ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน
ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส

          ในการแก้ไขปัญหาน้ำท่วมอย่างมีบูรณาการ จำเป็นต้องมีผังเมืองที่สอดคล้องกับความเป็นจริง ระบบผังเมืองไทยไม่มีความสอดคล้องกับเรื่องน้ำท่วมแต่อย่างใด จึงควรสังคายนา
          ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ซึ่งเป็นศูนย์ข้อมูลแห่งแรกที่ดำเนินการสำรวจอสังหาริมทรัพย์และการพัฒนาเมืองในภาคสนามมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 ได้รวบรวมประเด็นพึงพิจารณาเกี่ยวกับการจัดทำผังเมืองเพื่อแก้ไขปัญหาน้ำท่วม และการพัฒนาเมืองอย่างยั่งยืน ดังนี้:
          1. ผังเมืองกรุงเทพมหานครได้หมดอายุไปตั้งแต่ พ.ศ.2553 (2549-2553)  ตามกฎหมายผังเมืองกรุงเทพมหานครยังสามารถต่ออายุได้อีกครั้งละ 1 ปี รวม 2 ครั้ง ขณะนี้จึงยังอยู่ระหว่างการแก้ไขได้ถึงกลาง พ.ศ. 2555 นั้น อย่างไรก็ตามร่างผังเมืองดังกล่าว (แทบ) ไม่มีส่วนใดที่เกี่ยวกับการป้องกันน้ำท่วม และยังมีแนวโน้มที่จะผ่อนผันให้มีการก่อสร้างในแนวน้ำหลาก (Flood Way) ทั้งภาคตะวันออกและภาคตะวันตกของกรุงเทพมหานครเพิ่มเติมเสียอีก แสดงว่าประเทศไทยควรสังคายนาผังเมืองให้ดีก่อนที่จะประกาศใช้
          2. ร่างผังเมืองฉบับที่กำลังดำเนินการอยู่นี้ พยายามส่งเสริมให้มีการก่อสร้างที่อยู่อาศัยนอกเขตกรุงเทพมหานคร เช่น มีการกำหนดให้สร้างอาคารขนาดใหญ่ได้เฉพาะในที่ดินที่ตั้งอยู่ติดถนนที่มีความกว้างตั้งแต่ 16 เมตรขึ้นไป ซึ่งคงแทบไม่มีซอยใดในกรุงเทพมหานครสามารถก่อสร้างได้ ยกเว้นถนนในย่านชานเมือง การนี้เท่ากับเป็นการผลักดันการพัฒนาที่ดินให้ไปจังหวัดปริมณฑลที่ไม่มีข้อกำหนดผังเมืองเช่นนี้ นอกจากนี้ยิ่งทำให้เมืองขยายตัวออกไปรอบนอกอย่างไม่มีขีดจำกัด ทำให้สาธารณูปโภคขยายตัวอย่างไร้ทิศทาง ทำให้ต้นทุนการเดินทางของประชาชนสูงขึ้น ทำให้พื้นที่เกษตรกรรมถูกทำลายมากขึ้น
          3. ผังเมืองของไทยดำเนินการโดยกรมโยธาธิการและผังเมือง นัยว่าเพื่อให้ผังเมืองมีผลในทางปฏิบัติเพราะแต่เดิมดำเนินการโดยสำนักผังเมือง กระทรวงมหาดไทย ภายหลังจึงให้รวมกับกรมโยธาธิการ อย่างไรก็ตามการก่อสร้างถนนกับการวางผังเมืองในกรมเดียวกันนี้ก็อาจไม่สอดคล้องกัน และยังมีหน่วยงานสร้างถนนมากมาย รวมทั้งยังมีหน่วยงานสาธารณูปโภคอีกหลายแห่ง เช่น ไฟฟ้า ประปา ดังนั้นการวางผังเมืองโดยกรมจึงไม่สอดคล้องกับความเป็นจริง ในภายหลังกรมได้โอนอำนาจการจัดทำผังเมืองให้กับท้องถิ่น แต่ท้องถิ่นก็ยังไม่มีงบประมาณและบุคลากรเพียงพอ แม้แต่กรุงเทพมหานครและเมืองพัทยา ที่อาสาทำผังเมืองเอง ก็ยังจัดทำผังเมืองไม่แล้วเสร็จตามกำหนด ในขอบเขตทั่วประเทศ ตลอด 50 ปีที่ผ่านมา มีผังเมืองอยู่เพียง 155 ผัง แต่ปรากฏว่าหมดอายุไปประมาณ 88 ผัง ซึ่งเป็นเรื่องที่น่าห่วงใยมาก
