สำหรับนักลงทุนในด้านอสังหาริมทรัพย์โดยตรง อัตราผลตอบแทนในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้หลายประเภท สำหรับใช้ในปี 2561 ออกแล้ว นักลงทุนพลาดไม่ได้ ติดตามด่วน

            ในวันนี้ (26 มกราคม 2561) ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ในฐานะประธานเจ้าหน้าที่บริหารมูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย ได้จัดการเสวนาวิชาการครั้งที่ 186 เรื่อง "การขายอสังหาริมทรัพย์สำหรับชาวต่างชาติ & ผลตอบแทนการลงทุนอสังหาฯ/ค่าก่อสร้างสำหรับปี 61" AREA แถลงฉบับนี้จึงนำผลการศึกษามานำเสนอ

อัตราผลตอบแทนในการลงทุนที่ใช้ในปี 2560

            ตามที่มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย ได้มอบหมายให้ อ.วสันต์ คงจันทร์ กรรมการของมูลนิธิฯ เป็นประธานคณะทำงานจัดทำอัตราผลตอบแทนในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ.2560 ข้างต้น คณะทำงานได้จัดประชุมระดมสมองเกี่ยวกับการกำหนดอัตราผลตอบแทนในการลงทุนเมื่อวันศุกร์ที่ 22 ธันวาคม 2560 เวลา 13:00-17:00 น. ณ มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย บัดนี้ อ.วสันต์ และคณะทำงาน ได้จัดทำและสรุปเสร็จเรียบร้อยแล้ว มูลนิธิฯ จึงขอประกาศใช้อัตราผลตอบแทนฯ ดังนี้:

            สำหรับในการวิเคราะห์ในรายละเอียดนั้น โกดัง/โรงงาน หลังจากน้ำท่วมใหญ่ในปลายปี 2554 ทำให้ปี 2555 อยู่ในสถานการณ์ไม่ปกติ ปรับตัวดีขึ้นในปี 2556 ต่อเนื่องปี 2557 อย่างไรก็ตาม ในปี 2558 ผลตอบแทนเริ่มลดลงจากต้นทุนที่ดินที่สูงขึ้น ต่อเนื่องถึงปี 2559 -2560 ที่อุปทานเริ่มมากขึ้น และอุปสงค์ไม่เพิ่มขึ้น (จากการไม่ขยายตัวของภาคส่งออกของประเทศมานาน) ทำให้อัตราผลตอบแทนลดลง อย่างไรก็ตาม ในช่วงครึ่งปีหลังภาคการส่งออกปรับตัวดีขึ้น น่าจะส่งผลต่อตลาดโกดัง/โรงงานมีความต้องการมากขึ้นในปี 2561

            ศูนย์การค้า ศูนย์การค้าในย่านศูนย์กลางธุรกิจชะลอตัวมาตั้งแต่ปี 2557 ต่อเนื่องถึงปี 2558 เนื่องภาวะเศรษฐกิจที่ซบเซา ภาวะหนี้สินครัวเรือนที่สูงขึ้น ทำให้การใช้จ่ายชะลอตัวลง ในปี 2559 ด้านอุปทานผู้ประกอบการชะลอการลงทุนโครงการใหม่ แต่ในเขตกรุงเทพฯชั้นใน มีการขยายตัวจากการจับจ่ายใช้สอยของกลุ่มนักท่องเที่ยวที่ขยายตัวอย่างต่อเนื่อง ส่วนนอกเขตซีบีดี ยังค่อนข้างทรงตัว ในปี 2560 มีแนวโน้มซบเซาลงจากตลาด การซื้อสินค้าผ่าน Online มากขึ้น คาดว่าจะส่งผลต่อผลตอบแทนของศูนย์การค้าลดลง

            อาคารสำนักงาน ตลาดอาคารสำนักงาน แม้ว่าในช่วง 10 กว่าปีที่ผ่านมามีแนวโน้มซบเซา อัตราผลตอบแทนลดลงต่อเนื่องจากต้นทุนค่าที่ดินในย่านศูนย์กลางธุรกิจปรับตัวสูงขึ้นมาก อย่างไรก็ตาม อาคารสำนักงานเดิมที่มีอยู่ปัจจุบันมีอัตราการเช่าสูงขึ้นโดยเฉพาะอาคารสำนักงานเกรด A ในย่านศูนย์กลางธุรกิจใจกลางเมืองส่วนใหญ่มีอัตราการเช่ากว่า 95% เนื่องจากมีอุปทานใหม่น้อย (ต้นทุนค่าที่ดินสูงไม่คุ้มค่าการลงทุน) ทำให้อาคารเดิมที่มีอยู่แนวโน้มปรับค่าเช่าในระยะต่อไปคาดว่าในอนาคตผลตอบแทนจะสูงขึ้นจากการปรับค่าเช่า อีกทั้งยังมีการเปิด AEC คาดว่าจะทำให้ความต้องการอาคารสำนักงานเกรดเอเพิ่มมากขึ้น บางอาคารเริ่มมีการปรับปรุงอาคารเพื่อปรับค่าเช่า ส่วนอาคารสำนักงานในเขตรอบนอก สถานการณ์ปรับตัวดีขึ้นจากที่ในเขตชั้นในค่อนข้างเต็ม เริ่มมีการปรับค่าเช่าและมีอุปสงค์เพิ่มขึ้น 

            เซอร์วิสอะพาร์ตเมนต์ ตลาดที่มีความสัมพันธ์กับตลาดอาคารสำนักงาน เซอร์วิสอะพาร์ตเมนต์ (สำหรับชาวต่างชาติ) ในปี 2557 -2558 ผลตอบแทนยังทรงตัว แต่มีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้นจากการปรับค่าเช่าในอนาคต อีกทั้งยังมีการเปิด AEC คาดว่าจะทำให้ความต้องการเซอร์วิสอะพาร์ตเมนต์เพิ่มมากขึ้นเช่นกัน และมีการปรับสินค้าเป็นห้องพักให้เช่ารายวันคล้ายโรงแรมรองรับการท่องเที่ยวที่ขยายตัวสูงในปี 2558 ต่อเนื่องปี 2559  (บางแห่งจดทะเบียนโรงแรมบางส่วน)โดยเฉพาะในย่านแหล่งช็อปปิ้งสำหรับนักท่องเที่ยวชาวต่างชาติ เช่น ปทุมวัน ราชประสงค์ อะพาร์ตเมนต์ ตลาดอะพาร์ตเมนต์สำหรับชาวต่างชาติในเขตกรุงเทพฯ ชั้นในโดยเฉพาะย่านสุขุมวิทมีแนวโน้มปรับตัวดีขึ้นคล้ายเซอร์วิส อะพาร์ตเมนต์ จากทิศทางการลงทุนของชาวต่างชาติจากการเปิด AEC เช่นกัน ส่วนตลาดอะพาร์ตเมนต์กลุ่มคนไทยทั่วไป ผลตอบแทนมีแนวโน้มลดลง จากการขยายตัวของคอนโดมิเนียม

            โรงแรม ในปี 2557 ชะลอตัวลงตามภาวการณ์ท่องเที่ยวโดยรวม (ปี 2553 ขยายตัว 11% ปี 2554 ขยายตัว19% ปี 2555 ขยายตัว 15.98% (22.3 ล้านคน) ปี 2556 ขยายตัว 10% (24.5 ล้านคน) ปี 2557 (24.0 ล้านคน) ลดลง 6.6% ปี 2558 นักท่องเที่ยวประมาณ 28.00 ล้านบาท ปี 2559 ขยายตัวต่อเนื่องนักท่องเที่ยงประมาณ 30 ล้านคน ปี 2560 ประมาณ 35.0 ล้านคน อย่างไรก็ตาม มีการลงทุนโรงแรมขนาดเล็กเพิ่มมากขึ้น และการดำเนินการอย่างจริงจังกับโรงแรมไม่มีใบอนุญาต จะส่งผลต่ออุปทานห้องพักลดลง จะส่งผลดีต่อโรงกรมที่มีใบอนุญาต