ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ.2561 (https://bit.ly/2p9R2DL) จะส่งผลอย่างไรต่อธุรกิจบ้านเช่าบ้าง

 

            ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ได้นำประกาศนี้มาสรุปได้ความดังนี้:

            1. ข้อ 1. ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา

            2. ข้อ 2 “ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัย” หมายความว่า การประกอบธุรกิจที่ผู้ประกอบธุรกิจตกลงให้ผู้เช่าซึ่งเป็นบุคคลธรรมดาได้ใช้อาคารเพื่ออยู่อาศัย และผู้เช่าตกลงจะให้ค่าเช่าเพื่อการนั้นโดยมีสถานที่ที่จัดแบ่งให้เช่าตั้งแต่ 5 หน่วยขึ้นไป ไม่ว่าจะอยู่ในอาคารเดียวกันหรือหลายอาคารรวมกัน

            3. “อาคาร” หมายความว่า ห้องพัก บ้าน อาคารชุด อพาร์ตเม้นท์ หรือสถานที่พักอาศัยที่เรียกชื่ออย่างอื่น ที่จัดขึ้นสําหรับการให้เช่าเพื่อเป็นที่อยู่อาศัย แต่ไม่รวมถึงหอพัก และโรงแรม

            4. ข้อ ๓ สัญญาเช่าอาคารที่ผู้ประกอบธุรกิจทํากับผู้เช่า ต้องมีข้อความภาษาไทยที่สามารถเห็นและอ่านได้อย่างชัดเจน มีขนาดตัวอักษรไม่เล็กกว่าสองมิลลิเมตร โดยมีจํานวนตัวอักษรไม่เกินสิบเอ็ดตัวอักษรในหนึ่งนิ้ว

            5. (๒) ผู้ประกอบธุรกิจต้องส่งใบแจ้งหนี้ตามรายการ (1) ฉ. ถึง ฌ. ให้ผู้เช่าทราบล่วงหน้าไม่น้อยกว่าเจ็ดวันก่อนถึงกําหนดวันชําระค่าเช่าอาคาร โดยผู้เช่ามีสิทธิตรวจสอบข้อมูลเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายดังกล่าวซึ่งปรากฏตามรายการในใบแจ้งหนี้ที่ผู้ประกอบธุรกิจเรียกเก็บ

            6. (๓) ผู้ประกอบธุรกิจต้องจัดทําหลักฐานการตรวจรับสภาพอาคาร รวมถึงสิ่งอํานวยความสะดวกอื่น ๆ

(ถ้ามี) แนบท้ายสัญญาเช่าอาคาร

            7. (๔) เมื่อสัญญาเช่าอาคารสิ้นสุด ผู้ประกอบธุรกิจต้องคืนเงินประกันที่ได้รับจากผู้เช่าทันทีเว้นแต่ผู้ประกอบธุรกิจประสงค์จะตรวจสอบความเสียหายที่ผู้เช่าต้องรับผิดชอบ หากผู้เช่ามิได้ทําความเสียหายให้ผู้ประกอบธุรกิจคืนเงินประกันภายในเจ็ดวันนับแต่วันที่สัญญาเช่าอาคารสิ้นสุด. . .

            8. (๕) ผู้เช่ามีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าอาคารก่อนสิ้นสุดสัญญาเช่าอาคารได้ โดยต้องบอกกล่าวเป็นหนังสือให้ผู้ประกอบธุรกิจทราบล่วงหน้าไม่น้อยกว่าสามสิบวัน ทั้งนี้ ผู้เช่าต้องไม่ผิดนัดหรือค้างชําระค่าเช่าและมีเหตุจําเป็นอันสมควร

            9. (๖). . .การบอกเลิกสัญญา ผู้ประกอบธุรกิจจะต้องมีหนังสือบอกกล่าวให้ผู้เช่าปฏิบัติตามสัญญาเช่าอาคารภายในระยะเวลาอย่างน้อยสามสิบวันนับแต่วันที่ผู้เช่าได้รับหนังสือ และผู้เช่าละเลยเสียไม่ปฏิบัติตามหนังสือบอกกล่าวนั้น ผู้ประกอบธุรกิจมีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าอาคารได้

            10. (ข้อ ๔) ห้าม. . .

            10.1 เรียกเก็บค่าเช่าล่วงหน้าเกินกว่าหนึ่งเดือน

            10.2 เปลี่ยนแปลงอัตราค่าเช่าอาคาร อัตราค่าสาธารณูปโภค อัตราค่าใช้จ่ายในการให้บริการ และอัตราค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ก่อนสัญญาเช่าอาคารสิ้นสุดลง

            10.3 เก็บเงินประกันเกินกว่าหนึ่งเดือนของอัตราค่าเช่าอาคารเมื่อคํานวณเป็นรายเดือน

            10.4 ริบเงินประกันหรือค่าเช่าล่วงหน้า

            10.5 เข้าตรวจสอบอาคารโดยมิต้องแจ้งให้ผู้เช่าทราบก่อนล่วงหน้า

            10.6 กําหนดอัตราค่าบริการกระแสไฟฟ้าและน้ำประปาเกินกว่าอัตราที่ผู้ให้บริการกระแสไฟฟ้าและน้ำประปาเรียกเก็บจากผู้ประกอบธุรกิจ

            10.7 ปิดกั้นไม่ให้ผู้เช่าเข้าใช้ประโยชน์อาคาร หรือเข้าไปในอาคารเพื่อยึดทรัพย์สิน หรือขนย้ายทรัพย์สินของผู้เช่า ในกรณีที่ผู้เช่าไม่ชําระค่าเช่าหรือค่าใช้จ่ายอื่น ๆ อันเกี่ยวกับการเช่าอาคาร

            10.8 บอกเลิกสัญญาเช่าอาคารกับผู้เช่า โดยผู้เช่ามิได้ผิดสัญญา

            10.9 ให้ผู้เช่าต้องรับผิดในความเสียหายที่เกิดขึ้นจากการใช้งานตามปกติต่อทรัพย์สินและอุปกรณ์เครื่องใช้ต่าง ๆ ของอาคาร

            10.10 ให้ผู้เช่าต้องรับผิดในความเสียหายต่ออาคาร ทรัพย์สิน และอุปกรณ์เครื่องใช้ต่าง ๆ ในเหตุใดอันมิใช่ความผิดของผู้เช่า และในเหตุสุดวิสัย

            10.11 ให้ผู้เช่าต้องรับผิดในความชํารุดบกพร่องต่ออาคาร ทรัพย์สิน และอุปกรณ์เครื่องใช้ต่าง ๆ ที่เกิดขึ้นจากการใช้งานหรือเกิดการเสื่อมสภาพจากการใช้งานตามปกติ

            ประกาศฉบับนี้เป็นกฎหมายคุ้มครองผู้บริโภค 

            1. บางรัฐในสหรัฐอเมริกา ก็ ‘โปร’ ผู้บริโภค บางรัฐก็อาจไม่ (https://bit.ly/2JrKWqK) มีข้อกำหนดคล้ายไทย (สงสัยไทยลอกมา) 

            2. ในสหราชอาณาจักร มี Rent Act 1977 กำหนดรายละเอียดยิบย่อยกว่าไทยเสียอีก (https://bit.ly/2GMybFw)

            3. กฎหมายการเช่าบ้านฉบับใหม่ของญี่ปุ่นก็เพิ่งเกิดขึ้นสำหรับการเช่าตั้งแต่ 180 วันขึ้นไป ประกาศในเดือนมิถุนายน 2560 และจะมีผลบังคับในอีก 1 ปีถัดไป (https://bit.ly/2EvnLbr)

            ผลกระทบอย่างหนึ่งคือค่าเช่า ถ้าผู้ประกอบการต้องดำเนินการมากมาย ก็อาจทำให้ต้นทุนการประกอบการขึ้น เช่น การเก็บค่าเช่าล่วงหน้าจาก 3 เดือนเหลือ 1 เดือน อาจทำให้ต้นทุนทางการเงินเพิ่มขึ้น 2% (โดยสมมติดอกเบี้ย 1% ต่อเดือน) ทำให้มีความเสี่ยงทางธุรกิจเพิ่มขึ้น จะส่งผลต่อการขึ้นค่าเช่าได้ในระดับหนึ่ง และในต่างประเทศเช่นญี่ปุ่น การเช่าบ้านจะผ่านนายหน้า ซึ่งผู้ให้เช่าต้องเสียค่านายหน้า 1 เดือนจากการเช่า 12 เดือน แสดงว่ารายได้ลดลงไป 8% ต่อปี ซึ่งส่วนหนึ่งคงต้องขึ้นค่าเช่ากับผู้เช่า ดังนั้นโดยรวมแล้วค่าเช่าจะเพิ่มขึ้นประมาณ 10%

            จากผลการสำมะโนประชากรพบว่า ครัวเรือนเช่าทั่วราชอาณาจักรเพิ่มขึ้นจาก 14% เป็น 18% และ 21% ตามลำดับในช่วงสำมะโนประชากรปี 2533, 2543 และ 2553 (คาดว่าในปี 2561 นี้อาจเพิ่มเป็น 25% ยิ่งถ้าเป็นครัวเรือนในเขตกรุงเทพมหานคร ก็เพิ่มขึ้นจาก 39% เป็น 44% และ 47% ตามลำดับในช่วงปี 2533, 2543 และ 2553 (https://bit.ly/2GIPxHD) (คาดว่าในปี 2561 นี้อาจเพิ่มเป็น 52% หรือเป็นครัวเรือนส่วนใหญ่แล้ว) ดังนั้นจึงอาจมีผลกระทบในวงกว้างในระยะสั้น ขณะนี้เศรษฐกิจไทยกำลังหดตัวลงโดยเฉพาะในกลุ่มผู้มีรายได้น้อยและผู้มีรายได้ปานกลาง จึงอาจส่งผลกระทบในวงกว้างและซ้ำเติมภาวะเศรษฐกิจไทยได้

            ทาง (ที่ควร) ออกเป็นอย่างไร ดร.โสภณ ขอเสนอดังนี้:

            1. ควรจดทะเบียนผู้ประกอบกิจการอะพาร์ตเมนต์ทั่วประเทศ

            2. ควรมีระบบ Escrow Account รักษาเงินของผู้เช่าและของผู้ให้เช่า

            3. การซื้อประกันความเสียหายโดยผู้เช่า

            4. การบังคับคดีที่รวดเร็วเพื่อประโยชน์ที่เป็นธรรมต่อทุกฝ่าย

            5. การให้ความรู้แก่ประชาชนทั้งผู้ให้เช่าและผู้เช่าให้ชัดเจนอย่างต่อเนื่อง

            6. ควรมีเจ้าหน้าที่ให้คำแนะนำกับทั้งผู้เช่าและผู้ให้เช่าอย่างใกล้ชิด

            7. ควรมีคณะเจ้าหน้าที่ออกตรวจสอบให้เป็นไปตามกฎหมายต่อเนื่อง

            8. ควรมีสัญญามาตรฐานที่พร้อมสรรพเพื่อความเข้าใจร่วมกัน

            9. ควรมีการตรวจสอบการดำเนินงานต่าง ๆ ของอะพาร์ตเมนต์อย่างต่อเนื่อง เพื่อไม่ให้มาตรการต่าง ๆ เป็นแบบ "ไฟไหม้ฟาง" เพื่อประโยชน์ต่อทุกฝ่าย

            10. ผู้ประกอบการควรสร้างแบรนด์ให้น่าเชื่อถือด้วย CSR (https://bit.ly/2HKPIBH) โดยเน้นการทำให้ถูกต้องตามกฎหมาย มีมาตรฐานจรรยาบรรณและมีส่วนร่วมในการพัฒนาสังคมที่ดีนั่นเอง

            ลองพิจารณาดู เพื่อเป็นประโยชน์ต่อส่วนรวม