ที่ A.R.E.A.09/238/54

26    กันยายน    2554

เรื่อง        โปรดอย่าส่งเสริมการซื้อบ้านหลังแรก

เรียน       น.ส.ยิ่งลักษณ์ ชินวัตร นายกรัฐมนตรี
             และคณะรัฐมนตรี

อ้างถึง     หนังสือเลขที่ A.R.E.A.09/215/54 ลว. 7 กันยายน 2554
             เรื่อง นโยบาย-มาตรการด้านอสังหาริมทรัพย์ของรัฐบาล

                           ตามที่รัฐบาลได้ออกนโยบาย ‘บ้านหลังแรก’ และมีรายงานข่าวว่ากระทรวงการคลังกำลังให้ธนาคารอาคารสงเคราะห์ทบทวนเพื่อนำเสนอคณะรัฐมนตรีในวันพรุ่งนี้อีกครั้งหนึ่ง กระผมในนามของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ซึ่งเป็นศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์แห่งแรกในประเทศไทยตั้งแต่ปี 2537 และสำรวจภาคสนามโดยมีฐานข้อมูลที่กว้างขวางที่สุดในประเทศไทย จึงทำหนังสือนี้มาเรียนเสนอข้อคิดเห็นอย่างเร่งด่วนเพื่อสนับสนุนการบริหารราชการของรัฐบาล

                           การให้สถาบันการเงินจัดทำนโยบาย ก็ย่อมมีโอกาสออกมาเป็นการสนับสนุนการอำนวยสินเชื่อ แต่ในขณะนี้การอำนวยสินเชื่อที่อยู่อาศัยในตลาดมีการแข่งขันกันอย่างมาก จนอาจถึงขีดอันตรายเช่นเมื่อปี พ.ศ.2540 แล้ว กล่าวคือ มีการอำนวยสินเชื่อกันถึงเกือบ 100% ของมูลค่าทรัพย์สินจริง ทั้งที่ควรอยู่ ณ ระดับ 80% ซึ่งเสี่ยงต่อการเกิดหนี้เสีย หากเศรษฐกิจของประเทศเสียหายเช่นในอดีต

                           สถานการณ์ล่าสุดในขณะนี้ รัฐบาลสามารถชี้แจงกับประชาชนได้ว่า ยังไม่จำเป็นต้องออกมาตรการสนับสนุนการซื้อบ้านหลังแรกแต่อย่างใด เพราะ
                           1. ครัวเรือนของไทย 82.4% มีบ้านของตนเอง โดยเป็นในเขตเทศบาล 62.7% (สัมมโนประชากรและเคหะ 2543) การส่งเสริมที่อยู่อาศัยในยุโรปเกิดขึ้นเพราะสัดส่วนครัวเรือนที่มีที่อยู่อาศัยเองยังต่ำมาก
                           2. กลไกตลาดสามารถทำงานได้ด้วยตนเอง จำนวนที่อยู่อาศัย 135,598 หน่วยทั้งหมดในตลาดจะสามารถขายได้หมด ในเวลา 16 เดือน ดังนั้นรัฐบาลจึงไม่จำเป็นต้องสูญเสียงบประมาณสนับสนุนใด ๆ
                           3. ผลการประกอบการของบริษัทพัฒนาที่ดินทั้งในและนอกตลาดหลักทรัพย์ต่างมีผลประกอบการที่ดี ไม่อยู่ในภาวะน่าห่วง
                           4. ในขณะนี้ไม่มีปัญหาการขาดแคลนที่อยู่อาศัย

                           รัฐบาลควรให้สัญญากับประชาชนได้ว่า หากเกิดวิกฤติ รัฐบาลจะสนับสนุนโดยการลดอัตราดอกเบี้ยให้เท่ากับศูนย์เปอร์เซ็นต์เป็นเวลา 3 ปีจนกว่าจะพ้นวิกฤติโดยรัฐบาลเป็นผู้รับภาระดอกเบี้ย แต่ในระหว่างนี้รัฐบาลจะได้ระดมกำลังไปแก้ไขปัญหาเฉพาะหน้าของประเทศ เช่น ปัญหาน้ำท่วม และอื่น ๆ ก่อน

