ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน
ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส

           เมื่อวันที่ 10 กันยายน 2551 ในที่ประชุมของสมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สินนานาชาติ (International Association of Assessing Officers: IAAO) ได้จัดการประชุมในหัวข้อสถานการณ์ Subprime กับวิกฤติอสังหาริมทรัพย์อเมริกา ผมในฐานะผู้แทนสมาคม IAAO ในประเทศไทย จึงขอสรุปความที่น่าสนใจมานำเสนอ
          Subprime Lending หรือการให้สินเชื่อที่มีความเสี่ยงสูงโดยพิจารณาจากหลักประกันและฐานะของผู้กู้นั้นได้ก่อให้เกิดวิกฤติปัญหาหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ในวงการสินเชื่อที่อยู่อาศัยในสหรัฐอเมริกา และส่งผลต่อกิจกรรมอื่น ๆ ทางเศรษฐกิจ
          ความวิบัติในวงการที่อยู่อาศัยสหรัฐอเมริกาเริ่มตั้งแต่ช่วงปี 2546-2548 ที่มีการอำนวยสินเชื่อชนเพดาน 100% ของมูลค่าบ้าน และในช่วงเวลาเดียวกันนี้ก็มีการเคลื่อนย้ายทุนในตลาดหลักทรัพย์เข้ามาในตลาดอสังหาริมทรัพย์สูงมาก ความเลวร้ายเห็นได้ชัดเจนมากขึ้นในช่วงปี 2548-กลางปี 2550 ที่มีการอำนวยสินเชื่อที่ให้ผ่อนชำระแค่ดอกเบี้ยเท่านั้น ซึ่งแสดงถึงการปล่อยสินเชื่ออย่างประมาทและไร้วินัยอย่างที่สุด รวมถึงการประกันการจัดจำหน่ายเครื่องมือทางการเงินกันอย่างขาดการวิเคราะห์ที่ดีกันอย่างกว้างขวาง
          แต่ในช่วงเวลาเดียวกันนี้ การขยายตัวของตลาดที่อยู่อาศัยคึกคักมาก มีการซื้อขายบ้านกันมากมายและราคาบ้านก็เพิ่มขึ้น แต่ในอัตราที่ช้าลงแล้ว แสดงให้เห็นอาการที่ส่อเค้าถึงปัญหา Subprime ที่กำลังก่อตั้งอยู่อย่างจริงจัง
          และด้วยการขาดวินัยทางการเงินเช่นนี้ จึงทำให้เกิดวิกฤติ Subprime ขึ้นในช่วงปี 2550 เป็นต้นมา เกิดการหดตัวของสินเชื่อ และเกิดคำถามสำคัญขึ้นว่าแล้วผู้ควบคุม (Regulator) หายไปไหน ไม่ได้ทำหน้าที่อันควรหรืออย่างไร
          และผลจากวิกฤติ Subprime นี้ทำให้การขายบ้านใหม่ในตลาดลดลง การขายบ้านมือสองในตลาดก็ลดลงอย่างเด่นชัดไปด้วย ทั้งนี้คงเป็นเพราะความเข้มงวดของสินเชื่อในปัจจุบัน
          ประเด็นที่มีการวิตกก็คือวิกฤติ Subprime ในขณะนี้จะส่งผลต่อเศรษฐกิจของสหรัฐอเมริกาเพียงใด ซึ่งก็ปรากฏอาการสำคัญว่า ขณะนี้อัตราการว่างงานเพิ่มขึ้น การใช้จ่ายเพื่อการบริโภคลดลง อัตราผลกำไรของธุรกิจต่าง ๆ ลดลง ดัชนีตลาดหลักทรัพย์ลดลง เป็นต้น
          อย่างไรก็ตามก็มีสัญญาเชิงบวกต่อเศรษฐกิจสหรัฐอเมริกา คือ การส่งออกดีขึ้น ธุรกิจบริการด้านการรักษาพยาบาลเติบโตขึ้น ธุรกิจมีความระมัดระวังมากขึ้นในการขยายตัว กำลังซื้อที่ยังมีอยู่สูงมากของสหรัฐอเมริกา และเชื่อว่ารัฐบาลจะออกมาตรการกระตุ้นต่าง ๆ ตามมาเพื่อแก้ปัญหา
          ดังนั้นจึงดูเหมือนว่าเศรษฐกิจสหรัฐอเมริกายังมีความหวังที่ดี อย่างไรก็ตามปรากฏการณ์แง่บวกข้างต้นนั้น เป็นผลพวกของการหดตัวของเศรษฐกิจมากกว่า กล่าวคือ เมื่อเศรษฐกิจไม่ดี ค่าเงินบาทตก ก็ย่อมทำให้การส่งออกดีขึ้น หรือต้องมีมาตรการกระตุ้นจากรัฐบาลมากขึ้น เป็นต้น
          สิ่งที่ชี้ให้เห็นถึงภาวะตกต่ำของเศรษฐกิจสหรัฐอเมริกาก็คือ การตกต่ำอย่างรุนแรงของตลาดที่อยู่อาศัย การตกต่ำของธุรกิจหลัก 3 รายการคือ รถยนต์ การบินและการเงิน และการที่ต้นทุนสินค้าต่างๆ เพิ่มขึ้นตามลำดับ และคาดว่ามูลค่าความเสียหายในวิกฤติ Subprime นี้จะมีอีกถึง 7 ล้านล้านบาท (2 แสนล้านดอลลาร์สหรัฐ)
          อย่างไรก็ตามหากประเมินจากความแข็งแกร่งของพื้นฐานเศรษฐกิจของสหรัฐอเมริกา ยังอาจกล่าวได้ว่า วิกฤติ Subprime นี้ก็คงคล้ายกับวิกฤติ Saving and Loans ซึ่งก็มีลักษณะคล้ายกันและเกิดในช่วงปี 2530-2532 และต่อเมื่อได้ทำการชำระล้างในวงการสินเชื่อให้มีระเบียบมากขึ้น วิกฤตินี้ก็จะคลี่คลาย จึงอาจถึงได้ว่า เศรษฐกิจสหรัฐคงอยู่ในช่วงขาลงตามวัฏจักรอสังหาริมทรัพย์ มากกว่าจะเป็นการพังทลายของเศรษฐกิจโดยรวม

ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ในฐานะศูนย์ข้อมูล-วิจัยและประเมินค่าทรัพย์สินที่มีฐานข้อมูลภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุด ได้รับ ISO 9001-2008 ทั้งระบบแห่งแรกในฐานะที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย ได้รับรางวัลจรรยาบรรณดีเด่น และเป็นสมาชิก UN Global Compact อีกด้วย