ตลาดอาคารชุดพักอาศัยใจกลางเมืองและตามแนวรถไฟฟ้าว่าสถานการณ์เป็นอย่างไรกันแน่ ขายได้ไหม เหลือเท่าไหร่ คนซื้อเป็นใคร มีอัตราผลตอบแทนมากน้อยแค่ไหน คุ้มค่าการลงทุนหรือไม่ ประเด็นสำคัญที่ควรทราบก็คือ ภาวะขณะนี้ยังไม่ถึงจุดอันตราย แต่หากไม่ควบคุมอุปทาน อาจทำให้เกิดภาวะล้นตลาดและฟองสบู่แตกได้ในที่สุด ทุกฝ่ายจึงควรจับตามอง

            ในวันอังคารที่ 14 พฤศจิกายน 2560 ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ได้นำเสนอผลการศึกษาล่าสุดเกี่ยวกับตลาดอาคารชุดพักอาศัยใจกลางเมืองและตามแนวรถไฟฟ้าว่าสถานการณ์เป็นอย่างไรกันแน่ ขายได้ไหม เหลือเท่าไหร่ คนซื้อเป็นใคร มีอัตราผลตอบแทนมากน้อยแค่ไหน คุ้มค่าการลงทุนหรือไม่ เป็นต้น

ว่าด้วยการสำรวจ

            การสำรวจนี้ดำเนินการในเดือนกันยายน 2560 ครอบคลุมโครงการอาคารชุด 268 โครงการที่สร้างเสร็จในระยะ 6 เดือนถึงไม่เกิน 3 ปี ในพื้นที่ต่อไปนี้: 1. สีลม-สาทร, 2. ยานนาวา-พระราม 3, 3. สุขุมวิท 1-71, 4. สุขุมวิท 77-บางนา, 5. บางนา-สมุทรปราการ, 6. พญาไท-พหลโยธิน, 7. รัชดา-ลาดพร้าว, 8. ธนบุรี-ตากสิน, 9. เพชรเกษม-บางหว้า, 10. จรัญสนิทวงศ์-ปิ่นเกล้า, 11. รามคำแหง, 12. แจ้งวัฒนะ, 13. บางซื่อ-บางใหญ่ และ 14. หมอชิต-สะพานใหม่ ซึ่งเป็นพื้นที่ๆ มีรถไฟฟ้าวิ่งผ่าน  จะได้เห็นว่าสถานการณ์ห้องชุดตามแนวรถไฟฟ้าเป็นอย่างไร

            สำหรับสาเหตุที่สำรวจโครงการอาคารชุด ที่สร้างเสร็จเกิน 6 เดือน ก็เพราะในช่วง 6 เดือนแรก บางรายยังไม่ได้ย้ายเข้า อยู่ระหว่างการตบแต่งอยู่  จึงยังไม่สามารถนำมาพิจารณา หากนำมารวมไว้อาจทำให้เห็นจำนวนผู้อยู่อาศัยน้อยเกินจริง ในขณะเดียวกันโครงการที่แล้วเสร็จเกิน 3 ปี ก็ไม่สำรวจเช่นกัน เพราะคงมีคนเข้าอยู่มากแล้ว  ไม่ได้สะท้อนภาวะตลาดที่แท้จริง

            ดร.โสภณ แถลงว่าแนวทางการสำรวจก็คือการส่งนักวิจัยออกสำรวจตามโครงการต่าง ๆ และคัดเหลือรวม 268 โครงการที่สร้างเสร็จในช่วง 6-36 เดือน  ทั้งนี้ในระหว่างการสำรวจได้พบกับผู้บริหารนิติบุคคลอาคารชุด และบุคคลที่เกี่ยวข้องเพื่อประเมินถึงภาวะการขาย จำนวนผู้เข้าอยู่อาศัย ผู้ซื้ออยู่และผู้เช่า ตลอดจนลักษณะของผู้อยู่อาศัยรวมทั้งผลตอบแทนจากการลงทุน ฯลฯ

ผลการสำรวจ

            ผลการสำรวจเบื้องต้นเป็นดังนี้:

            1. ในจำนวน 268 โครงการอาคารชุดที่สร้างเสร็จในระยะเวลา 6-36 เดือนนี้ มีอยู่รวมกัน 117,250 หน่วย  ส่วนมากถึง 107,096 หน่วย หรือ 91% ขายไปแล้ว  แสดงว่าไม่ได้อยู่ในการครอบครองของนักพัฒนาที่ดินแล้ว หรือพ้นภาระของนักพัฒนาที่ดินแล้วเป็นหลัก  มีเหลืออยู่ในมือนักพัฒนาที่ดินเพียง 10,154 หน่วย  แสดงว่าไม่ได้กระทบต่อนักพัฒนาที่ดินโดยตรง ยกเว้นผู้ซื้อห้องชุดในโครงการเหล่านี้นำมาขายแข่งกับโครงการใหม่ ๆ ในอนาคต

            2. ในจำนวนที่สร้างเสร็จ 117,250 หน่วยนี้ มีผู้เข้าอยู่แล้ว 71,864 หน่วย หรือ 61% ข้อนี้ก็ชี้ให้เห็นว่า มีการครอบครองแล้ว  ได้นำมาใช้สอยเป็นอันมาก  ยิ่งถ้าเทียบกับจำนวนหน่วยที่มีผู้ซื้อไปแล้วพบว่า 71,864 หน่วยที่มีผู้เข้าอยู่อาศัย เป็น 67% ของหน่วยที่มีผู้ซื้อไปทั้งหมด หรือราว 2/3 ส่วนที่เหลืออีก 1/3 ยังไม่ได้เข้าอยู่ การที่มีสัดส่วนผู้เข้าอยู่เป็นอันมากนี้ แสดงให้เห็นว่า ภาวะตลาดยังดีพอสมควร ไม่ได้เลวร้าย ไม่ได้สร้างแล้วร้างแต่อย่างใด

            3. ยิ่งเมื่อได้เจาะลึกลงไปอีกชั้นหนึ่งว่า แล้วหน่วยที่มีผู้เข้าอยู่แล้วส่วนใหญ่เป็นใคร ก็พบว่า หน่วยที่มีผู้เข้าอยู่แล้ว 71,864 หน่วยนั้น 55,193 หน่วย หรือ 77% เป็นผู้ซื้อเข้ามาอยู่เอง แสดงว่าตรงความต้องการของกลุ่มเป้าหมาย หรือแม้เทียบ 55,193 หน่วยที่ผู้ซื้ออยู่เองกับจำนวนหน่วยแล้วเสร็จทั้งหมด ก็มีสัดส่วนถึง 47% แสดงว่าผู้ซื้อมาอยู่เองราวครึ่งหนึ่ง แม้จะไม่ได้เป็นส่วนใหญ่ แต่ก็ถือว่าไม่น้อย

            4. ในส่วนที่เหลือนั้น 23% หรือ 16,671 หน่วยอยู่อาศัยโดยผู้เช่า  ผู้เช่ายังมีไม่มากคือราว 1/4 เพราะหากมีผู้เช่ามากเกินไป เช่น 1/3 ก็จะแสดงว่ามีการเก็งกำไรกันมาก ยิ่งหากมีสัดส่วนผู้เช่ากับผู้ซื้ออยู่ถึงราวครึ่งต่อครึ่ง ก็แสดงให้เห็นว่าการเก็งกำไรอาจมีมากจนเกินไป พอผู้ซื้อขายไม่ออกก็ปล่อยเช่าไป เป็นต้น และหากมีผู้เช่ามาก ๆ อาจมีปัญหาในการจ่ายค่าส่วนกลางด้วยเช่นกัน

