ทิศทางตลาดที่อยู่อาศัย พ.ศ.2561จะเป็นอย่างไร ต้องมาดูจากข้อมูลที่สำรวจโครงการจัดสรรประมาณ 2,000 แห่งแล้วประมวลภาพรวมที่ชัดเจนให้พิจารณาอย่างถ่องแท้เท่านั้น

            ในวันพฤหัสบดีที่ 25 มกราคม 2561 ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) นำเสนอผลการสำรวจตลาดที่อยู่อาศัย พ.ศ.2561 ณ โรงแรมเอส 31 ถ.สุขุมวิท จึงขอสรุปไว้ดังนี้:

ว่าด้วยการสำรวจ

            การสำรวจนี้ได้ไปเยี่ยมเยียนโครงการต่าง ๆ ที่กำลังขายกันอยู่ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลถึง 1,949 โครงการ (เพิ่มจากเมื่อสิ้นปี 2559 ที่ 1,837 โครงการ แสดงว่าการขายอืดลง เหลือโครงการที่รอขายมากขึ้น) และในจำนวนนี้มี 1,278 โครงการ (1,246 โครงการเมื่อสิ้นปี 2559) ที่ยังมีหน่วยขายเหลืออยู่ถึง 20 หน่วยขึ้นไป แสดงให้เห็นว่าการพัฒนาที่อยู่อาศัยในกรุงเทพมหานครมีขนาดใหญ่ที่สุดในนครหลวงต่าง ๆ ทั่วอาเซียน ทั้งนี้อันดับสองคือกรุงจาการ์ตามีโครงการที่กำลังขายอยู่เพียง 411 แห่งเท่านั้น

            นอกจากนี้ในการสำรวจนี้ยังรวมถึงโครงการที่เปิดใหม่ในปี 2560 อีก 410 โครงการอีกด้วย โดยในแต่ละโครงการ ศูนย์ข้อมูลฯ ได้เข้าไปสำรวจถึงที่ตั้งในทุกโครงการที่เปิดใหม่ และไปสำรวจการเปลี่ยนแปลงในการขายและการตลาดทุกรอบไตรมาสอีกด้วย การสำรวจของศูนย์ข้อมูลฯ นี้จึงถือเป็นการสำรวจที่ครอบคลุมกว้างขวางที่สุด และการนำเสนอข้อมูลในวันนี้จึงเป็นการนำเสนอข้อมูลที่เป็น First Hand Information ที่ไม่เคยเผยแพร่ที่ไหนมาก่อน

            การสำรวจของศูนย์ข้อมูลฯ นี้ สำรวจข้อมูลในฐานะผู้ที่จะซื้อบ้านหรือทรัพย์สิน ไม่ได้ไปในฐานะเจ้าหน้าที่ และศูนย์ข้อมูลฯ ก็ไม่ได้เป็นนายหน้าหรือไม่ได้พัฒนาที่ดินเอง จึงตั้งใจนำเสนอข้อมูลที่เที่ยงตรงเป็นกลางที่สุด โดยไม่เข้าข้างหรือให้ร้ายฝ่ายใดฝ่ายหนึ่ง ศูนย์ข้อมูลฯ ยังไม่มีกรรมการเป็นผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินรายใหญ่ที่จะล่วงรู้ข้อมูลก่อนบุคคลอื่น และการสำรวจนี้ที่ดำเนินการอย่างต่อเนื่อง จึงครอบคลุมโครงการ (แทบ) ทั้งหมด ทำให้เห็นความเปลี่ยนแปลงอย่างเด่นชัด และเป็นแหล่งข้อมูลที่น่าเชื่อถือและสามารถอ้างอิงได้มากที่สุดในประเทศไทย ยิ่งกว่านั้นศูนย์ข้อมูลฯ ยังสำรวจต่อเนื่องทุกเดือนและ update สถานการณ์การขายทุกครึ่งปี มาตั้งแต่ปี 2537

การเปิดตัวโครงการใหม่

            ข้อค้นพบสำคัญที่พลิกจากข้อสรุปในอดีตที่ผ่านมาก็คือ

            1. จำนวนโครงการเปิดใหม่ปี 2560 จำนวน 402 โครงการ ลด 51 โครงการ (-11.3%) จากปี 2559 ถ้าดูจากจำนวนโครงการแสดงว่าปี 2560 ตกต่ำกว่าปี 2561 อย่างชัดเจน

            2. แต่จำนวนหน่วยขายเปิดใหม่ปี 2560 จำนวน 114,477 หน่วย เพิ่ม 3,900 หน่วย (3.5%) จากปี 2559 ซึ่งแสดงว่าการเปิดตัวโครงการใหม่ในแง่หน่วยขายที่เพิ่มขึ้นเท่านี้ ไม่ได้เป็นการเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ คือไม่ได้เพิ่มขึ้นเลย

            3. อย่างไรก็ตามมูลค่าโครงการปี 2560 จำนวน 441,661 ล้านบาท เพิ่ม 59,551 ล้านบาท (15.6%) จากปี 2559 เพิ่มขึ้นอย่างชัดเจน นับเป็นการเปิดตัวมูลค่าสูงสุดเป็นประวัติการณ์นับแต่ปี 2537 ที่สำรวจปีแรก (24 ปีที่ผ่านมา)

            4. ทั้งนี้จะเห็นได้ว่า ราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วย 3.859 ล้านบาทในปี 2560 เพิ่ม (11.6%) จากราคา 3.456 ล้านบาท ณ สิ้นปี 2559 อย่างชัดเจน

การแยกแยะตามกลุ่มที่อยู่อาศัย

            ในที่นี้แยกแยะออกเป็น 3 กลุ่มหลักคือบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ และอาคารชุดพักอาศัย ผลการสำรวจของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย พบว่า

            ในกลุ่มบ้านเดี่ยว ปรากฏว่าหน่วยขายเปิดใหม่ทั้งปี 2560 จำนวน 10,217 หน่วย ลด 1,929 หน่วย (-19%) จากปี 2559 มีอุปทานเหลือขาย 36,971 หน่วย ลดลง 2,556 หน่วย  (-6.5%) จากสิ้นปี 2559 ขายได้ปี 2560 จำนวน 12,773 หน่วย เพิ่ม 328 หน่วย (3%) จากปี 2559

            ในกลุ่มทาวน์เฮ้าส์ ปรากฏว่า หน่วยขายเปิดใหม่ทั้งปี 35,462 หน่วย เพิ่ม 5,530 หน่วย  (14%) จากปี 2559 อุปทานเหลือขาย 62,571 หน่วย เพิ่ม 7,917 หน่วย (15%) จากสิ้นปี 2559  ขายได้ปี 2560 จำนวน 27,545 หน่วย เพิ่ม 3,268 หน่วย (14%) จากปี 2559

            ส่วนในกลุ่มคอนโดมิเนียม พบว่าหน่วยขายเปิดใหม่ 63,626 หน่วย เพิ่ม 5,276 หน่วย (9%) จากปี 2559

อุปทานเหลือขาย 76,790 หน่วย เพิ่ม 6,992 หน่วย (10%) จากสื้นปี 2559 ขายได้ปี 2560 จำนวน 56,634 หน่วย เพิ่ม 733 หน่วย (1%) จากปี 2559

            โดยสรุปแล้วอุปสงค์ทั้งปี โดยรวมเพิ่มขึ้น 5,426 หน่วย หรือ 5.5% จากปี 2559

การจองซื้อยังเหมือนเดิม

            ในการสำรวจของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทยที่ไปเยี่ยมชมโครงการต่าง ๆ นั้น ได้ประมาณการจำนวนหน่วยขายที่มีผู้จองซื้อ ณ วันที่สำรวจด้วย อย่างไรก็ตามการจองซื้อนี้อาจจะยังไม่ได้โอนในวันนี้ แต่เป็นการจองซื้อที่น่าเชื่อถือได้ว่าจะมีการโอนในอนาคต และศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย ก็มีการสำรวจต่อเนื่องทุกไตรมาสข้อมูลนี้จึงน่าเชื่อถือพอสมควร อย่างไรก็ตามในช่วงที่ผ่านมา มีการจองซื้อจำนวนหนึ่งที่ไม่ได้โอนจริงเนื่องจากผู้จองซื้อขาดคุณสมบัติในการขอกู้เงินจากสถาบันการเงิน

            ผลการสำรวจพบว่ายอดซื้อในปี 2560 จำนวน 103,579 หน่วย เพิ่ม จากปี 2559 จำนวน 5,426 หน่วย หรือ (5.5%) ในแง่หนึ่งอาจกล่าวได้ว่า สถานการณ์ไม่ได้ย่ำแย่ลงกว่าปี 2559 ยังคงมีคนจองซื้อที่อยู่อาศัยที่นำเสนอออกสู่ตลาดอย่างต่อเนื่อง อย่างไรก็ตามการจองซื้อนี้ยังต่ำกว่าการเปิดขึ้นของโครงการในแต่ละปีที่ 110,000 หน่วย แสดงให้เห็นว่าอุปทานสะสมยังเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง

อุปทานสะสมน่ากลัว

            อุปทานคงเหลือสะสม คืออุปทานที่ยังอยู่ในมือของผู้ประกอบการ แต่ยังไม่ได้ขาย ใช่ว่าจะขายไม่ออก หรือไม่ประสบความสำเร็จในการขาย เพียงแต่ ณ ห้วงเวลาที่สำรวจ ผู้ประกอบการยังถืออยู่ ยังไม่มีผู้จองซื้อแต่อย่างใด  อุปทานส่วนนี้สะท้อนภาวะตลาดได้ดี  แสดงถึงสุขภาพที่ดีหรือไม่ของตลาดที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลที่กำลังวิเคราะห์กันอยู่นี้

            ผลการสำรวจของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย พบว่า ณ สิ้นปี 2560 อุปทานคงเหลือเพิ่มขึ้นจากสิ้นปี 2559 ประมาณ 5.9% คือเพิ่มจาก 184,329 หน่วย ณ สิ้นปี 2559 เพิ่มเป็น 195,227 หน่วย (เพิ่ม 10,898 หน่วย) ถ้าปีหนึ่งๆ มีการผลิตที่อยู่อาศัยใหม่ออกมาประมาณ 110,000 หน่วย ปริมาณ 195,227 หน่วยนี้ จะยังพอขายต่อไปได้อีกเกือบ 2 ปี หรือราว 21 เดือน โดยไม่ต้องเปิดใหม่เลยทีเดียว การสะสมของหน่วยขายคงเหลือเช่นนี้ เป็นสิ่งที่ผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินต้องให้ความใส่ใจเป็นพิเศษ เพราะในขณะที่แต่ละบริษัทเร่งเปิดขายสินค้าใหม่ แต่ยังมีสินค้าเดิมรอการขายอยู่เป็นจำนวนมาก อาจสร้างปัญหาให้กับผู้ประกอบการเองในเวลาต่อมา

สัญญาณอันตราย สินค้าหยุดการขาย

            สินค้าที่หยุดการขาย คือสินค้าที่แสดงให้เห็นถึงภาวะที่ย่ำแย่ ไม่สามารถขายออกได้ เป็นดัชนีสำคัญอันหนึ่งของตลาดที่อยู่อาศัย  จากการสำรวจของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย พบว่า

            1. ณ กลางปี 2560 มีจำนวน 179 โครงการ 45,499 หน่วย มูลค่า 117,984 ล้านบาท

            2. ณ สิ้นปี 2560 มีจำนวน 189 โครงการ 50,799 หน่วย มูลค่า 131,925 ล้านบาท

            3. จำนวนโครงการที่หยุดขายเพิ่ม 10 โครงการ (6%)

