เศรษฐกิจสหรัฐอเมริกา ค่อนข้างแข็งแกร่ง ราคาบ้านเติบโตต่อเนื่อง ควรที่ไทยจะศึกษาแบบอย่างการจัดการหนี้เสียของสหรัฐอเมริกา

             ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) เปิดเผยผลการสำรวจของสำนักงานการเงินเคหะการแห่งสหรัฐอเมริกา (Federal Housing Finance Agency) พบว่า ราคาบ้านในสหรัฐอเมริกาเพิ่มขึ้นต่อเนื่องโดย

             1. ราคาบ้านในไตรมาสที่ 3/2560 เพิ่มขึ้น 1.4%

             2. ราคาบ้านในเดือนสิงหาคม 2560 เพิ่มขึ้น 0.3%

             3. ราคาบ้านในรอบ 1 ปี เพิ่มขึ้น 6.5%

             การเพิ่มขึ้นของราคทาบ้านนี้พบในรายละเอียดว่า

             1. รัฐที่มีการขึ้นของราคาสูงสุดได้แก่ดิสตริกออฟโคลัมเบีย เพิ่ม 11.6% มลรัฐวอชิงตันเพิ่ม 11.5% มลรัฐฮาวายเพิ่ม 10%  มลรัฐอริโซนาเพิ่ม 10% มลรัฐเนวาดา เพิ่ม 9.6% การเพิ่มขึ้นมากมายเช่นนี้ ถือได้ว่าเป็นการ "บูม" เป็นอย่างมาก

             2. นครที่มีการ "บูม" มากที่สุดได้แก่นครซีแอตเติล ในรัฐวอชิงตัน (14.6%)  ส่วนนครที่เพิ่มต่ำสุดคือแคมเดน เพิ่มเพียง 0.5% เท่านั้น แต่ไม่มีนครใดลดลงเช่นเมื่อ 3 ปีก่อน

             ที่ผ่านมาสหรัฐอเมริกามีการเติบโตของราคาที่อยู่อาศัยตั้งแต่เดือนมกราคม 2534 - เดือนมีนาคม 2550 เป็นระยะเวลาประมาณ 16 ปีอย่างต่อเนื่อง และตกต่ำมาจนถึงเดือนพฤษภาคม 2554 เป็นเวลาประมาณ 4 ปี และขณะนี้ก็อยู่ในช่วง "ขาขึ้น" อีกครั้งหนึ่งจนถึงปัจจุบัน และกว่าราคาจะเท่ากับเดือนมีนาคม 2550 ก็ปาเข้าไปถึงเดือนกรกฎาคม 2559 หรือใช้เวลาราว 10 ปีกว่าจะเหมือนเดิม ในช่วงขาขึ้น (มกราคม 2534 - มีนาคม 2550) นั้น ราคาบ้านเพิ่มขึ้นปีละ 5.1% โดยประมาณ  ในช่วงตกต่ำระหว่างเดือนเมษายน 2550 - พฤษภาคม 2554 ราคาบ้านตกต่ำลงปีละ 5.9% โดยประมาณ ในช่วงเติบโตใหม่ระหว่างเดือนมิถุนายน 2554 - กรกฎาคม 2560 ราคาบ้านเพิ่มขึ้นปีละ 6.2% โดยประมาณ

             ข้อสังเกตที่น่าสนใจก็คือ

             1. ช่วงเติบโตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ค่อนข้างยาวคือประมาณ 16 ปี โดยนัยนี้จึงอาจเป็นไปได้ที่ราคาที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นต่อเนื่องไปโดยนับจากปี 2554 ไปอีก 16 ปี จนถึงราวปี 2570 หรือในระยะ 10 ปีข้างหน้านี้ หากไม่มีอะไรที่แปลกประหลาดเกิดขึ้น ก็จะทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ในสหรัฐอเมริกายังน่าลงทุนอยู่

             2. ช่วงตกต่ำสุดขีดอยู่ในระยะเวลาประมาณ 4 ปี คราวก่อนที่มีวิกฤติอสังหาริมทรัพย์ Saving and Loan Crisis (http://bit.ly/1gKE7ld) ในช่วงปี 2530-2534 ก็กินเวลาใกล้เคียงกันนี้ กว่าจะปรับตัวขึ้นมาใหม่อีก

             3. ดูเหมือนจะมีการแกว่งตัวของราคาเพิ่มขึ้นเรื่อย ๆ เช่น ช่วงบูม (2534-2550) ราคาบ้านเพิ่มขึ้นปีละ 5.1% แต่ในช่วงใหม่ (2554-2560) ราคากลับเพิ่มขึ้นถึงปีละ 6.2% เชื่อว่าช่วงบูมก่อนหน้านี้ (ก่อนปี 2530 จนถึงปี 2530) ราคาบ้านอาจเพิ่มขึ้นแต่คงไม่ถึง 5.1% ต่อปี

             4. โดยนัยนี้ในช่วงตกต่ำครั้งหน้า ซึ่งอาจเกิดขึ้นหลังปี 2570 ก็อาจมีการหดตัวของราคามากกว่า 5.9% ต่อปี โดยอาจผันผวนสูงถึง 7-8% ต่อปีก็เป็นไปได้ การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์จึงจะมีความเสี่ยงเพิ่มขึ้น

             5. ยิ่งกว่านั้นหากดูจากข้อมูลในแต่ละเดือนจะพบว่า ราคาที่อยู่อาศัยในเมืองที่มีการเพิ่มขึ้นในอัตราสูงมากมาก่อน เวลาหดตัว ก็จะหดตัวมากเป็นพิเศษ ในทางตรงกันข้ามเมืองที่ไม่มีความ "หวือหวา" ในการขึ้นราคา ราคาก็มักจะไม่ตกต่ำมากนัก

             6. ช่วงเวลาก่อนที่จะถึงจุดสุดยอดของตลาดก่อนตกต่ำลงมานั้น สามารถคาดการณ์ได้ล่วงหน้าด้วยการสังเกตปรากฏการณ์ชะลอตัวหรือหยุดเติบโตก่อนจะถึงจุดสูงสุด เช่นล่าสุดช่วงระหว่างเดือนกรกฎาคม 2548-มีนาคม 2550 เป็นระยะเวลาประมาณ 15-18 เดือน ในห้วงนั้น การเพิ่มขึ้นของราคาบ้านน้อยคือปีละ 3.8% โดยที่ก่อนหน้านี้ (มกราคม 2534-กรกฎาคม 2548) เป็นระยะเวลาประมาณ 14.5 ปีนั้น อัตราการเพิ่มขึ้นเฉลี่ยคือ 5.3%

             ที่สหรัฐอเมริกาสามารถฟื้นตัวได้รวดเร็ว ก็เพราะได้ตัดขายทรัพย์สินต่าง ๆ ออกไปเป็นอันมากโดยไม่เกรงใจ "หน้าอินทร์หน้าพรหม" หรือเจ้าของธนาคารเดิมๆ โดยยึดผลประโยชน์ของส่วนรวมเป็นที่ตั้ง  หนี้เน่าจึงไม่ได้กลับมาอีก  ไม่ได้ทำงานอย่างลูบหน้าปะจมูกนั่นเอง