            5. ผู้เข้าอยู่อาศัยส่วนใหญ่เป็นคนไทยถึง 84% ส่วนอีก 16% เป็นชาวต่างประเทศ อย่างไรก็ตามสัดส่วนของชาวต่างประเทศที่เข้าอยู่อาศัยในห้องชุดเพิ่มขึ้นจาก 10% ในเดือนสิงหาคม 2556 ซึ่งสำรวจครั้งแรก มาเป็น 13% ในการสำรวจครั้งที่ 2 เมื่อปี 2558 และมาในปี 2560 นี้เพิ่มเป็น 16% สัดส่วนของชาวต่างประเทศมีมากที่สุดในทำเลสุขุมวิท ซอย 1-71 โดยมีอยู่ถึงราว 42% ที่ต่ำที่สุดคือบริเวณบางซื่อ-บางใหญ่ มีชาวต่างประเทศอยู่เพียง 3% ของหน่วยที่มีผู้เข้าอยู่เท่านั้น

ผลตอบแทนและค่าเช่า

            ดร.โสภณ ชี้ว่า อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่า (Return on Investment) อยู่ที่ 4.5% คือสมมติว่าห้องชุดหนึ่งมีราคา 1,000,000 ล้าน จะได้ผลตอบแทนสุทธิอยู่ที่ 42,000 บาท หรือเดือนละ 3,500 บาท ส่วนค่าเช่าตลาด (Market Rent) ควรอยู่ที่ประมาณ 4,700 บาท เพราะบางเดือนอาจไม่มีผู้เช่า หาผู้เช่าไม่ได้ หรือผู้เช่าหายไปหรือไม่จ่ายค่าเช่า เป็นต้น อัตราผลตอบแทนนี้ลดต่ำลงกว่าเมื่อ 2 ปีก่อนที่ประเมินไว้ที่ 5.8% ทั้งนี้เพราะอุปทานอาจมีมากขึ้น จึงทำให้ค่าเช่าลดลงตามลำดับนั่นเอง

            ในส่วนของการเพิ่มขึ้นของราคาตลาด (Return of Investment หรือ Capital Gain) พบว่ามีสัดส่วนอยู่ที่ 4.2% โดยสมมติว่าราคาห้องชุด 1,000,000 บาท ในปีถัดไปก็จะเพิ่มขึ้นเป็น 1,042,000 บาท นั่นเอง สัดส่วนการเพิ่มขึ้นนี้ ก็ลดลงเมื่อเทียบกับเมื่อ 2 ปีก่อน ซึ่งมีสัดส่วนอยู่ที่ 5.1% การนี้แสดงให้เห็นว่าตลาดอยู่ในช่วงที่ชะลอตัวลง อันเป็นผลมาจากการเพิ่มขึ้นของอุปทานนั่นเอง

            ส่วนในกรณีค่าเช่าต่อตารางเมตรนั้นพบว่า ค่าเช่าเพิ่มขึ้นเป็นตารางเมตรละ 416 บาท ทั้งนี้ค่าเช่าต่อตารางเมตรสูงสุดคือบริเวณสุขุมวิทซอย 1-71 คิดเป็นเงินตารางเมตรละ 758 บาท ซึ่งสูงกว่าหรือพอๆ กับค่าเช่าอาคารสำนักงานเสียอีก ส่วนที่ต่ำที่สุดก็คือแถวแจ้งวัฒนะ (ซึ่งต่อไปจะมีรถไฟฟ้าสายสีชมพู) ค่าเช่าคิดเป็นเงินตารางเมตรละเพียง 265 บาทเท่านั้น

