ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วง 2 เดือนแรกไม่สดใส อย่าไปหลงเชื่อว่าห้องชุดเกิดมากถึง 6,000 หน่วย ความจริงเกิดน้อยกว่าทาวน์เฮาส์เสียอีก ต้องรอลุ้นเดือนมีนาคม การเปิดตัวใหม่ต้องระวังให้ดี ศึกษาให้รอบคอบ

            ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) สรุปตัวเลขการเปิดตัวโครงการอสังหาริมทรัพย์ในช่วง 2 เดือนแรกของปี 2561 ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ว่า:

            1. ไม่มีโครงการอสังหาริมทรัพย์อื่นนอกจากที่อยู่อาศัย แสดงว่าเศรษฐกิจโดยรวมยังไม่ฟื้น เนื่องจากยังไม่มีการเกิดเพิ่มของสินค้าในเชิงพาณิชย์อื่นอย่างเด่นชัด

            2. ในส่วนของที่อยู่อาศัยพบว่ามีการเปิดตัวใหม่เพียง 8,273 หน่วย รวมมูลค่า 35,418 ล้านบาท หรือเฉลี่ยหน่วยละ 4.281 ล้านบาท แสดงว่ายังเน้นเปิดที่อยู่อาศัยในระดับบน มากกว่าระดับล่าง เพราะประชาชนในระดับล่างมีกำลังซื้อต่ำมากเนื่องจากเศรษฐกิจไม่ดีดังคาด

            3. ที่มีข่าวว่ามีห้องชุดพักอาศัยเปิดขายใหม่มากถึง 6,000 หน่วยนั้น ไม่ใช่ความจริง แท้จริงแล้วมีห้องชุดเปิดใหม่ในช่วง 2 เดือนแรกนี้มีเปิดไม่ถึงครึ่งของที่มีแหล่งข่าวกล่าวไว้ คือมีเพียง 2,868 หน่วย รวมมูลค่า 16,263 ล้านบาท หรือหน่วยละ 5.671 ล้านบาท ซึ่งเป็นราคาที่เปิดขายในระดับสูงเป็นหลัก การไพล่ไปเข้าใจว่าหน่วยขายเกิดขึ้นมากถึง 6,000 หน่วย อาจทำให้มีผู้หลงเชื่อว่าตลาดกำลังเติบโตดี แล้วเปิดตัวโครงการใหม่ๆ ออกมาโดยไม่ได้ศึกษาให้ดี อาจพากัน "ลงเหว" ได้

            4. ความจริงแล้ว การเปิดตัวโครงการใหม่ในรอบ 2 เดือนล่าสุดนี้ เปิดขายน้อยกว่าปีก่อน (พ.ศ.2560) ที่เปิดกันถึง 13,629 หน่วย รวมมูลค่า 43,220 ล้านบาท หรือเฉลี่ยหน่วยละ 3.171 ล้านบาท ปีนี้เปิดน้อยกว่าเดิมเป็นอย่างมาก
            5. สำหรับในรายละเอียดพบว่า

            จะเห็นได้ว่าบ้านแฝดเปิดขายในปริมาณที่เกือบเท่าบ้านเดี่ยวแล้ว เนื่องจากสามารถเลี่ยงกฎหมายได้ โดยไม่ต้องจัดสรรขนาดอย่างน้อย 50 ตารางวา (แต่ไม่ต่ำกว่า 35 ตารางวา) แล้วสร้างให้มีลักษณะคล้ายบ้านเดี่ยวโดยแทบไม่มีส่วนใดของบ้านติดกัน ยิ่งกว่านั้นทาวน์เฮาส์ ยังมีกระแสตีกลับที่เปิดมากกว่าห้องชุด คือเปิดถึง 2,921 หน่วย ในขณะที่ห้องชุดเปิดเพียง 2,868 หน่วย เพียงแต่ว่าห้องชุดนั้นมีมูลค่าและราคาสูงกว่า

            6. หากประมาณการจากตัวเลข 2 เดือนแรก คาดว่าปี 2561

            จากตัวเลข 2 เดือนแรกของปี 2561 ที่เกิดขึ้น หากคูณด้วย 6 โดยไม่คำนึงถึง Seasonal Effects ก็จะพบว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2561 น่าจะตกต่ำกว่าปี 2560 ถึง 57% ในแง่จำนวนหน่วยและ 52% ในแง่มูลค่า อย่างไรก็ตามคาดว่าหากใน 10 เดือนหลังสถานการณ์ดีขึ้นกว่า 2 เดือนแรก โดยจำนวนหน่วยเปิดเพิ่มกว่า 2 เดือนแรก 30% และมูลค่าเพิ่มมากว่าปี 2560 ถึง 25% ก็ยังพบว่า จำนวนหน่วยของการเปิดตัว จะเป็น 103,413 หน่วย ซึ่งก็ยังน้อยกว่าปีที่แล้ว 10% ส่วนมูลค่าจะยังน้อยกว่าปีที่แล้ว 2%

            ถ้าแต่ละเดือนในอีก 10 เดือนข้างหน้าเปิดตัว 10,620 หน่วย รวมมูลค่า 40,624 ล้านบาทต่อเดือน (มากกว่ามูลค่า 2 เดือนแรกเสียอีก) จึงจะมีการเปิดตัวในปริมาณเท่ากับปี 2560  ซึ่งคงเป็นไปได้ยาก ดังนั้นจึงอาจสรุปได้ว่าในปี 2561 นี้ตลาดอสังหาริมทรัพย์น่าจะถดถอยมากกว่าเติบโต นักพัฒนาที่ดิน สถาบันการเงิน นักลงทุนจึงพึงสังวร ต้องศึกษาข้อมูลให้จงดีก่อนการเปิดตัว