางแผนพัฒนาเมืองใหม่ เมืองชี้นำ และการดูงานการพัฒนาเมืองทั่วโลก ดร.โสภณ ให้ข้อคิดว่า โครงการนี้อาจเป็นไปได้ยาก การพัฒนาโครงการขนาดใหญ่มาก ๆ จะมีความเสี่ยงสูงมาก โอกาสความสำเร็จจึงมีน้อยมาก ภาพที่วาดฝันไว้นั้น ขาดความเป็นจริงเป็นอย่างยิ่ง จะสังเกตได้ว่าโครงการขนาดใหญ่ต่าง ๆ ไม่สำเร็จมีมากมายเหลือเกิน เช่น

1. เมืองทองธานีของไทย ก็ใช้เวลาร่วม 30 ปี ก็ยังไม่สำเร็จชัดเจน ยกเว้นพื้นที่แสดงสินค้า

2. โครงการตึกสูงที่สุดในโลกที่จะสร้างในกรุงพนมเปญ (http://bit.ly/2i0MDSR) ก็ไม่สำเร็จ (แต่นี่กำลัง "ปลุกผี" ขึ้นมาอีก http://bit.ly/2y6JPdu และ http://bit.ly/2zbgXOM)

ที่มาของรูปภาพ: http://khmerization.blogspot.com/2011/08/worlds-second-tallest-building-to-be.html

3. โครงการเมืองเกาหลี Camka City ในกรุงพนมเปญก็ไม่ประสบความสำเร็จ

ที่มาของรูปภาพ: https://www.realestate.com.kh/camko-city/25854/

4. โครงการ Iskandar Development Region ที่รัฐยะฮอร์ (http://bit.ly/2yCsQQO) มาเลเซียที่มีขนาดถึง 2,217 ตารางกิโลเมตร และเริ่มในปี 2549 ก็ใช่ว่าจะประสบความสำเร็จ ท่าเรือก็ยังสู้สิงคโปร์ไม่ได้ อาคารชุดที่หวังให้จีนมาซื้อก็ยังล้นเหลือ (https://bloom.bg/2j1jEO0)

ที่มาของรูปภาพ: https://iskandardevelopment.wordpress.com/2013/06/

สิ่งที่ควรดำเนินการเพื่อประกันความสำเร็จก็คือ

1. รัฐบาลต้องทำสัญญาให้รัดกุม หากเอกชนที่รับสัมปทานใด ไม่สามารถดำเนินการต่อได้ ต้องให้รายใหม่เข้าทำต่อได้ทันที ไม่เสียค่าโง่เช่น กรณีทางด่วน กรณีเหมืองทองคำ ฯลฯ

2. การลงทุน อาจเป็นการร่วมลงทุนระหว่างเจ้าของโครงการ สถาบันการเงิน และผู้เกี่ยวข้องอื่นตามแนวคิดแบบการแบ่งสรรผลประโยชน์แทนที่จะเสี่ยงเฉพาะผู้ประกอบการเพียงฝ่ายเดียว

3. การลงทุนในโครงการต้องมีระบบการประกันเงินดาวน์แก่ผู้ลงทุน หากโครงการล้มเหลว เงินดาวน์สำหรับการลงทุนเช่าหรือซื้ออสังหาริมทรัพย์ก็ยังได้รับคืน จะทำให้ผู้ซื้อมั่นใจมากขึ้น

4. การรายงานข่าวการพัฒนาอย่างต่อเนื่อง เป็นจริง ครอบคลุม ไม่บิดเบือน เพื่อประโยชน์ต่อทุกฝ่าย

5. รัฐบาลต้องควบคุมการสั่งจ่ายเงินในโครงการโดยเฉพาะในวงเงินที่กำหนดไว้ เช่น ตั้งแต่ 100 ล้านขึ้นไป โดยมีการตรวจสอบที่ดี เพื่อป้องกันการฟอกเงิน หรือ ป้องกันการทุจริตในโครงการเอง เป็นต้น

การลงทุนขนาดใหญ่มีความเสี่ยงสูง จึงต้องมีหลักประกันที่ดี

อ่าน 28,066 คน