ห้องชุดล้นตลาดหรือยัง

            หากประเมินภาพแบบเจาะลึกจะพบว่า ในด้านหนึ่งห้องชุดที่เสร็จในระยะเวลาไม่เกิน 1 ปีนั้น มีสัดส่วนห้องชุดในมือนักพัฒนาที่ดินถึง 15% แต่ก็คือว่าน้อยมาก นักพัฒนาที่ดินน่าจะสามารถผ่านพ้นวิกฤติได้หากมียอดขายเกิน 70% แต่นี่ขายได้แล้วถึง 85% และยิ่งอยู่นานถึง 13-24 เดือน ก็ยิ่งเหลือหน่วยขายในมือนักพัฒนาที่ดินเพียง 12% และหากเกิน 2 ปี ก็มีสัดส่วนเพียง 4% เท่านั้น ข้อนี้ชี้ว่าหน่วยขายที่เสร็จเหล่านี้ น่าจะโอนไปเป็นส่วนใหญ่แล้ว พ้นภาระของผู้ประกอบการแล้ว

            ที่เสร็จในเวลาไม่เกิน 1 ปี (6-12 เดือน) อาจมีผู้เข้าอยู่เพียง 53% เมื่อเทียบกับที่เสร็จตั้งแต่ 1-2 ปี (60%) และ 2-3 ปี (65%) แต่ก็ถือว่าไม่น้อย ที่สำคัญก็คือสัดส่วนระหว่างผู้ซื้ออยู่กับผู้เช่าอยู่อยู่ที่ 77%-78% ในทุกกลุ่มระยะเวลาที่เข้าอยู่อาศัย  การนี้แสดงให้เห็นว่าผู้ซื้ออยู่ยังมีสัดส่วนสูงมากถึง 3/4 ของทั้งหมด  ความกังวลเรื่องเก็งกำไรอาจมีไม่มากนัก

            ยิ่งกว่านั้นอัตราผลตอบแทนในการลงทุนของห้องชุดทั้งที่เป็น Return on Investment และ Return of Investment ก็ไม่แตกต่างกันระหว่างระยะเวลาที่สร้างเสร็จ เพียงแต่ว่าสินค้าใหม่สามารถเช่าได้ในอัตราค่าเช่าที่สูงกว่าคือ 425 บาท แต่ที่สร้างเสร็จราว 1-2 ปีก็เช่าได้ถึง 442 บาท  ส่วนที่สร้างเสร็จ 2-3 ปี มีค่าเช่าเฉลี่ยถูกกว่าคือ 396 บาท แต่ก็ถือว่าไม่มีความแตกต่างอย่างมีนัยมากนัก ดังนั้นจึงอาจสรุปได้ว่าห้องชุดยังไม่ล้นตลาด

บทสรุปรวบยอด

            ในจำนวนห้องชุด 117,250 หน่วยนี้ มีผู้ซื้ออยู่และเข้าอยู่ที่ 55,193 หน่วย ที่เหลือที่ซื้อแล้วยังว่าง 45,386 หน่วยนั้นยังไมได้เข้าอยู่ ในที่นี้อาจอนุมานว่า เพียง 1/3 ของหน่วยขายเหล่านี้ที่จะมีผู้ซื้อเข้าอยู่ที่เหลือคงเป็นนักเก็งกำไร แสดงว่าผู้ซื้ออยู่จะย้ายเข้าอยู่อีก 15,129 หน่วย  เมื่อรวมกับ 55,193 หน่วย ก็จะเป็น 70,322 หน่วย หรือราว 66% ของยอดขายที่ 107,096 หน่วย การที่ผู้ซื้ออยู่มีถึงสองในสามเช่นนี้ แสดงว่าสถานการณ์ตลาดห้องชุดยังดีอยู่ ไม่ใช่ตลาดของนักเก็งกำไรเป็นหลัก 

            อย่างไรก็ตาม หากมีการเก็งกำไรเพิ่มมากขึ้นอย่างไม่หยุดยั้ง เช่น บางโครงการในขณะนี้ สามารถขาย "กระดาษ" ได้หมดในเวลา 1 วันบ้าง 3 วันบ้าง 1 สัปดาห์ หรือ 1 ปักษ์บ้าง  ก็จะทำให้ภาวะตลาดตกต่ำลงได้ในที่สุด ทั้งนี้เพราะผู้ซื้อส่วนใหญ่ถึงราว 60% อาจเป็นนักเก็งกำไรที่รอขายหรือรอปล่อยเช่านั่นเอง หากการเก็งกำไรระบาดมาก อาจทำให้

            1. เกิดภาวะฟองสบู่

            2. กระแสเงินสดของนักพัฒนาที่ดินโดยเฉพาะรายใหญ่ๆ แปรปรวน

            3. การโอนอาจมีปัญหา

            4. หุ้นกู้ของบริษัทมหาชนอาจใช้คืนไม่ได้

            5. ภาวะฟองสบู่แตกจะตามมาได้

            การจะลงทุนซื้อห้องชุด หรือพัฒนาอาคารชุด หรือให้สินเชื่อโครงการเหล่านี้จึงควรทำการศึกษาภาวะตลาดให้ดีเสียก่อนที่จะตัดสินใจ

ข้อเสนอแนะเชิงนโยบาย

            ในการลงทุน ควรดำเนินการดังนี้:

            1. การคุ้มครองเงินดาวน์ของผู้ซื้อห้องชุด เพื่อความมั่นใจของตลาดทั้งผู้ซื้อ ผู้ขาย และสถาบันการเงิน จะปล่อยให้การคุ้มครองนี้เป็นแบบอาสาสมัครไม่ได้อีกตอไป

            2. การควบคุมอุปทาน ไม่ใช่ปล่อยให้สร้างกันตามสบาย

            3. การควบคุมและตรวจสอบราคาขายและกำไรที่ไม่สูงจนเกินไป

            4. การควบคุมการอำนวยสินเชื่อที่หนาแน่นรอบคอบมากขึ้น เพื่อไม่ให้เกิดปัญหาไม่ผ่านการอนุมัติสินเชื่อ  เพราะการกู้ไม่ผ่านยังดีกว่าปล่อยกู้ไปแล้วไม่สามาถผ่อนต่อไปได้

            5. การลดดอกเบี้ยเงินกู้ของสถาบันการเงินลงสัก 1-2% เพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจ

            6. การไม่ปล่อยให้สร้างกันมากมายแล้วกระจายความเสี่ยงของผู้ประกอบการโดยส่งเสริมให้คนซื้อห้องชุด ซื้อไว้ ถือเป็นการถือและกระจายความเสี่ยงแทนผู้ประกอบการรายใหญ่ๆ มากกว่าการช่วยให้ประชาชนสามารถซื้อบ้านได้ เพราะในปัจจุบัน สัดส่วนการมีบ้านก็สูงอยู่แล้ว

            การสร้างความมั่นคงกับตลาดที่อยู่อาศัย จึงจะทำให้เกิดความมั่นใจต่อทุกฝ่าย

ประเด็นในรายละเอียดเพิ่มเติม

            สำหรับสาระสำคัญในการวางแผนการลงทุนนั้น นักลงทุน นักพัฒนาที่ดิน สถาบันการเงิน พึงรู้ข้อมูลต่อไปนี้เพื่อประกอบการลงทุนในแต่ละบริเวณ ได้แก่

            1. สถานการณ์การขาย การเข้าอยู่อาศัย การซื้ออยู่อาศัย กลุ่มผู้อยู่อาศัยชาวต่างประเทศ อัตราผลตอบแทนในการลงทุนและการเช่า แยกตามทำเล 14 ทำเล (1. สีลม-สาทร, 2. ยานนาวา-พระราม 3, 3. สุขุมวิท 1-71, 4. สุขุมวิท 77-บางนา, 5. บางนา-สมุทรปราการ, 6. พญาไท-พหลโยธิน, 7. รัชดา-ลาดพร้าว, 8. ธนบุรี-ตากสิน, 9. เพชรเกษม-บางหว้า, 10. จรัญสนิทวงศ์-ปิ่นเกล้า, 11. รามคำแหง, 12. แจ้งวัฒนะ, 13. บางซื่อ-บางใหญ่ และ 14. หมอชิต-สะพานใหม่)

            2. สถานการณ์การขาย การเข้าอยู่อาศัย การซื้ออยู่อาศัย กลุ่มผู้อยู่อาศัยชาวต่างประเทศ อัตราผลตอบแทนในการลงทุนและการเช่า แยกตามระดับราคาของห้องชุด เช่น ไม่เกิน 1 ล้านบาท, 1-2 ล้านบาท, 2-3 ล้านบาท, 3-5 ล้านบาท, 5-10 ล้านบาท, 10-20 ล้านบาท และ 20 ล้านบาทขึ้นไป

            3. สถานการณ์การขาย การเข้าอยู่อาศัย การซื้ออยู่อาศัย กลุ่มผู้อยู่อาศัยชาวต่างประเทศ อัตราผลตอบแทนในการลงทุนและการเช่า แยกตามราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตร เช่น ไม่เกิน 50,000 บาท, 50,001-70,000 บาท, 70,001-100,000 บาท, 100,001-150,000 บาท, 150,001-200,000 บาท และ 200,001 บาทขึ้นไป

            4. สถานการณ์การขาย การเข้าอยู่อาศัย การซื้ออยู่อาศัย กลุ่มผู้อยู่อาศัยชาวต่างประเทศ อัตราผลตอบแทนในการลงทุนและการเช่า แยกตามขนาดห้อง เช่น ไม่เกิน 30 ตรม., 30-40 ตรม., 41-60 ตรม., 61-80 ตรม.. 81-100 ตรม., 101 ตรม. ขึ้นไป

            5. สถานการณ์การขาย การเข้าอยู่อาศัย การซื้ออยู่อาศัย กลุ่มผู้อยู่อาศัยชาวต่างประเทศ อัตราผลตอบแทนในการลงทุนและการเช่า แยกตามห้องแบบสตูดิโอ 1 ห้องนอน 2 ห้องนอน 3 ห้องนอน 4 ห้องนอน ดูเพล็กซ์ และเพนท์เฮาส์

            6. สถานการณ์การขาย การเข้าอยู่อาศัย การซื้ออยู่อาศัย กลุ่มผู้อยู่อาศัยชาวต่างประเทศ อัตราผลตอบแทนในการลงทุนและการเช่า แยกตามระยะเวลาที่แล้วเสร็จ 6-12 เดือน 13-24 เดือน และ 25-36 เดือน

            7. สถานการณ์การขาย การเข้าอยู่อาศัย การซื้ออยู่อาศัย กลุ่มผู้อยู่อาศัยชาวต่างประเทศ อัตราผลตอบแทนในการลงทุนและการเช่า แยกตามระยะห่างจากสถานีรถไฟฟ้า คือไม่เกิน 500 เมตร, 501-1,000 เมตร, 1,001-1,500 เมตร, 1,501-2,000 เมตร และตั้งแต่ 2,000 เมตรขึ้นไป

            8. สถานการณ์การขาย การเข้าอยู่อาศัย การซื้ออยู่อาศัย กลุ่มผู้อยู่อาศัยชาวต่างประเทศ อัตราผลตอบแทนในการลงทุนและการเช่า แยกตามค่าเช่าต่อเดือนต่อหน่วย เช่น ไม่เกิน 6,000 บาท, 6,001-10,000 บาท, 10,001-20,000 บาท, 20,001-30,000 บาท, 30,001-50,000 บาท, 50,001-70,000 บาท, และ 70,001 บาทขึ้นไป

            นอกจากนี้ยังควรพิจารณาตัวอย่างโครงการเด่นที่ขายดี มีผู้อยู่อาศัยมาก และประสบความสำเร็จเพื่อให้เห็นถึงแนวทางการพัฒนาอาคารชุดให้ประสบความสำเร็จนั่นเอง