เมื่อเจาะลึกถึงการเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล จะพบว่าราคาที่ดินเพิ่มขึ้นเพราะการก่อสร้างรถไฟฟ้าเป็นสำคัญ ไม่ใช่เพราะเศรษฐกิจดีแต่อย่างไร

ดูวิดิโอ fb Live คลิกที่ลิงค์นี้: https://www.facebook.com/dr.sopon4/videos/1680329155412997/

            ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ในฐานะเป็นผู้รับผิดชอบศูนย์ข้อมูล ชี้แจงตัวเลข ดังนี้:

            ตัวเลข 5.3% คืออัตราเพิ่มของราคาที่ดินทั้งหมดทุกขนาดทุกแปลงสำรวจในปี 2560-2561 ซึ่งสำรวจเปรียบเทียบโดยศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ที่ทำการสำรวจราคาที่ดินในกรณีนี้ ซึ่งสำรวจมาตั้งแต่ปี 2537 ถึงปัจจุบันรวม 24 ปี ซึ่งกรณีนี้เพิ่มขึ้นมากกว่าช่วงปี 2558-2559 และช่วงปี 2559-2560 ที่เพิ่มขึ้นเพียง 4.0% ทั้งสองปี การนี้อาจทำให้เกิดความเข้าใจผิดว่าการเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินนี้ แสดงว่าเศรษฐกิจดี แต่ความจริงไม่ได้เป็นเช่นนั้น

            อย่างไรก็ตามหากไม่รวมที่ดินที่อยู่ในบริเวณสถานีรถไฟฟ้า ก็จะพบว่า ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นเพียง 4.6% เท่านั้น ไม่ได้ขึ้นถึง 5.3% แต่อย่างไร โดยเฉพาะอย่างยิ่งที่ดินบางแปลง ราคาเพิ่มขึ้นเพราะรถบบทางด่วนหรือสาธารณูปโภคอื่น ดร.โสภณ ประมาณการว่า หากเป็นกรณีที่ดินที่ไม่ได้อยู่ในแนวรถไฟฟ้า ทางด่วนหรือสาธารณูปโภคอื่นๆ ที่เป็นคุณต่อราคาที่ดิน ราคาที่ดินในกรุงเทพมหานครและปริมณฑลน่าจะเพิ่มขึ้นเพียงไม่เกิน 4.0% เท่านั้น ซึ่งถือว่าเพิ่มขึ้นน้อยมาก เพียงสูงกว่าอัตราดอกเบี้ยพันธบัตรรัฐบาลที่ประมาณ 3.5% เพียงเล็กน้อยเท่านั้น

            การที่ราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 5.3% ในขณะที่ราคาที่ดินที่ไม่ได้ตั้งอยู่ใกล้สถานีรถไฟฟ้าเพิ่มขึ้นเพียง 4.6% นั้น เป็นเพราะได้นำที่ดินบริเวณรอบรถไฟฟ้ามารวมไว้ด้วย โดยจะพบว่า ราคาที่ดินรอบสถานีรถไฟฟ้าทั้งหลายเพิ่มขึ้นถึง 8.5% สูงกว่าค่าเฉลี่ยที่ 5.3% เสียอีก การอยู่ใกล้สถานีรถไฟฟ้า แสดงถึงศักยภาพที่ดีกว่า อันเป็นผลมาจากการเดินทางที่สะดวก ดังนั้นบริเวณใกล้สถานีรถไฟฟ้าจึงมีความเหมาะสมที่จะพัฒนาในเชิงพาณิชย์มากกว่า ราคาที่ดินก็เลยขึ้นสูงกว่าในช่วงปี 2560-2561 นั่นเอง

            ยิ่งถ้าเกิดเป็นสถานีรถไฟฟ้าที่เปิดใช้แล้ว จะพบว่าราคาเพิ่มสูงถึง 9.3% โดยเฉลี่ยต่อสถานีเลยทีเดียว สถานที่เปิดใช้แล้ว มักจะมีการสัญจรที่มั่นคงและเติบโตอย่างต่อเนื่อง ทำให้ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นสูงมาก อันที่จริงราคาที่ดินเฉพาะสาย BTS และ MRT นั้น เพิ่มขึ้นสูงกว่า 11% ในรอบเวลาเพียง 1 ปีเสียอีก แต่ที่ออกมาที่ 9.3% เพราะได้รวมรถไฟฟ้าแอร์พอร์ตเรลลิ้งค์ ซึ่งผ่านย่านที่ไม่มีการวางแผนการใช้ที่ดินที่ดีพอ ราคาที่ดินเลยเพิ่มขึ้นไม่มากนักนั่นเอง

            อย่างไรก็ตามหากพิจารณาเฉพาะสถานีรถไฟฟ้าที่กำลังก่อสร้าง ยังไม่สามารถเปิดใช้ได้ ราคาที่ดินรอบสถานีรถไฟฟ้าเหล่านั้น ก็เพิ่มขึ้นเพียง 7.3% เท่านั้น ซึ่งก็ยังถือว่าเพิ่มขึ้นสูงกว่าค่าเฉลี่ยของราคาที่ดินในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลที่เพิ่มขึ้น 5.3% ในรอบ 1 ปีล่าสุด (2560-2561) และคาดว่าเมื่อเปิดใช้แล้ว ราคาที่ดินจะเพิ่มขึ้นสูงกว่านี้อย่างแน่นอน

            ดังนั้นจึงอาจสรุปได้ว่า ราคาที่ดินที่เพิ่มขึ้นในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลนั้น ไม่ได้เกิดขึ้นเพราะเศรษฐกิจโดยรวมดีขึ้น แต่เพราะผลจากการก่อสร้างรถไฟฟ้า ทำให้เพิ่มศักยภาพของที่ดินเป็นสำคัญ