จากการคาดการณ์เบื้องต้นด้วยตัวเลขการเปิดตัวโครงการใหม่ครึ่งปีแรกปี 2561 คาดการณ์ได้ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2561 ยังคงตกต่ำกว่าปี 2560 แสดงว่าเศรษฐกิจไทยไม่ได้ฟื้นจริง

ดูวิดิโอ fb Live คลิกที่ลิงค์นี้: www.facebook.com/dr.sopon4/videos/1664962736949639/

ดูวิดิโอ Youtube คลิกที่ลิงค์นี้: https://youtu.be/tqzxaTH8Gfs

            ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ซึ่งเป็นศูนย์ข้อมูลแห่งแรกตั้งแต่ปี 2537 และดำเนินการเก็บข้อมูลอย่างกว้างขวางและต่อเนื่องที่สุด กล่าวว่า ผลจากการสำรวจตลาดที่อยู่อาศัยปี 2561 ในช่วงครึ่งปีแรกพบว่า มีโครงการเปิดใหม่อยู่ 174 โครงการ รวมหน่วยขาย 43,703 หน่วย และมีมูลค่ารวม 173,014 ล้านบาท หรือเฉลี่ยหน่วยหนึ่งจะมีมูลค่าราว 3.959 ล้านบาท และแต่ละโครงการจะมีขนาดประมาณ 251 หน่วยต่อโครงการ

            หากนำข้อมูลข้างต้นมาคูณด้วย 2 เพื่อให้เป็นภาพรวมทั้งปีจะพบว่า จำนวนโครงการเปิดใหม่ในปีนี้จะลดลงกว่าปีก่อน -15% จำนวนหน่วยจะลดลงถึง -24% และมูลค่าการพัฒนาลดลง -22% แต่ราคาสูงกว่าปีก่อน 3% และขนาดโครงการจะเล็กกว่าปีก่อนประมาณ -10% กรณีนี้ชี้ว่าภาพรวมของตลาดที่อยู่อาศัยในปัจจุบันหดตัวลงเป็นอย่างมาก โดยเฉพาะในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2561 ไม่ได้เป็นดั่งที่ศูนย์ข้อมูลอื่นให้ข้อมูลไว้ ซึ่งน่าจะเป็นข้อมูลที่ไม่สอดคล้องกับความเป็นจริง

            อย่างไรก็ตาม ดร.โสภณ ตั้งสมมติฐานเพิ่มเติมเพื่อคาดการณ์ตลาดว่า:

            1. ข้อมูลที่เก็บในแต่ละเดือนในรอบ 6 เดือนแรกนั้น ยังอาจจะมีตกหล่นไปประมาณ 10% เพราะในช่วงแต่ละไตรมาส ศูนย์ข้อมูลฯ ได้ออกสำรวจโครงการใหม่และพบโครงการใหม่ที่อาจตกหล่นไปบ้าง 

            2. ข้อมูลในครึ่งปีหลัง ก็ใช้ข้อมูลเท่ากับครึ่งปีแรกที่บวกเพิ่ม 10% แล้วเช่นกัน

            3. และที่สำคัญ ดร.โสภณ ยังตั้งสมมติฐานเพิ่มเติมว่า สถานการณ์ในรอบครึ่งปีหลัง น่าจะดีกว่าครึ่งปีแรกโดยรวมอีก 20%

            หากประเมินใหม่ตามสมมติฐานข้างต้น จะพบว่า มีความเป็นไปได้ว่าจำนวนโครงการใหม่ จะเพิ่มขึ้น 3% ซึ่งเป็นการเพิ่มอย่างไม่มีนัยสำคัญ หรือแสดงว่าไม่ได้เพิ่มขึ้นเลย ส่วนจำนวนหน่วยขาย ยังมีทีท่าลดลงกว่าปี 2560 ราว -8% และมูลค่าการพัฒนาก็ยังลดลง -5% เช่นกัน มีเพียงราคาขายที่เพิ่มขึ้น 3% อย่างไรก็ตามขนาดโครงการต่อหน่วย คงลดลงไป -10% นั่นเอง

            โอกาสที่จะมีโครงการใหม่ในครึ่งปีหลังมากกว่าครึ่งปีแรกถึง 20% นั้นยังเป็นไปได้ยาก ดังนั้นจึงอาจอนุมานได้ว่าภาวะการเปิดตัวโครการใหม่ในปี 2561 น่าจะน้อยกว่าของปี 2560 อย่างแน่นอน การเปิดตัวโครงการอาจถือเป็นดัชนีที่สำคัญที่สุดในการชี้ถึงภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ เป็นเครื่องชี้ที่ดีกว่าเครื่องชี้อื่น เช่น

            1. ดัชนีการสร้างบ้านเสร็จ โดยดูจากทะเบียนบ้านใหม่นั้น ไม่สะท้อนภาวะการขายแต่อย่างไร เพราะโครงการที่สร้างเสร็จพร้อมกันวันนี้ อาจทำการขาย/จองซื้อไปในเวลาที่แตกต่างกันมาก

            2. ดัชนีการขออนุญาตจัดสรร ก็ไม่สื่อชัด เพราะปกติการขออนุญาตตามผังต้องทำทั้งโครงการ แต่การเปิดขายจริงอาจเป็นเป็นระยะหรือเป็นส่วนๆ ไป

            3. ดัชนีการโฆษณาขายบ้าน ก็ไม่สื่อมากนักเพราะหลายโครงการเปิดขายแค่ไม่กี่ระยะในโครงการหรือเพียงบางตึกแต่กอาจโฆษณามากหรือน้อยกว่าที่เปิดตัวจริง

            ดังนั้นการเปิดตัวโครงการจึงเป็นเครื่องชี้ภาวะที่สำคัญที่สุดที่ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ดำเนินการมาอย่างต่อเนื่องที่สุดตั้งแต่ปี 2537 ยิ่งกว่านั้น ในการลงทุนโครงการใหม่ ๆ ในปัจจุบัน ก็เน้นที่โครงการราคาปานกลางค่อนข้างสูงมากกว่าราคาปานกลางค่อนข้างต่ำ เพราะกำลังซื้อในระดับล่างมีจำนวนจำกัดนั่นเอง