            4. หน่วยขายเพิ่ม 5,300 หน่วย (12%)

            5. มูลค่าเพิ่ม 13,941 ล้านบาท (12%)

            อาจกล่าวได้ว่าจำนวนโครงการที่จะ "เจ๊ง" เพิ่มขึ้นไม่น้อย แต่ยังไม่ถึงขั้นวิกฤติแต่อย่างใด เพียงแต่ว่าหากไม่มีการควบคุมอุปทาน ก็อาจทำให้ "พากันลงเหว" ได้

            สำหรับสาเหตุของการหยุดการขาย เป็นดังนี้:

อันดับบริษัทพัฒนาที่ดิน

            ณ สิ้นปี 2560 ในการเปรียบเทียบระหว่างบริษัทมหาชนและบริษัทนอกตลาดหลักทรัพย์พบว่า

            1. สำหรับภาพรวมของทั้งตลาด ณ สิ้นปี 2560 พบว่า บริษัทมหาชนและบริษัทในเครือมีส่วนแบ่งตลาดประมาณ 70% ของมูลค่าการพัฒนาทั้งหมด บริษัทเล็กๆ มีส่วนแบ่งตลาดน้อยเพียง 30% เท่านั้น ตลาดได้รับการครองครองโดยรายใหญ่ ๆ ในตลาด

            2. สำหรับโครงการที่เปิดตัวใหม่เฉพาะในปี 2560 พบว่าบริษัทมหาชนและบริษัทในเครือมีส่วนแบ่งตลาดประมาณ 78% ของมูลค่าการพัฒนาทั้งหมด บริษัทเล็กๆ มีส่วนแบ่งตลาดน้อยเพียง 22% เท่านั้น นี่แสดงว่าบริษัทมหาชนรุกคืบครอบงำบริษัทนอกตลาดอย่างชัดเจน

            3. ในจำนวนหน่วยเหลือขาย 195,227 หน่วยนั้น เป็นของบริษัทมหาชน 132,002 หรือประมาณ 68% แสดงว่าสินค้าของบริษัทมหาชนขายได้ดีกว่าบริษัททั่วไปอยู่ในระดับหนึ่ง บริษัทนอกตลาดจำนวนหนึ่งจะประสบปัญหามากขึ้นกว่าแต่ก่อน

            หากจัดอันดับการพัฒนาที่ดินจะพบว่า บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท ยังคงเปิดตัวโครงการใหม่มากที่สุด ถึง 54 โครงการ 19,874 หน่วย รวมมูลค่าถึง 51,504 ล้านบาท ถือเป็นอันดับหนึ่งมาตลอดช่วง 10 ปีที่ผ่านมา  จำนวนหน่ยวยนี้มีขนาดถึง 17.4% ของทั้งตลาด ส่วนมูลค่าก็เป็นประมาณ 11.7% ของทั้งตลาดเช่นกัน

            บริษัทอันดับที่สองคือ บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) ซึ่งถึงแม้จะเปิดตัวโครงการน้อยกว่าถึงหนึ่งเท่าตัว (27 โครงการ) และมีจำนวนหน่วยเพียง 10,150 หน่วย ต่ำกว่าจำนวนหน่วยของ บมจ.พฤกษาถึงเกือบเท่าตัวเช่นกัน แต่มูลค่าการพัฒนาแทบไม่แตกต่างกันเลย คือพัฒนามากถึง 50,590 ล้านบาท โดยเฉลี่ยหน่วยหนึ่งพัฒนาเป็นเงิน 5 ล้านบาท ในขณะที่ บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท พัฒนาในราคา 2.6 ล้านบาทเท่านั้น

            สำหรับอันดับที่ 3 คือ บมจ.แอลพีเอ็นดีเวลลอปเม้นท์ ในแง่จำนวนหน่วย คือ 6,336 หน่วย รวมมูลค่า 16,485 ล้านบาท (หน่วยละ 2.6 ล้านบาท) แต่ในแง่มูลค่ากลับเป็นของ บมจ.อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ ที่พัฒนาถึง 36,494 ล้านบาท แสดงให้เห็นว่าบริษัทที่พัฒนาสินค้าราคาแพง มีสัดส่วนในตลาดมากขึ้นกว่าแต่ก่อน

            อย่างไรก็ตามบริษัท 10 อันดับแรกครองส่วนแบ่งตลาดถึง 58% ของจำนวนหน่วยทั้งหมด หากคิดตามมูลค่าก็จะสูงถึง 58% เช่นกัน

ตลาดเกิดฟองสบู่หรือไม่

            อันที่จริงจากเศรษฐกิจปี 2555 ในสมัยรัฐบาลยิ่งลักษณ์ที่เติบโตถึง 7.1% ซึ่งถือว่าเศรษฐกิจดี ส่งผลให้ตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2556 เติบโตอย่างมาก แต่หลังจากนั้น ก็พบว่าอุปทานที่อยู่อาศัยนับแต่ปี 2557 เป็นต้นมา ค่อนข้างคงที่โดยเฉพาะในจำนวนหน่วยขายที่เปิดใหม่ แสดงว่าความต้องการที่อยู่อาศัยไม่ได้เพิ่มขึ้นแต่อย่างใด ยังคงเพิ่มขึ้นตามปกติคือปีละประมาณ 110,000 หน่วย

            อย่างไรก็ตามในปี 2558 เป็นปีแรกที่เกิดปรากฏการณ์ประหลาดคือ มูลค่าโครงการกลับเพิ่มขึ้น มีการพัฒนาที่อยู่อาศัยราคาแพงมากขึ้น ในปีดังกล่าว ราคารถหรูกลับขายดีกว่าราคารถทั่วไป ปรากฏการณ์เช่นนี้แสดงให้เห็นว่า แม้ประชาชนในระดับล่างจะมีความสามารถในการซื้อที่จำกัดลง แต่ประชาชนในระดับบนยังมีกำลังซื้ออยู่ แม้ปี 2559 มูลค่าการเปิดตัวจะลดลงอย่างชัดเจน แต่ในช่วงปี 2558-2560 ราคาบ้านเฉลี่ยก็ที่ประมาณ 3.5 ล้านบาทในปี 2559 ก็ยังสูงกว่าราคาบ้านเฉลี่ยที่ 3.0 ล้านบาทในช่วงปี 2554-2557 อย่างชัดเจน  ยิ่งในปี 2560 ราคาบ้านเฉลี่ยเพิ่มสูงขึ้นไปถึง 3.9 ล้านบาท ยิ่งแสดงให้เห็นชัดถึงการเติบโตของบ้านที่มีราคาเฉลี่ยสูงขึ้น

            ในปี 2561 คาดว่าตลาดยังคงไปในทิศทางเดิมคือ จำนวนหน่วยไม่เพิ่มขึ้น แต่มูลค่ายังเพิ่มสูงขึ้น เพราะตลาดระดับบนยังสามารถขายได้ ก็จะทำให้เกิดฟองสบู่ต่อเนื่อง การที่ตลาดยังโตเนื่องจากไม่มีการควบคุมอุปทาน ผู้ประกอบการรายใหญ่อาศัยหุ้นกู้ที่มีต้นทุนทางการเงินต่ำมาเปิดขายโครงการมากขึ้นเรื่อย ๆ ในขณะที่สินค้าหรืออุปทานคงเหลือก็ยังเพิ่มขึ้นไม่หยุดหย่อน และหากไม่มีการดำเนินการใด ๆ ก็อาจทำให้ตลาดเกิดภาวะฟองสบู่แตกในปี 2562-3 ได้ ผู้เกี่ยวข้องจึงพึงระมัดระวัง