                           ในระหว่างนี้หากรัฐบาลสามารถสร้างความมั่นใจในการซื้อที่อยู่อาศัยด้วยการกำหนดให้บริษัทพัฒนาที่ดินทุกรายและ ผู้บริโภคปฏิบัติตามพระราชบัญญัติการดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา พ.ศ.2551 ที่กำหนดการคุ้มครองเงินดาวน์ของผู้บริโภค ก็จะทำให้ผู้บริโภคเกิดความมั่นใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์และมาซื้ออสังหาริมทรัพย์มากขึ้น โดยรัฐบาลไม่ต้องเสียงบประมาณกระตุ้นการซื้อแต่อย่างใด
                           รัฐบาลพึงเตรียมการรับวิกฤติเศรษฐกิจอันจะเกิดจากความปั่นป่วนของเศรษฐกิจโลกและภัยธรรมชาติต่าง ๆ ที่อาจเกิดขึ้นในประเทศไทย โดยนัยนี้ การส่งเสริมการซื้อบ้านอาจกลายเป็นการเร่งอุปสงค์เกินจำเป็นจนกลายเป็นการส่งเสริมการเก็งกำไร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส คาดว่าในช่วงปี 2553-2555 จะมีอุปทานที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่ถึง 330,000 หน่วย ซึ่งอาจก่อให้เกิดการล้นตลาดในปี 2556 ได้ ยิ่งกว่านั้นการขาดการควบคุมการอำนวยสินเชื่อที่ปล่อยกันเกือบ 100% ของมูลค่าทรัพย์สิน อาจเป็นภัยต่อตลาดที่อยู่อาศัยในอนาคต ดังนั้นรัฐบาลจึงควรทบทวนนโยบายใด ๆ ที่ส่งเสริมการเร่งซื้อ-ขายบ้านและการอำนวยสินเชื่อที่สุ่มเสี่ยงเช่นทุกวันนี้

                           อย่างไรก็ตาม หากรัฐบาลยังประสงค์จะดำเนินการตามนโยบายบ้านหลังแรก กระผมขอเสนอให้ส่งเสริมการซื้อบ้านทั้งมือหนึ่งและมือสองเฉพาะที่มีราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท  ซึ่งศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส พบว่ายังมีรอขายอยู่ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลถึง 22,130 หน่วย แยกเป็น บ้านเดี่ยว 267 หน่วย บ้านแฝด 46 หน่วย ทาวน์เฮาส์ 7,837 หน่วย ห้องชุด 13,750 และที่ดินจัดสรร 230 หน่วย ยิ่งหากนับรวมที่อยู่อาศัยมือสองก็คงมีรวมประมาณ 50,000 หน่วย และทั่วประเทศคงมีอีกนับแสนหน่วย ในการนี้รัฐบาลควรกำหนดรายได้ของผู้ที่จะได้รับความช่วยเหลือไม่เกิน 20,000-25,000 บาทต่อครัวเรือนต่อเดือน และชดเชยดอกเบี้ยให้ตามระยะเวลาที่กำหนด

                           ยิ่งกว่านั้นรัฐบาลควรสนับสนุนการจัดหาที่อยู่อาศัยหรือที่พักพิงแก่ผู้ไร้บ้านในพื้นที่ต่าง ๆ เช่น สนามหลวง และพื้นที่อื่น เพื่อการจัดสวัสดิการสังคมแก่ผู้ยากไร้ที่แท้จริงเหล่านี้ และเป็นการสร้างสวัสดิภาพที่ดีทั้งต่อผู้ไร้บ้านและผู้อยู่อาศัยในเขตเมืองอีกด้วย

                           อนึ่งหากมีเงื่อนไขที่คาดว่าก่อให้เกิดวิกฤติอสังหาริมทรัพย์ในอนาคตที่จะกระทบกระเทือนต่อธุรกิจ บริษัทผู้ประกอบการพัฒนาที่ดิน สถาบันการเงิน ตลอดจนประชาชนผู้ซื้อที่อยู่อาศัย กระผมในนามของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ซึ่งติดตามสถานการณ์อย่างใกล้ชิดจากการสำรวจโครงการอสังหาริมทรัพย์เปิดตัวใหม่รายเดือน และสำรวจภาวะการขายของโครงการที่เปิดขายในทุกรอบไตรมาส จะได้นำเสนอข้อมูลแก่รัฐบาลเพื่อการแก้ไขปัญหาต่อไป

                           จึงเรียนมาเพื่อโปรดพิจารณา

ขอแสดงความนับถือ
(ดร.โสภณ พรโชคชัย)
ประธาน
ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส