ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการ
อ.วสันต์ คงจันทร์ กรรมการผู้จัดการ
คุณพรภักษ์ บูรณ์ทอง ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย
ศูนย์ข้อมูล วิจัยและประเมินค่าทรัพย์สิน AREA
โทร. 0.2295.3905  โทรสาร 0.2295.1154

          จากการศึกษาเกี่ยวกับภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่เปิดตัวใหม่ในครึ่งปีแรก 2551 ตั้งแต่เดือนมกราคมถึงเดือนมิถุนายน  พบว่าในปีนี้มีโครงการอสังหาริมทรัพย์เกิดขึ้นใหม่ทั้งสิ้น จำนวนประมาณ 162 โครงการ โดยเป็นโครงการประเภทที่อยู่อาศัยจำนวน 154 โครงการ และเป็นโครงการอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นๆ อีกจำนวน 8 โครงการ มีจำนวนหน่วยขายรวมกันทั้งหมดในตลาดสูงถึง 39,335 หน่วย มีมูลค่าจำนวน 105,218 ล้านบาท โดยจะพบว่าในเดือน มีนาคม มีการเปิดตัวโครงการมากที่สุดจำนวนทั้งสิ้น 28 โครงการและเดือนมกราคม มีการเปิดตัวหน่วยขายมากที่สุด เป็นผลจากการเปิดตัวอาคารชุดหลายโครงการ โดยมีหน่วยขายจำนวนทั้งสิ้น 7,847 หน่วย ถ้าหากพิจารณามูลค่าโครงการจะพบว่าเดือนมีนาคมเป็นเดือนที่มีมูลค่าโครงการสูงสุด ซึ่งมีมูลค่ามากถึง 23,929 ล้านบาท และราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยของอสังหาริมทรัพย์ในปี 2551 นี้มีราคาเฉลี่ยที่ 2.674 ล้านบาท โดยราคาเฉลี่ยของกลุ่มที่อยู่อาศัยจะมีราคาเฉลี่ยที่  2.411 และถ้าเป็นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นๆ จะมีราคาที่ 8.608 ล้านบาท
          ประเภทอสังหาริมทรัพย์ที่มีการเปิดขายมากที่สุดคือ ประเภทอาคารชุดซึ่งมีสัดส่วนของจำนวนหน่วยขายประมาณ 41% ของจำนวนอสังหาริมทรัพย์ที่เปิดขายใหม่ในครึ่งปีแรกนี้  รองลงมาคือประเภท บ้านเดี่ยวที่มีสัดส่วนของจำนวนหน่วยขายประมาณ 28%  ทาวน์เฮ้าส์มีสัดส่วนของจำนวนหน่วยขาย 23%  ซึ่งการพัฒนาในปีนี้ยังคงมีแนวโน้มเป็นไปในทิศทางเดียวกับปีที่ผ่านมา คือเป็นการเปิดตัวโครงการอาคารชุดเป็นส่วนใหญ่  และการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้ส่วนใหญ่เป็นที่อยู่อาศัยโดยมีสัดส่วนประมาณ 96% และเป็นอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นๆ  4%  
          พิจารณาประเภทที่อยู่อาศัย ซึ่งเป็นประเภทอสังหาริมทรัพย์กลุ่มใหญ่ที่พัฒนามากที่สุด จากการสำรวจโครงการที่อยู่อาศัยทั้งหมดในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑล จะพบว่ามีโครงการที่เปิดขายในครึ่งปีแรก ทั้งหมด 154 โครงการ มีจำนวนขายทั้งหมด 37,660 หน่วย มีมูลค่าโครงการทั้งหมด 90,799 ล้านบาท หากเปรียบเทียบกับปี 2550 จะพบว่ามีโครงการเปิดตัวน้อยกว่าปีที่ผ่านมาเล็กน้อย โดยในครึ่งปีแรกของปี 2550 และมีจำนวนหน่วยขายลดลงเล็กน้อย หรือลดลงเพียง 1.1% เท่านั้น แต่มีมูลค่าโครงการเพิ่มขึ้นประมาณ 4.1% จากจำนวนหน่วยขายทั้งหมด หน่วยขายในครึ่งปี 2550 มีจำนวนทั้งสิ้น 38,074 หน่วย แต่ในครึ่งปีแรกของปี 2551 มีจำนวนหน่วยขายทั้งหมด 37,660 หน่วยลดลง 414  หน่วยหรือประมาณ 1%   มูลค่าโครงการจำนวนทั้งสิ้น 90,799 ล้านบาท ซึ่งมีมูลค่าเพิ่มขึ้นประมาณ 4.1% จากครึ่งปีแรกของปี 2550 ที่มีมูลค่าสูงถึง 87,083 ล้านบาท หรือลดลง 3,716 ล้านบาท
          การเปิดตัวของโครงการที่อยู่อาศัย ในเดือนมีนาคม 2551 มีการเปิดตัวมากที่สุดที่ 28 โครงการ โดยสถานการณ์การเปิดตัวของโครงการที่อยู่อาศัยในแต่ละเดือนจะมีจำนวนใกล้เคียงกัน คือโดยเฉลี่ยเดือนละ 26 โครงการ ยกเว้นเดือนเมษายนที่มีจำนวนที่ค่อนข้างต่ำคือมีเพียง 23 โครงการเท่านั้น ซึ่งจำนวนโครงการที่เปิดในปีนี้มีจำนวนลดต่ำลงกว่าปีก่อน แต่จำนวนหน่วยขายต่อโครงการจะมีจำนวนเพิ่มมากขึ้นโดยเฉพาะโครงการอาคารชุด จะมีจำนวนหน่วยค่อนข้างมาก และมีหลายเฟส เมื่อพิจารณาจำนวนหน่วยขายจะพบว่าเดือนมกราคมเป็นเดือนที่มีหน่วยขายมากที่สุด ซึ่งมีจำนวนหน่วยขายมากถึง 7,847 หน่วย หรือประมาณ 21% ของหน่วยขายทั้งหมด และเดือนที่มีจำนวนหน่วยขายน้อยที่สุดก็คือเดือนเมษายนซึ่งมีเพียง 5,233 หน่วย หรือประมาณ 14% ของหน่วยขายทั้งหมดเท่านั้น ส่วนเดือนที่มีมูลค่าโครงการมากที่สุดคือเดือนมีนาคมมีมูลค่าการพัฒนาโครงการสูงถึง 23,929 ล้านบาท หรือประมาณ 26% ของมูลค่าโครงการทั้งหมด และเดือนที่มีมูลค่าโครงการน้อยที่สุดคือเดือนพฤษภาคม ซึ่งมีมูลค่าโครงการอยู่เพียง 8,798 ล้านบาท หรือประมาณ 10% ของมูลค่าโครงการทั้งหมดที่เปิดในครึ่งแรกของปีนี้ และราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยของที่อยู่อาศัยในปี 2551 นี้มีราคาเฉลี่ยที่ 2.411 ล้านบาท ซึ่งมีราคาสูงกว่าครึ่งปีแรก 2550 ที่ 2.287 ล้านบาท ซึ่งแสดงถึงแนวโน้มการปรับตัวของราคาที่อยู่อาศัยที่มีการปรับตัวสูงขึ้น อันเนื่องมาจากต้นทุนวัสดุก่อสร้างที่สูงขึ้น 
           การพัฒนาส่วนใหญ่จะอยู่ที่ระดับราคา 1-2 ล้านบาท มีจำนวนมากถึง 14,380 หน่วย หรือประมาณ 38% ของจำนวนหน่วยทั้งหมดที่เปิดขาย และระดับราคาที่มีการพัฒนารองลงมา คือที่ระดับราคา 2-3 ล้านบาท มีจำนวนมากถึง 9,244 หน่วย หรือประมาณ 25% ของจำนวนหน่วยทั้งหมดที่เปิดขาย หากพิจารณาเฉพาะหน่วยขายที่มีระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท จะพบว่ามีจำนวนรวม 29,796 หน่วย หรือประมาณ 79% ของหน่วยขายที่เปิดขายใหม่ทั้งหมด ส่วนที่ระดับราคา 3-5 ล้านบาทนั้น มีจำนวนหน่วยที่ 5,284 หน่วย หรือประมาณ 14% ของหน่วยขายทั้งหมด นอกจากนี้หากพิจารณาที่มีระดับราคา 5 ล้านบาทขึ้นไปนั้น มีจำนวนการเปิดขายอยู่เพียง 2,580 หน่วย หรือประมาณ 7% เท่านั้น แต่มีมูลค่าการพัฒนารวมกันสูงถึง 24% ของมูลค่าทั้งหมด ส่วนหน่วยขายที่มีระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทนั้นมีหน่วยรวมกันถึง 79% แต่มีมูลค่ารวมกันเพียง 54% ของมูลค่าการพัฒนาทั้งหมดเท่านั้น แสดงให้เห็นว่าการพัฒนาที่อยู่อาศัยในปีนี้ส่วนใหญ่จะเป็นการพัฒนาสินค้าที่มีระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทเป็นสำคัญ โดยเฉพาะกลุ่มระดับราคา 1-2 ล้านบาท ซึ่งเป็นการพัฒนาอาคารชุดมากที่สุด รองลงมา คือทาวน์เฮ้าส์ ส่วนการพัฒนาบ้านเดี่ยวนั้น ส่วนใหญ่จะพัฒนาที่ระดับราคา 2-3 ล้านบาทเป็นสำคัญ
          หากพิจารณาภาพรวมของตลาดที่อยู่อาศัยทั้งหมดจะพบว่า ณ กลางปี 2551 มีจำนวนโครงการที่ยังเปิดขายอยู่ทั้งสิ้น 1,335 โครงการและเป็นโครงการที่มีหน่วยขายเกิน 20 หน่วยอยู่จำนวน 823 โครงการ รวมหน่วยขายทั้งสิ้น 408,594 หน่วย มีมูลค่าโครงการ 1,072,832 ล้านบาท และมีค่าเฉลี่ยต่อหน่วยที่ราคา 2.626 ล้านบาท ขายได้แล้วจำนวน 299,420 หน่วยหรือประมาณ 73% ของตลาดทั้งหมด  ณ ปัจจุบันจึงยังคงมีหน่วยขายที่รอการขายอีก 109,174 หน่วย  บริเวณที่มีหน่วยขายสะสมเหลืออยู่มากที่สุดคือบริเวณ บริเวณแจ้งวัฒนะ ที่มีอาคารชุดราคาถูกของเมืองทองธานีรวมอยู่ด้วย รองลงมาคือบริเวณรังสิต คลอง 1-7 และลำลูกกา ซึ่งโดยส่วนใหญ่บริเวณที่เหลือขายมากที่สุดจะเป็นบริเวณที่มีการเปิดตัวมากที่สุด ทำให้เหลือมากตามไปด้วย
          ในส่วนของการเปลี่ยนแปลงราคาที่อยู่อาศัยในปี 2551 มีการปรับตัวเพิ่มขึ้นกว่าปีที่ผ่านมา โดยมีการปรับตัวสูงขึ้น 0.62 ที่เป็นเช่นนี้แสดงว่า การขายก็ยังไม่ค่อยดีขึ้นมากนัก การที่ผู้ประกอบการขึ้นราคาบ้านก็อาจเนื่องมาจากการปรับขึ้นของราคาน้ำมัน ปัญหาภาวะเงินเฟ้อ และราคาวัสดุที่สูงขึ้น ส่งผลให้ต้นทุนในการผลิตสูงขึ้นด้วย หรือส่วนหนึ่งยังคงมีการผลิตบ้านระดับราคาเดิม แต่ลดขนาดของบ้านหรือบางโครงการอาจจะลดด้านการส่งเสริมการขาย ประเภทของแถมต่าง ๆ เพื่อลดต้นทุนของโครงการโดยสรุปที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่ราคายังคงที่ 73.68% ส่วนที่มีการเพิ่มราคานั้น มีสูงถึง 15.36% และมีที่อยู่อาศัยที่ลดราคาอยู่ 10.96% แสดงให้เห็นว่าตลาดปัจจุบันผู้ประกอบการต้องสนองความต้องการของลูกค้าให้มากที่สุดเพื่อที่จะดึงยอดขายของตัวเองให้เพิ่มสูงขึ้นถึงแม้ว่าอาจจะต้องลดกำไรลงบ้างก็ตาม
          กลุ่มที่มีการเข้าอยู่อาศัยมากที่สุดก็คืออาคารชุดราคาแพง (3 ล้านขึ้นไป) มีอัตราการเข้าอยู่อาศัยสูงถึง 98% และมีอัตราการเข้าอยู่อาศัยเพิ่มขึ้นจากสิ้นปี 2550 ประมาณ 0.1 % รองลงมา คือบ้านเดี่ยวราคาแพง (5.1-7.0 ล้านบาท) คือมีอัตราการเข้าอยู่อาศัยสูงถึง 96% และมีอัตราการเข้าอยู่อาศัยเพิ่มขึ้นจากสิ้นปี 2550 ประมาณ 0.2 % ทั้งนี้แสดงให้เห็นว่าเป็นกลุ่มคนซื้อที่ซื้อเพื่อการอยู่อาศัยจริงโดยไม่มีการเก็งกำไร โดยเฉพาะสินค้าราคาแพง ต้นทุนในการลงทุนสูงเกินไป ส่วนอันดับ 3 คือกลุ่มทาวน์เฮ้าส์ระดับราคาถูก (ไม่เกิน 0.80 ล้านบาท) เป็นกลุ่มที่มีอัตราการเข้าอยู่อาศัยสูงถึง 95% แต่มีอัตราการเข้าอยู่อาศัยลดลงจากสิ้นปี 2550 ประมาณ 0.1 % ซึ่งในกลุ่มระดับราคานี้ก็เป็นผู้ที่ซื้อเพื่อการอยู่อาศัยจริง เนื่องจากราคาไม่สูงมากนัก เหมาะสำหรับผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลาง แต่เมื่ออยู่อาศัยนานไปแล้ว มีการดัดแปลงต่อเติมอาคาร และสภาพแวดล้อมภายในโครงการอาจจะขาดการดูแลที่ดี ส่วนหนึ่งจึงมีการย้ายออก
          ส่วนกลุ่มที่มีการอยู่อาศัยต่ำสุดก็คือ อาคารชุดราคาถูก โดยมีอัตราการเข้าอยู่อาศัยเพิ่มขึ้นจากสิ้นปี 2550 ประมาณ 0.5 % และปัจจุบันมีการเข้าอยู่อาศัยเพียง 74% แสดงว่าเป็นสินค้าที่มีการซื้อเก็งกำไร หรือปล่อยให้เช่ากันเป็นส่วนใหญ่ เพราะสร้างเสร็จมานานแล้วแต่ก็ยังเข้าอยู่อาศัยน้อย และบางส่วนคงเป็นเพราะการย้ายออก อันอาจเป็นผลจากความทรุดโทรมโดยขาดการดูแลให้อยู่ในสภาพที่เหมาะกับการอยู่อาศัย หรือขาดการบริหารอาคารที่ดี ไม่สามารถจัดเก็บค่าส่วนกลางได้ จึงเป็นสาเหตุที่ทำให้ผู้อยู่อาศัยหากมีฐานะดีขึ้นก็จะย้ายออกไปหาที่อยู่อาศัยใหม่ที่มีสภาพแวดล้อมที่ดีขึ้น และส่วนหนึ่งจะเป็นการอยู่อาศัยแบบเช่า นอกจากนี้ยังเป็นอาคารชุดที่อยู่ในทำเลที่มีระยะห่างจากถนนสายหลักมาก การเดินทางเข้า-ออกไม่ค่อยสะดวก
          อาคารชุดระดับราคาปานกลาง (1.1-2.5 ล้านบาท) ซึ่งมีอัตราการเข้าอยู่อาศัยเพิ่มขึ้นจากสิ้นปี 2550 ประมาณ 0.5% โดยอยู่อาศัยในขณะนี้เพิ่มขึ้นเป็น 90% แสดงว่าเป็นสินค้าที่มีการซื้อเพื่อการอยู่อาศัยส่วนหนึ่ง เพราะอยู่ใกล้ใจกลางเมือง และอีกส่วนหนึ่งอาจจะเก็งกำไรกัน หรือซื้อไว้เพื่อการลงทุน โดยการให้เช่า เป็นการเพิ่มรายได้แทนการฝากเงิน โดยเฉพาะอาคารชุดระดับราคาปานกลางที่อยู่ในทำเลที่ดี และใกล้ระบบขนส่งมวลชนจะมีการเข้าพักอาศัยเพิ่มมากขึ้นเรื่อย ๆ
          ทาวน์เฮาส์ราคาปานกลาง 1.1-2.0 ล้านบาท มีอัตราการเข้าอยู่อาศัยเพิ่มขึ้นจากสิ้นปี 2550 ประมาณ 0.2% โดยอยู่อาศัยในขณะนี้เพิ่มขึ้นเป็น 88% เนื่องจากทำเลสามารถคมนาคมได้สะดวก บางโครงการอยู่ติดถนนสายหลัก และในบริเวณใกล้เคียงมีการขยายช่องจราจรให้เดินทางได้สะดวกมากขึ้น เพิ่มสาธารณูปโภคเข้ามาให้ผู้อยู่อาศัยได้รับความสะดวกมากยิ่งขึ้น จึงมีการย้ายเข้าอยู่เพิ่มขึ้น โดยอาจจะเป็นเจ้าของเดิม หรือผู้ซื้อรายใหม่
          บ้านเดี่ยวระดับราคาปานกลาง ก็มีการย้ายเข้าอยู่ลดลงเพียง 0.1% เนื่องจากที่อยู่อาศัยในกลุ่มนี้ ผู้ซื้อส่วนใหญ่ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง แต่ส่วนใหญ่ที่ตั้งโครงการจะตั้งอยู่ในทำเลย่านชานเมือง การคมนาคมอาจจะไม่สะดวก บางโครงการขาดการดูแลสาธารณูปโภคส่วนกลาง สภาพแวดล้อมแย่ลง และบางกลุ่มก็ย้ายเข้ามาอยู่ในเมืองแทน เนื่องจากประหยัดต้นทุนในการเดินทาง
          จำนวนบริษัทผู้ประกอบการที่ยังมีหน่วยขายอยู่ในตลาดปัจจุบัน พบว่ามีจำนวนทั้งสิ้น 883 บริษัท โดยเป็นบริษัทในตลาดหลักทรัพย์จำนวน 39 บริษัท   บริษัททั่วไปจำนวน 795 บริษัท และส่วนที่เหลือเป็นผู้ประกอบการรายย่อยจำนวน 49 ราย หากเปรียบเทียบระหว่างบริษัทมหาชนกับบริษัททั่วไป  โดยพิจารณาเฉพาะโครงการที่เปิดใหม่ในปี 2551 จะพบว่าบริษัทมหาชนเปิดตัวโครงการใหม่รวมกันมีมูลค่าสูงถึง 39,990 ล้านบาทหรือประมาณ 44% ของทั้งหมด ตัวเลขนี้ชี้ชัดว่า บริษัทมหาชนเปิดตัวโครงการต่างๆ มากขึ้น และพัฒนาหน่วยต่อโครงการมากขึ้น โดยเฉพาะการพัฒนาอาคารชุด
           สำหรับยอดขายในครึ่งปีแรกปี 2551 บริษัทมหาชนขายได้ประมาณ 19% ของหน่วยขายที่เปิดขายต่อเดือน สูงกว่าของบริษัททั่วไปที่ขายได้ประมาณเดือนละ 11% ซึ่งถือว่าต่างกันมาก เนื่องจากบริษัทมหาชนส่วนใหญ่จะมีจำนวนโครงการอยู่หลายโครงการ ตั้งอยู่ในทำเลที่ดี และมีหน่วยขายอยู่จำนวนมาก มีการประชาสัมพันธ์หรือทีมขายที่มีประสบการณ์ จึงทำให้มียอดขายเฉลี่ยต่อเดือนค่อนข้างสูงกว่าบริษัททั่วไป อีกทั้งปัจจุบันบริษัทมหาชนหันมาให้ความสนใจพัฒนาอาคารชุดมากขึ้นทำให้ยอดขายสูงขึ้นตามไปด้วย
          โดยสรุปแล้วการเปิดตัวของครึ่งปี 2551 นี้มีจำนวนหน่วยลดลงจากครึ่งปี 2550 เล็กน้อยประมาณ 1% แต่มูลค่าโครงการมีการปรับสูงขึ้นประมาณ 4.1% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีที่ผ่านมา ส่งผลให้ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ต้องตื่นตัวและมีการปรับตัวตามการเคลื่อนไหวของเศรษฐกิจโดยรวม ประกอบการปรับขึ้นของราคาของวัสดุก่อสร้าง อันส่งผลจากราคาน้ำมันในตลาดโลก กลยุทธ์ในการแข่งขันจึงเน้นการพัฒนาหน่วยขายจำนวนมากขึ้น พัฒนาบริเวณที่ใกล้เมืองมากขึ้น โดยเฉพาะกลุ่มที่อยู่อาศัยประเภทอาคารชุด 1-2 ล้านบาท ที่ตั้งอยู่ในทำเลใกล้ใจกลางเมือง และมีระบบรถไฟฟ้า มีบางโครงการที่สามารถปิดการขายได้ภายใน 1 สัปดาห์ เนื่องจากพื้นที่บริเวณมีความชัดเจนในการก่อสร้างรถไฟฟ้า ซึ่งคาดว่าจะแล้วเสร็จในเวลาอันใกล้ นี้จึงทำให้ผู้ซื้อมีความมั่นใจมากยิ่งขึ้น