          4. สาเหตุสำคัญที่ผังเมืองไม่สอดคล้องกับความเป็นจริงก็เพราะหน่วยงานทำผังกับหน่วยงานอื่นไม่มีแผนดำเนินการไปร่วมกัน ในประเทศสหรัฐอเมริกา หน่วยงานต่าง ๆ จะสังกัดท้องถิ่น แม้แต่ตำรวจ เช่น LAPD หรือ NYPD แผนพัฒนาของหน่วยราชการที่เกี่ยวข้องเช่นการไฟฟ้า การประปา องค์การโทรศัพท์ กรมชลประทาน กรมโยธาธิการ กรมทางหลวง กรมทางหลวงชนบท ฯลฯ จะต้องมีแผนพัฒนาสอดคล้องกับผังเมืองในแต่ละท้องถิ่น ซึ่งจะทำได้ก็ต่อเมื่อทุกภาคส่วนรวมกันจัดทำผังเมือง
          5. ยิ่งกว่านั้นพื้นที่ครอบคลุมของผังเมืองเฉพาะกรุงเทพมหานครอาจจะไม่เพียงพอและไม่สอดคล้องกับความเป็นจริง จำเป็นที่จะต้องมีผังเมืองภาคมหานครหรือผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ที่รวมผังเมืองของจังหวัดนนทบุรี ปทุมธานี สมุทรปราการ สมุทรสาคร และนครปฐม บางส่วน เข้าไว้ด้วย จึงจะทำผังเมืองให้ประสบความสำเร็จได้
          6. มักมีการกล่าวอ้างว่า นักการเมืองทำให้ผังเมืองไม่ประสบความสำเร็จ กฎหมายผังเมืองของไทยมีมาตั้งแต่ พ.ศ.2495 แต่ผังเมืองรวมฉบับแรกของกรุงเทพมหานครมีใน พ.ศ. 2535 หรือ 40 ปี หลังจากมีกฎหมายผังเมือง ระยะเวลานั้นนักการเมืองดังๆ ก็ไม่ใช่นายทุน นักการเมืองอย่าง ‘บรรหาร ศิลปอาชา’ ก็ยังไม่เข้มแข็งนัก ‘ทักษิณ ชินวัตร’ ก็ยังเพิ่งตั้งตัวทางธุรกิจ ‘อภิสิทธิ์ เวชชาชีวะ’ เพิ่งได้รับเลือกเป็น ส.ส. สมัยแรก ดังนั้นการชะงักงันของผังเมืองคงอ้างนักการเมืองไม่ได้ แต่คงเป็นพวกข้าราชการ ‘บิ๊กทหารใหญ่’ หรือตระกูลใหญ่ ๆ ที่มีที่ดินมากมายต่างหากที่ขัดขวางการทำผังเมือง ขัดขวางกระทั่งกระบวนการของกฎหมาย เช่น ตามกฎหมายรัฐบาลสามารถประกาศใช้ผังเมืองรวมได้ แต่ผังเมืองเฉพาะต้องตราเป็นพระราชบัญญัติ ซึ่งเป็นกระบวนการที่ใช้เวลานาน ทำให้ผังเมืองเฉพาะแทบไม่เคยออกได้ในประเทศไทย
          7. การที่ปล่อยปละละเลยให้มีการขยายอุตสาหกรรมไปในจังหวัดปริมณฑลอย่างขาดการวางแผน วางผังเมืองอย่างจริงจัง เป็นสิ่งที่ไม่เหมาะสม เพราะเป็นการทำลายพื้นที่เกษตร และที่สำคัญที่สุดก็คือ การทำให้การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เป็นไปอย่างสะเปะสะปะ ขาดการวางผังให้เป็นระเบียบ เป็นการทำลายมูลค่ากันเองในระยะยาว อย่างไรก็ตามที่บางคนกล่าวว่านิคมอุตสาหกรรมต่าง ๆ ในเขตจังหวัดอยุธยา ปทุมธานี นนทบุรี ตั้งอยู่พื้นที่ที่ขวางทางน้ำ อาจเป็นการกล่าวที่เกินความเป็นจริง เพราะขนาดของนิคมเหล่านั้นก็เท่ากับหัวเข็มหมุดในแผ่นที่แผ่นใหญ่แผ่นหนึ่งเท่านั้น ดังนั้นจึงไม่ได้ขวางทางน้ำอะไรมากมายนัก การคิดจะเปลี่ยนสถานที่ตั้งนิคมอุตสาหกรรมที่มีอยู่ในปัจจุบัน จะเป็นการทำลายมากกว่าการสร้างสรรค์ เพราะที่อยู่อาศัย และสาธารณูปโภคต่าง ๆ คงไม่อาจย้ายตามไปได้ และเป็นการแสดงความไม่แน่นอนเชิงนโยบายของประเทศในสายตานักลงทุนต่างประเทศ
          8. การวางผังเมืองที่ดีจำเป็นต้องเวนคืนอยู่เสมอ เพราะไม่มีเมืองหรือประเทศใดสามารถที่จะวางผังเมืองให้มีสภาพใช้ได้ตลอดไป ดังนั้นจึงต้องมีการเวนคืนที่ดินเพื่อการป้องกันและแก้ไขปัญหาน้ำท่วม การสร้างสวนสาธารณะ การพัฒนาสาธารณูปโภคต่าง ๆ โดยถือหลักการเวนคืนตามราคาตลาดและความเสียหายที่เป็นจริงจากการขนย้ายโดยไม่เกี่ยวข้องกับอารมณ์ความรู้สึก หรือไม่นำพาต่อ ‘สิทธิชุมชน’ หรือบางครั้งก็กลายเป็น ‘กฎหมู่’ ที่กีดขวางการพัฒนาเพื่อคนส่วนใหญ่
          9. มาตรการทางผังเมืองที่ควรดำเนินการเพื่อการแก้ไขปัญหาน้ำท่วมอย่างยั่งยืนได้แก่ การสร้างเขื่อนริมแม่น้ำเจ้าพระยา และในพื้นที่โอบล้อมรอบกรุงเทพมหานครชั้นในและชั้นกลาง เพราะน้ำท่วมใหญ่ในปัจจุบัน ไม่ได้เกิดจากการเอ่อล้นของน้ำจากแม่น้ำเจ้าพระยา และไม่ได้เกิดจากน้ำทะเลหนุนเช่นในอดีต อย่างไรก็ตามการสร้างเขื่อนกันน้ำทะเลหนุนและสนับสนุนการสูบน้ำออกจากเขตที่ราบลุ่มก็เป็นมาตรการที่พึงดำเนินการ รวมทั้งการก่อสร้างระบบทางด่วนเชื่อมต่อพื้นที่เขตรอบนอกของเมือง เพื่อเพิ่มพูนมูลค่า รวมทั้งการก่อสร้างระบบขนส่งมวลชนในเขตใจกลางเมือง ตลอดจนการส่งเสริมการสร้างที่อยู่อาศัยแนวดิ่งในเขตเมืองและเขตต่อเมือง แทนการสร้างที่อยู่อาศัยแนวราบ ดังนั้นสัดส่วนพื้นที่ว่าง ระยะร่น และพื้นที่จอดรถจะต้องลดลงเพราะการส่งเสริมการใช้ระบบขนส่งมวลชนใจกลางเมือง เป็นต้น
          10. การจะมีการวางผังเมืองอย่างมีประสิทธิภาพได้ ต้องมีการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเพื่อนำมาบำรุงและพัฒนาสาธารณูปโภคต่าง ๆ ในประเทศไทยเคยมีการจำกัดการถือครองที่ดินในสมัยจอมพล ป. พิบูลสงคราม และได้ถูกยกเลิกไปในสมัยจอมพล ส. ธนะรัชต์ ทำให้มีการสะสมที่ดินมากมาย แต่ไม่ต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง หรือเสียก็เสียแต่น้อยมากในกรณีภาษีโรงเรือนและภาษีบำรุงท้องที่ หากเป็นในสหรัฐอเมริกา กรณีคนไทยไปซื้อที่อยู่อาศัยซึ่งมีราคาเฉลี่ยประมาณ 10 ล้านบาท จะต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างประมาณ 2% หรือ 200,000 บาททุกปี แต่ในกรณีของไทย ชาวต่างชาติมา (แอบ) ซื้อที่ดินโดยไม่เคยเสียภาษีเลย หากมีการจัดเก็บภาษีนี้เพื่อการพัฒนาท้องถิ่น ก็จะทำให้ตลาดที่ดินเปิดกว้าง เจ้าของที่ดินไม่กักตุน การพัฒนาที่ดินก็ไม่ต้องออกไปซื้อที่ไกล ๆ
          ผังเมืองจะดีได้ต้องอาศัยความมั่นคงเชิงนโยบายการเมืองหรือ Political Will ที่เข้มแข็ง ดังนั้นรัฐบาลจึงควรถือโอกาสในท่ามกลางวิกฤติน้ำท่วมนี้แปรเป็นโอกาสในการสังคายนาและจัดทำผังเมืองใหม่ให้เป็นประโยชน์ต่อประชาชนทุกภาคส่วน

ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน