ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน
ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส

          ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ซึ่งเป็นศูนย์ข้อมูลแห่งแรกของประเทศไทย สำรวจอุปทานที่อยู่อาศัยเฉพาะในกรุงเทพมหานครและปริมณฑลยังมีถึง 135,598 หน่วย ถ้ารวมทั่วประเทศคงจะมีอีกนับเท่าตัว ตัวเลขนี้มีนัยสำคัญอะไรบ้าง

          1. อุปทานนี้ไม่ใช่อุปทานที่ขายไม่ออก แต่ ณ วันที่สำรวจยังรอการขายส่วนหนึ่งเนื่องจากเปิดขายใหม่ อุปทาน 135,598 หน่วยนี้ เป็นประมาณ 3% ของจำนวนที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล สัดส่วนบ้านรอขายในปี 2540-2542 ซึ่งอยู่ในช่วงวิกฤตินั้นมีอยู่ 5% แสดงว่า สถานการณ์ขณะนี้ไม่ได้วิกฤติเช่นในอดีต โดยนัยนี้รัฐบาลจึงไม่มีเหตุผลใด ๆ ที่จะกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์
          2. ถ้ารัฐบาลจะช่วยเหลือผู้ซื้อบ้านราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท ก็เท่ากับครอบคลุมบ้านและห้องชุดถึง 119,451 หน่วย แต่กลุ่มที่มีรายได้ปานกลางไม่จำเป็นต้องช่วยเหลือ ดังนั้นการช่วยเหลือเกินจำเป็นเช่นนี้ จึงเท่ากับเป็นการให้สิทธิพิเศษเฉพาะผู้ซื้อบ้านในช่วงนี้ ผู้ที่เพิ่งซื้อและผู้ที่จะพร้อมซื้อในปีอื่น ๆ ก็ไม่ได้สิทธิ เท่ากับ ‘ฝนตกไม่ทั่วฟ้า’
          3. ในรายละเอียดยังมีบ้านและห้องชุดราคาไม่เกิน 1 ล้านบาทถึง 22,130 หน่วย  หากรวมบ้านมือสองด้วยก็คงเกินกว่า 50,000 หน่วย หากรัฐบาลจะเลือกช่วยเฉพาะผู้ที่ด้อยโอกาสกว่าเช่นนี้ ย่อมจะเป็นประโยชน์ต่อผู้ที่สมควรได้รับความช่วยเหลือ และได้รับการสรรเสริญจากสังคมและไม่เกิดความกังขาในสังคม
          4. การขยายเพดานจากเดิมส่งเสริมการซื้อบ้านในราคา 3 ล้านบาท เป็น 5 ล้านบาทนั้น มีข้อสังเกตว่า จะเป็นการสนับสนุนกลุ่มผู้ประกอบการที่ขายบ้านเดี่ยวในราคา 3-5 ล้านบาทในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ที่มีเหลืออยู่มากถึง 19,595 หน่วย บ้านเดี่ยวเหล่านี้ปกติจะขายช้า ในขณะเดียวกัน บ้านประเภทอื่นในระดับราคา 3.1-5 ล้านบาทนั้นมีน้อยมาก กลุ่มใหญ่ที่สุดเป็นในราคาไม่เกิน 2 ล้าน การขยายเพดานราคาเช่นนี้ จึงเป็นประโยชน์ต่อผู้ประกอบการเฉพาะกลุ่มเป็นสำคัญ
          5. ปกติบ้านที่ขายอยู่ทั้งหมด จะสามารถขายได้หมดภายในกำหนด 16 เดือนเท่านั้น แสดงว่าตลาดยังอยู่ในภาวะที่ดี ยิ่งเป็นกรณีห้องชุดพักอาศัยก็จะใช้เวลาเพียง 10 เดือน นี่จึงเป็นอีกหลักฐานหนึ่งที่ชี้ให้เห็นว่า ไม่มีความจำเป็นใดที่รัฐบาลต้องให้การสนับสนุนการซื้อบ้าน ในทางตรงกันข้าม การกระตุ้นการซื้อเท่ากับเป็นการดึงอุปสงค์ในอนาคตมาใช้ ทำให้เกิดการกู้เงินมากขึ้น ในขณะที่สถาบันการเงินกำลังแข่งขันกันอำนวยสินเชื่อ ย่อมมีโอกาสอำนวยสินเชื่อโดยประมาท โดยเฉพาะการอำนวยสินเชื่อโดย (แทบ) ไม่มีเงินดาวน์ ดังนั้นหากเศรษฐกิจเกิดตกต่ำลงมา สถาบันการเงินย่อมพังทลายเช่นที่ผ่านมาได้
          บางฝ่ายอาจให้ความเห็นว่า นโยบายของรัฐบาลดังกล่าวอาจช่วยเศรษฐกิจให้เศรษฐกิจดีขึ้น  แต่ ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส เห็นว่าไม่เป็นความจริง การเติบโตของโครงการอสังหาริมทรัพย์เปิดใหม่ในปี 2553 ที่มีมากกว่าปี 2552 ถึง 1 เท่าตัวนั้น เป็นเพราะเศรษฐกิจดีจากการส่งออกที่เติบโต 17% มากกว่า เพราะปีที่แล้วดอกเบี้ยก็ขึ้น ภาษีค่าธรรมเนียมโอนก็ไม่ได้รับการยกเว้นแล้ว อีกทั้งยังมีวิกฤติทางการเมืองทำให้มีผู้เสียชีวิตนับร้อยคน
          การกระตุ้นเศรษฐกิจโดยขาดความจำเป็นจะก่อปัญหาใหญ่ในอนาคต เพราะจะทำให้เสียวินัยทางการเงิน สุ่มเสี่ยงที่สถาบันการเงินจะล้มเพราะการปล่อยกู้โดยประมาทเช่นเมื่อ 14 ปีก่อน
          ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ได้ให้ข้อเสนอแนะแก่รัฐบาลว่า รัฐบาลจึงควรกำหนดราคาบ้านที่จะให้การสนับสนุนไม่เกิน 1 ล้านบาท หรือ 2 ล้านบาท ควรกำหนด รายได้ต่อครอบครัวของผู้ซื้อ ไม่เกิน 20,000 - 25,000 บาท ควรกำหนดให้ซื้อทั้งที่อยู่อาศัยมือสองและมือหนึ่ง และควรกำหนดให้ซื้อเฉพาะที่อยู่อาศัย จะได้ไม่ไปซื้อห้องชุดตากอากาศ หรืออื่นใด ซึ่งผู้ซื้อ ผู้ขายและสถาบันการเงินต่างอาจโมเมเป็น ‘บ้าน (ใหม่) หลังแรก’ ได้
          การรู้จักถอยเพื่อทบทวนทำในสิ่งที่เหมาะสมกว่าในวันนี้ จะเป็นที่เข้าใจ ได้รับการชื่นชมสรรเสริญ ไม่แพ้การริเริ่มโครงการใหม่ ๆ ดี ๆ ที่สอดคล้องกับความต้องการของประชาชนในอนาคต

ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน