ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน
ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส

          ประเทศกำลังพัฒนาต่าง ๆ มักประสบปัญหาการพัฒนาที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อย ดร.โสภณ พรโชคชัย จึงนำเสนอยุทธศาสตร์สำคัญหนึ่ง ก็คือการพัฒนาที่อยู่อาศัยผู้มีรายได้น้อยใจกลางเมืองในเชิงพาณิชย์เพื่อสร้างความเป็นไปได้ให้กับโครงการและเพื่อเป็นการระดมทุนการพัฒนาที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยในพื้นที่อื่น ๆ
          ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ซึ่งเป็นศูนย์ข้อมูลแห่งแรกในไทยตั้งแต่ปี 2537 ได้รับเชิญจากองค์การสหประชาชาติให้ไปเป็นผู้เชี่ยวชาญบรรยายเรื่องอสังหาริมทรัพย์ การเงินเคหะการ และการพัฒนาที่อยู่อาศัยผู้มีรายได้น้อย ณ กรุงฮานอย และนครโฮชิมินห์ (ไซ่ง่อน) ในระหว่างวันที่ 16-19 พฤศจิกายน ศกนี้ AREA แถลงฉบับนี้จึงนำเสนอเฉพาะหน้าในประเด็นยุทธศาสตร์การพัฒนาที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อย
          ในขณะนี้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนามกำลังตกต่ำเป็นอย่างมาก ราคาที่อยู่อาศัยใจกลางเมืองบาแห่งตกต่ำลงมาถึง 20% ในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา ขณะเดียวกันอัตราดอกเบี้ยก็เพิ่มสูงถึง 21% ต่อปี และมีการเก็งกำไรสูง โดยปรากฏว่ามีผู้ซื้อห้องชุดราคาแพงเพื่อการอยู่อาศัยจริงเพียงหนึ่งในสาม นอกจากนี้ยังแทบไม่มีการพัฒนาที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยในเวียดนาม ดร.โสภณ พรโชคชัย จึงเสนอยุทธศาสตร์ให้นักพัฒนาที่ดินลงสู่ตลาดล่าง โดยเน้นการพัฒนาที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อย
          ทำเลยุทธศาสตร์ในการการพัฒนาที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยในเมืองในนครโฮชิมินห์ ได้แก่ ทำเลตามแนวรถไฟฟ้าที่จะก่อสร้างขึ้นในอนาคต โดยรัฐบาลเวียดนามมีศักยภาพในการเวนคืนหรือจัดหาที่ดินมาเพื่อการพัฒนาที่อยู่อาศัยของภาคเอกชน โดยอาศัยเหตุผลที่ว่าการพัฒนาดังกล่าวจะเป็นประโยชน์ต่อส่วนรวม โดยเจ้าของที่ดินเดิมไม่สามารถที่จะเห็นต่างได้ ยกเว้นการเห็นต่างในด้านความเหมาะสมหรือไม่ของค่าทดแทน ซึ่งหลักการนี้เป็นหลักเกณฑ์สากล แม้แต่ในประเทศมาเลเซียและประเทศเครือจักรภพอื่นก็เช่นกัน การเวนคืนจึงไม่มีการจ่ายค่าทดแทนในด้านความรู้สึก ยกเว้นความสูญเสียที่เป็นรูปธรรมต่าง ๆ
          นอกจากนั้นทำเลที่สามารถดำเนินการเพิ่มเติมก็คือทำเลชุมชนแออัดใจกลางเมือง ซึ่งเป็นการใช้ที่ดินที่มีอยู่กันอย่างแออัดแต่เป็นบ้านหลังเล็ก ๆ ชั้นเดียวหรือสองชั้น ซึ่งอยู่ใกล้กับทำเลยุทธศาสตร์การค้า หรือ Prime Location ใจกลางเมือง ที่ดินเหล่านี้แม้มีราคาแพง แต่เมื่อมีสภาพเป็นชุมชนแออัดที่มีโอกาสทางการเงินเพียงการแบ่งห้องให้เช่า จึงทำให้มูลค่าที่ดินค่อนข้างต่ำตามการใช้สอยตามสภาพ ดังนั้นหากสามารถนำที่ดินเหล่านี้มาพัฒนาในเชิงพาณิชย์ ก็จะทำให้เกิดมูลค่าเพิ่มอย่างเด่นชัด
          มูลค่าเพิ่มซึ่งสามารถแปลงสภาพชุมชนแออัดใจกลางเมืองเป็นย่านธุรกิจหรือย่านพักอาศัย จะทำให้ผู้อยู่อาศัยได้ประโยชน์จากค่าทดแทนสูง หรือสามารถจัดหาที่อยู่อาศัยในบริเวณนั้นโดยพ้นจากสภาพความเป็นชุมชนแออัด สามารถนำผู้อยู่อาศัยผู้มีรายได้น้อยหรือกลุ่มอื่นเข้ามาอยู่อาศัยได้เพิ่มเติม ทำให้เมืองเกิดการพัฒนาอย่างเป็นระเบียบ ที่สำคัญยังสามารถสร้างรายได้ไว้สำหรับการพัฒนาที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยในทำเลอื่นได้อีก
          รัฐบาลในประเทศกำลังพัฒนามักขาดแคลนเงินทุนในการพัฒนาที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยในฐานะเป็นสวัสดิการสังคม การพัฒนาแบบแฟลตหรือการปรับปรุงชุมชนแออัดแบบบ้านมั่นคง หรือบ้านเอื้ออาทร ก็ใช้เงินทุนสูงและเอื้อประโยชน์เฉพาะกลุ่ม การพัฒนาบนพื้นฐานของความเป็นจริงต่อชุมชนแออัดใจกลางเมือง จึงเป็นทางเลือกที่สมควรพิจารณา

ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน