การเปิดตัวโครงการใหม่ในเดือนกันยายน สะท้อนให้เห็นถึงภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลว่าได้เกิดฟองสบู่ขึ้นอย่างชัดเจนแล้ว และคาดว่าตลอดปี 2561 จะมีมูลค่าโครงการอสังหาริมทรัพย์สูงสุดในรอบ 24 ปี (ตั้งแต่ปี 2537)

            ผมในฐานะประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ซึ่งเป็นศูนย์ข้อมูลแห่งแรกของประเทศไทย และเป็นกลางที่สุดโดยไม่อยู่ใต้อาณัติของนักพัฒนาที่ดินหรือสถาบันการเงินใด พบว่า ในเดือนกันยายน 2561 มีการเปิดตัวโครงการอย่างคึกคักก่อนสิ้นไตรมาส 3 โดยในเดือนนี้ มีจำนวนโครงการเปิดขายใหม่ทั้งหมด 60 โครงการ มีจำนวนหน่วยขายรวม 21,357 หน่วย และมีมูลค่าการพัฒนาโครงการเกือบแสนล้านบาทในเดือนเดียว (98,778 ล้านบาท)

            ประเภทที่มีจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่มากที่สุดในเดือนนี้ยังคงเป็นอาคารชุดเช่นเดือนที่ผ่านมา โดยมีจำนวนหน่วยเปิดขาย 13,132 หน่วย (61.5%) รองลงมาคือ ทาวน์เฮ้าส์ 4,206 หน่วย (19.7%) ส่วนอันดับ 3 คือ บ้านเดี่ยว 2,707 หน่วย (12.7%) พบว่าสินค้าที่เข้าสู่ตลาดส่วนใหญ่เป็นอาคารชุดและมีระดับราคาปานกลางถึงค่อนข้างแพง ซึ่งในเดือนนี้มีระดับราคาขายที่ต่ำกว่า 3.0 ล้านบาท (50%) ราคาปานกลาง 3-5 ล้านบาท (23%) และที่ราคาค่อนข้างสูงตั้งแต่ 5 ล้านบาทขึ้นไปมากถึง (27%) ของหน่วยขายที่เปิดใหม่ทั้งหมดในเดือนนี้ ประเภทที่มีมูลค่าการพัฒนาสูงสุด คืออาคารชุด 51,185 ล้านบาท (52%) รองลงมาคือ บ้านเดี่ยว  28,838 ล้านบาท (29%) ส่วนอันดับ 3 คือ ทาวน์เฮ้าส์ 12,059 ล้านบาท

            เมื่อพิจารณาถึงผู้ประกอบการที่เปิดตัวโครงการใหม่ในเดือนนี้ จะพบว่าเป็นบริษัทในตลาดหลักทรัพย์ (มหาชน) จำนวน 13 บริษัท คือ บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน)  บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) บริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่นจำกัด (มหาชน) บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) บริษัท กรุงเทพบ้านและที่ดิน (มหาชน) บริษัท แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) บริษัท สิงห์ เอสเตท จำกัด (มหาชน) บริษัท ออริจิ้นพร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) และบริษัท อารียา พรอพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) ตามลำดับ นอกจากนี้ก็ยังมีบริษัทในเครือ และบริษัททั่วไปอีกจำนวนหนึ่ง

            ในด้านทำเลที่ตั้ง จะพบว่าในเดือนนี้มีโครงการที่เปิดตัวใหม่และตั้งอยู่ในเขตกรุงเทพชั้นในจำนวน 9 โครงการ ตั้งอยู่ในเขตเมืองชั้นกลางและส่วนต่อขยายของเมือง (intermediate area) จำนวน 47 โครงการ เช่น ถนนราชพฤกษ์ ถนนกาญจนาภิเษก ถนนพระราม 2 ถนนประชาอุทิศ ถนนสรงประภา ถนนหทัยราษฎร์ ถนนบางนา-ตราด เป็นต้น นอกจากนี้ยังมีอีก 4 โครงการที่อยู่ในพื้นที่รอบนอกซึ่งเป็นย่านชุมชนที่อยู่อาศัยในย่านนั้น เช่น ย่านกรุงเทพ-ปทุมธานี ย่านพุทธมณฑล-ศาลายา เป็นต้น

            ฟองสบู่จะไม่จบอยู่เฉพาะเดือนกันยายน 2561 เพราะ ดร.โสภณ ยังพบว่ายังมีโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่รอเปิดขายใหม่ในอนาคตอีก 369 จะสังเกตได้ว่ามีโครงการหลายแห่งที่ได้ประกาศตัวหรือเปิดตัวทางหน้าหนังสือพิมพ์ อย่างไรก็ตามในการเปิดขายจริง (ที่มีโบรชัวร์และสำนักงานขายที่พร้อมต้อนรับผู้สนใจซื้อไปเยี่ยมชม) ยังไม่มี จึงถือเป็นโครงการที่ยังไม่เปิดตัวและเมื่อเปิดตัวจริงแล้ว จะได้ดำเนินการสำรวจต่อไป

            การเปิดตัวจำนวนมหาศาลนี้ในเดือนกันยายนเดือนเดียว พอๆ กับการเปิดตัวถึง 1 ไตรมาสในช่วงที่ผ่านมา ทั้งนี้เพราะบริษัทมหาชนหลายแห่งต้องการที่จะแสดงถึงกิจกรรมการขายและการตลาดเพื่อผลต่อราคาหุ้นส่วนหนึ่ง อีกส่วนหนึ่งเป็นการเปิดตัวเพื่อนำไปขายในงานมหกรรมอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่งผ่านมา และนอกจากนี้ยังมีโครงการขนาดยักษ์เกิดขึ้นอีกด้วย คาดว่าในไตรมาสที่ 4 ของปี 2561 น่าจะมีเปิดตัวอีกนับร้อยโครงการ

            ใน 3 ไตรมาสที่ผ่านมาของปี 2561 เทียบกับปี 2560 มี จำนวนโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่เปิดใหม่รวม 319 โครงการ (ลดลง -1%) มีจำนวนหน่วยขายรวม 86,694 หน่วย (ลดลงประมาณ -3%) แต่มีมูลค่าโครงการรวม 386,706 ล้านบาท (เพิ่ม 17%) และมีราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยเพิ่มจาก 3.667 ล้านบาทเป็น 4.461 ล้านบาท (22%) โดยกลุ่มที่อยู่อาศัยที่เปิดขายมากสุด คืออาคารชุดจำนวน 52,277 หน่วย (60%) รองลงมา คือ ทาวน์เฮ้าส์ 21,100 หน่วย (24%) และอันดับ 3 คือ บ้านเดี่ยว 8,587 หน่วย (10%)

            เมื่อพิจารณาเฉพาะกลุ่มที่อยู่อาศัย พบโครงการเปิดใหม่ 302 แห่ง รวมมูลค่า 84,455 หน่วย รวมมูลค่า 372,462 ล้านบาท หรือเฉลี่ยหน่วยละ 4.41 ล้านบาท อย่างไรก็ตามหากคาดการณ์จากการเปิดตัวในช่วง 9 เดือนแรก โดยใช้ค่าเฉลี่ยของแต่ละเดือนจะพบว่า ปีนี้น่าจะมีโครงการที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ 403 แห่ง (ลด 2%) จำนวนหน่วย 112,607 หน่วย (ลด 2% เช่นกัน) แต่มูลค่าการพัฒนากลับเพิ่มเป็น 496,616 ล้านบาทหรือเพิ่มขึ้นถึง 12% ส่วนราคาเป็น 4.41 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้นถึง 14%

            หากพิจารณาเพิ่มเติมว่าจำนวนที่สำรวจรายเดือนนี้ยังอาจน้อยกว่าที่ควรมีจริงราว 5% และจำนวนหน่วยในช่วงไตรมาสสุดท้ายของปี 2561 ยังเกิดขึ้นต่อเนื่อง แต่อาจลดลงกว่าค่าเฉลี่ย 5% แต่มูลค่าเฉลี่ยต่อหน่วยไม่ได้ลดลง ก็จะคาดการณ์ได้ว่า จำนวนหน่วยอาจเพิ่มเป็น 116,759 (เพิ่มขึ้น 2%) มูลค่าจะกลายเป็น 521,447 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้นถึง 18% ส่วนราคาขายเป็น 4.466 ล้านบาท

            การที่มูลค่าเพิ่มขึ้นถึง 18% นี้จึงถือเป็น "ฟองสบู่" อย่างชัดเจน ตลอดช่วง 24 ปีที่สำรวจมานั้น ปี 2561 นี้จะเป็นปีที่มูลค่าการพัฒนาสูงที่สุด แต่จำนวนหน่วยไม่มากนัก เพราะขณะนี้เน้นของที่มีราคาสูง สาเหตุที่เป็นเช่นนี้อาจเป็นเพราะ 20% ของหน่วยขาย ๆ ให้กับนักเก็งกำไรทั้งระยะสั้นและระยะยาว (นักลงทุน) และอีกราว 20% ขายให้กับนักลงทุนต่างชาติโดยเฉพาะจีน

            การเกิดภาวะ "ฟองสบู่" ในกลุ่มสินค้าราคาสูงนั้น มีความเสี่ยงมาก หากไม่มีการโอน ก็อาจทำให้กระแสเงินสดของโครงการสะดุดได้ สถาบันการเงินและนักพัฒนาที่ดินจึงพึงติดตามสถานการณ์โดยใกล้ชิดและให้ความระมัดระวังเป็นพิเศษ

            ฟองสบู่กำลังมา อย่าชะล่าใจ