ตามที่มีข่าวในวันนี้ 18 กรกฎาคม 2561 ว่าธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส) มีแผนจะปล่อยกู้สำหรับผู้มีรายได้น้อยโดยให้ผ่อนชำระค่างวดเป็นเวลานานถึง 40 ปี ดร.โสภณให้ความเห็นว่านี่อาจเป็นนโยบายที่ไม่เหมาะสม

            ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) กล่าวว่าการผ่อนชำระนานขึ้นจาก 20 ปีตามปกติเป็น 40 ปีตามที่ ธอส. เสนอ ทำให้ประชาชนมีภาระการผ่อนเพิ่มขึ้นอีกหนึ่งเท่าตัว (20 ปี) แต่ลดภาระจำนวนเงินผ่อนชำระต่อเดือนไปเพียงหนึ่งในสี่หรือ 24% เท่านั้น ดังนั้นจึงเห็นได้ว่าเป็นการได้ไม่คุ้มเสียสำหรับประชาชนผู้มีรายได้น้อยในการผ่อนชำระยาวนานเช่นนี้

            ในกรณีนี้อาจสมมติให้เงินผ่อนชำระเป็นเงินหนึ่งล้านบาท ณ อัตราดอกเบี้ย 6% ต่อปี ตามระยะเวลาผ่อนชำระ 20 และ 40 ปีก็จะเป็นเงินอย่างนี้

เงินผ่อนชำระ
= i / [1 / {(1+i)^n}]
โดยที่
i คืออัตราดอกเบี้ยปีละ 6% หรือเดือนละ 0.5%
n คือระยะเวลาผ่อนชำระ 20 ปีหรือ 40 ปี (หรือ 240 เดือนหรือ 480 เดือน)

            ตามนัยนี้ หากผ่อนชำระเป็นเวลา 20 ปีจะต้องผ่อนชำระเดือนละ 7,265 บาทในขณะที่หากระยะเวลาเพิ่มเป็น 40 ปีเล่นผ่อนชำระต่อเดือนก็จะเป็นเงินประมาณ 5,543 บาท (คิดเครื่องคร่าวๆ โดยใช้ฐานเป็นปีแล้วหารด้วย 12 เพื่อให้เป็นเงินผ่อนชำระต่อเดือน) จะพบว่าเงินผ่อนชำระสำหรับ 40 ปีต่ำกว่าการผ่อนชำระในระยะเวลา 20 ปีเพียง 24% เท่านั้น ในขณะที่เวลาเพิ่มขึ้นเป็น 100% หรืออีก 20 ปีอย่างนั้นจึงถือว่า ‘ได้ไม่คุ้มเสีย’ นอกจากนี้การผ่อนในระยะเวลายาวนานอย่างทำให้ผู้ผ่อนชำระสูญเสียโอกาส (Opportunity cost) ในการไปลงทุนอื่นอีกด้วย

            ยิ่งกว่านั้นประเด็นสำคัญยิ่งอย่างหนึ่งก็คือที่อยู่อาศัยนั้นพลวัตร ( Dynamic) ตามฐานะเศรษฐกิจของผู้เป็นเจ้าของ ถ้าเจ้าของหรือผู้ถือครองมั่งคั่งร่ำรวยขึ้นก็คงย้ายออกไปซื้อบ้านที่มีคุณภาพสูงกว่า ในทางตรงกันข้ามหากฐานะยากจนลงก็คงต้องย้ายออก ดังนั้นการให้ผู้มีรายได้น้อยผ่อนชำระเป็นเวลายาวนานเกินความจำเป็น จึงไม่เป็นประโยชน์ต่อประชาชนเท่าที่ควรแต่จะเป็นประโยชน์ด้านการได้รับดอกเบี้ยของสถาบันการเงินมากกว่า

            การจัดหาที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยต้องไม่ทำให้กลไกตลาดบิดเบือน เพราะอาจทำให้เกิดผู้ ‘อยากจน’ มากกว่าผู้ยากจนมากแย่งชิงสิทธิการที่อยู่อาศัยจากผู้มีรายได้น้อยด้วย การจัดหาที่อยู่อาศัยประเภทเช่าก็เป็นทางออกอย่างหนึ่งในระหว่างที่พวกเขายังไม่สามารถซื้อบ้านในตลาดเปิดได้นั่นเอง