อังคารที่ 13 มีนาคม 2561 เวลา 10.00 น. ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์นานาชาติ ไปยื่นหนังสือถึงนายกรัฐมนตรี เพื่อคัดค้านการให้ต่างชาติเช่าที่ดิน 99 ปี เพราะเป็นการขายชาติชัดเจน ณ ศูนย์รับเรื่องราวร้องทุกข์ ทำเนียบรัฐบาล ตามรายละเอียดต่อไปนี้

---------------------------------------

10 ถ.นนทรี ยานนาวา กทม.10120

13    มีนาคม    2561

เรื่อง      อย่าให้ต่างชาติเช่าที่ดิน 99 ปีเพราะเท่ากับขายชาติ

กราบเรียน         พล.อ.ประยุทธ์ จันทร์โอชา นายกรัฐมนตรี

                     ตามที่มีข่าวว่ารัฐบาลมีดำริให้สิทธิต่างชาติเช่าที่ดิน EEC 99 ปี และให้ซื้อห้องชุดได้เกินกว่าที่ พรบ.อาคารชุดกำหนดแค่ 49% และว่านี่ไม่ใช่การขายชาติ แต่กระผมในฐานะผู้เชี่ยวชาญอสังหาริมทรัพย์นานาชาติเกรงว่าการนี้จะเข้าข่ายการขายชาติ จึงขออนุญาตเสนอความเห็นเพื่อประโยชน์แก่ทางราชการ ดังนี้:

                     1. พล.ท.สรรเสริญ แก้วกำเนิด อ้างอิงเมืองใหม่ปุตราจายาของมาเลเซีย แต่ท่านคงเข้าใจผิด กระผมพาคณะไปดูงานเป็นระยะๆ ที่นั่นไม่ได้เน้นให้ต่างชาติไปลงทุนอสังหาริมทรัพย์

                     2. ที่ว่า "ทุกโครงการ. . .ต้องศึกษาความเป็นไปได้ เช่น ประโยชน์ที่จะได้รับ ผลกระทบที่เกิดกับชุมชน และการแนวทางการเยียวยา โดยก่อนการอนุมัติโครงการต้องมีการเปิดรับฟังความคิดเห็นของประชาชน รวมถึงเปิดเผยผลการศึกษา และร่างผังของเขตส่งเสริมที่จะขอรับการสนับสนุนด้วย" อันนี้ก็แค่ "ลมปาก" ความจริงการคิดให้ต่างชาติเช่าที่ดิน 99 ปีและให้ซื้ออาคารชุดเกินกฎหมายปัจจุบัน ก็ไม่ได้ฟังเสียงประชาชน ทุกวันนี้มี "นอมินี" มาซื้ออสังหาริมทรัพย์แบบผิดกฎหมายมากมาย ก็แทบไม่เคยตรวจสอบได้

                     3. ที่ว่า "การให้สิทธิดังกล่าวไม่ได้แตกต่างไปจากสิทธิตาม พ.ร.บ.การเช่าอสังหาริมทรัพย์ฯ พ.ศ.2542. . .เช่าครั้งแรกจะไม่เกิน 50 ปี และขยายตัวได้ตามความตกลงอีกไม่เกิน 49 ปี" แต่ความจริงแล้วตาม พรบ.ดังกล่าวไม่ได้เปิดช่องให้เช่าอีก 49 ปีล่วงหน้า เพราะเขียนไว้ชัดเจนว่า "เมื่อครบกําหนดระยะเวลาการเช่าแล้ว" จึงค่อยตกลงต่อสัญญา (https://goo.gl/6HzRkq) นี่จึงเป็นการบิดเบือน

                     4. ที่อ้างว่าเป็นหลักปฏิบัติสากลที่ช่วยสร้างความเชื่อมั่นให้กับนักลงทุนถึงความคุ้มค่า ความจริงความคุ้มค่าของการลงทุนคงได้เห็นในเวลา 10-20 ปีอยู่แล้ว ไม่ใช่ให้เช่ายาวถึง 99 ปี ในประเทศเพื่อนบ้านก็ไม่มีการให้เช่าที่ดิน 99 ปี (ยกเว้นลาวในช่วงก่อน) มูลค่าเช่าที่ดิน 99 ปีก็เท่ากับการขายขาดแล้ว ในปัจจุบันต่างชาติไปซื้ออสังหาริมทรัพย์ในสิงคโปร์ยังต้องเสียภาษี 15% ของมูลค่า ส่วนในฮ่องกงต่างชาติต้องเสียถึง 30% ของมูลค่า ในออสเตรเลียก็ห้ามต่างชาติซื้อบ้านมือสอง แต่ไทยไม่เก็บภาษีแถมยังให้เช่ายาวถึง 99 ปี เท่ากับเขตเช่าฮ่องกง หรือเขตเช่าเซี่ยงไฮ้ในอดีต

                     5. ปกติต่างชาติก็สามารถซื้อห้องชุดได้ตามที่กำหนด 49% อยู่แล้ว ไม่มีความจำเป็นต้องให้ซื้อเพิ่มเกินกว่านี้สำหรับนิติบุคคลหรือผู้เชี่ยวชาญที่เข้ามาลงทุน

                     6. การให้ "การชำระเงินของนักลงทุนเหล่านี้สามารถใช้เงินตราต่างประเทศภายในเขตส่งเสริมได้" นี่ก็เท่ากับไทยเป็นอาณานิคมต่างชาติ คล้ายกับกัมพูชาที่อนุญาตให้ใช้เงินดอลลาร์สหรัฐได้อย่างเสรี

                     7. มีกรณีตัวอย่างมากมายที่การให้เช่าที่ดิน 30 ปีก็คุ้มค่าสำหรับการลงทุนแล้ว เช่น ห้างเซ็นทรัลลาดพร้าวที่ได้กำไรอย่างงาม ทางด่วนขั้นที่ 2 หรือดอนเมืองโทลเวย์ โครงการอาคารชุดราคาแพงย่านหลังสวน/ราชดำริ ก็เช่าที่ดินมาก่อสร้างจาก สนง.ทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ หรือ สนง.พระคลังข้างที่ หรือโรงแรมดุสิตธานี ก็ได้เกินคุ้มแล้ว จึงไม่มีความจำเป็นต้องเช่าถึง 99 ปีเลย

                     8. กระผมเสนอว่าถ้ารัฐบาลจะดึงดูดการลงทุนจริงและสร้างงานในประเทศ ก็ให้ต่างชาติมาใช้ที่ดิน เช่น ทำโรงงานอุตสาหกรรมโดยไม่ต้องซื้อ ไม่ต้องเช่า แต่เก็บค่าสาธารณูปโภครายเดือนเป็นค่าใช้จ่าย เมื่อใดก็ตามที่รัฐบาลจำเป็นต้องใช้ เช่น ก่อสร้างถนนหรือสาธารณูปโภคอื่น ก็จัดหาที่อื่นให้แทนได้ การให้ต่างชาติซื้อทำให้ประเทศชาติเสียเปรียบ ดูอย่างกรณีสถานทูตอังกฤษที่เมื่อเร็วๆ นี้ ขายได้ 19,000 ล้านบาทหรือตารางวาละ 2 ล้านบาท (https://goo.gl/cQz9Nh) แต่เมื่อ 80 ปีก่อนราคาตารางวาละเพียง 4 บาท (ถนนสุขุมวิทช่วงต้น) เสร็จแล้วสถานทูตอังกฤษก็แค่ไปเช่าอาคารสำนักงานเพียง 15 ปีเท่านั้น แสดงว่าต่อไปก็ย้ายไปอยู่ที่อื่นอีก ไม่จำเป็นต้องให้ต่างชาติมาทำกำไรในการขาย/ให้เช่าชฃ่วงอสังหาริมทรัพย์ในภายหลังเลย

                     9. พล.ท.สรรเสริญยังแถลงว่า "นายกฯ กล่าวว่า ขณะนี้มีขบวนการสร้างข่าวบิดเบือน เพื่อให้เกิดความเข้าใจผิดว่ารัฐบาลขายชาติ" กระผมไม่ทราบว่ามีขบวนการดังกล่าวหรือไม่ แต่สาบานได้ว่ากระผมไม่ได้มีส่วนสร้างข่าวบิดเบือน กระผมคัดค้านเรื่องนี้มาในทุกรัฐบาล ขอท่านนายกฯ โปรดอย่าหลงเชื่อคนขายชาติที่เป็นพวกนายทุนขนาดใหญ่ที่อาจมีสัญชาติอื่นเตรียมไว้แล้วหากชาติมีภัย อย่าเชื่อพวกนายหน้าข้ามชาติพร้อมเหล่าสมุนคนไทยที่มาตักตวงประโยชน์ดั่งแร้งลง อย่าเชื่อนายทุนพัฒนาที่ดินที่มุ่งหากินส่วนตัว และอย่าเชื่อกลุ่มข้าราชการที่ไม่ได้ศึกษาให้มีความรู้จริงในด้านนี้

                     10. โดยสรุปแล้ว ผมจึงขอเสนอให้รัฐบาลจัดสร้างนิคมอุตสาหกรรมให้ต่างชาติมาซื้อที่แบบไม่สะเปะสะปะ ควบคุมง่าย สร้างเมืองใหม่ได้ง่าย สร้างบรรยากาศทางการเมืองที่ดี มีประชาธิปไตยตามแบบอารยะสากล ต่างชาติจะมาลงทุนมากขึ้น สร้างโครงสร้างพื้นฐานให้ดี รองรับความเจริญ โดยอาจให้ต่างชาติมาร่วมลงทุนแทนการผูกขาด และเน้นการพัฒนาตามชายแดนโดยใช้ที่ป่าเสื่อมโทรม/ที่ราชพัสดุ เป็นต้น

                     จึงเรียนมาเพื่อโปรดพิจารณา และขอขอบพระคุณมา ณ โอกาสนี้

ด้วยความเคารพ
ดร.โสภณ พรโชคชัย
ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์นานาชาติ

เกี่ยวกับ ดร.โสภณ พรโชคชัย

                     กระผมเคยทำงานโครงการที่ปรึกษาให้กับ ESCAP, UN–Habitat, World Bank และองค์กรนานาชาติอื่น ตลอดจนเป็นที่ปรึกษาในโครงการของกระทรวงการคลังกัมพูชา เวียดนาม อินโดนีเซีย สำรวจวิจัยและประเมินค่าทรัพย์สินทั่วอาเซียน อนุทวีป อาฟริกา อเมริกาและยุโรป รวมทั้งโครงการศึกษานครทั่วโลกและฐานข้อมูลเทศบาลทั่วโลก นอกจากนี้ยังสอนวิชาอสังหาริมทรัพย์และการประเมินค่าทรัพย์สินถึงระดับปริญญาเอกทั้งในและต่างประเทศ

                     ปัจจุบันยังดำรงตำแหน่งเป็นนายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์นานาชาติ ประจำไทย (FIABCI-Thai) ซึ่งเป็นสมาคมที่มีจำนวนสมาชิกมากที่สุดในโลก ประธานก่อตั้ง มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย ประธานสมาคมผู้ซื้อบ้าน ผู้แทนสมาคมประเมินค่าทรัพย์สินนานาชาติ (IAAO) และเป็นสมาชิก Global Valuation Forum ของ the Appraisal Foundation ณ กรุงวอชิงตันดีซี กรรมการ ASEAN Real Estate Network Alliance (ARENA) เป็นต้น

                     กระผมจึงมั่นใจว่ากระผมมีความรอบรู้จริง และสิ่งที่ผมเสนอนี้จะเป็นประโยชน์ต่อทางราชการ