ฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์เกิดแน่ แต่จะแตกเมื่อไหร่ เป็นเรื่องที่ต้องจับตามอง อาจทอดยาวถึง 3 ปี หรืออาจไม่นานภายในปี 2562 ก็เป็นได้ อย่าประมาท มาดูเหตุผลที่ชัดเจนกัน

            เมื่อเร็วๆ นี้ ดร.โสภณ ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ได้จัดงานสัมมนาสำหรับผู้บริหารเรื่อง ฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์: จุดเริ่มต้นของจุดจบ ณ สำนักงานใหญ่ของศูนย์ข้อมูลฯ ถนนนนทรี ยานนาวากรุงเทพมหานคร ผมได้เสนอให้เห็นว่า ในช่วง 10 เดือนแรกของปี 2561 มีโครงการที่อยู่อาศัยเกิดขึ้น 339 โครงการ รวมจำนวนหน่วยสูงถึง 99,938 หน่วย รวมมูลค่า 429,955 ล้านบาท หรือตกเป็นเงินหน่วยละ 4.3 ล้านบาท ซึ่งนับว่าสูงสุดเป็นประวัติการ เนื่องจากแต่เดิมราคาที่อยู่อาศัยที่ขายเฉลี่ยในแต่ละปี เป็นเงินไม่เกิน 4 ล้านบาทเท่านั้น โดยนัยนี้สินค้าราคาแพง เปิดขายมากกว่าสินค้าราคาถูก เพราะผู้มีรายได้น้อย ไม่มีเงินซื้อบ้านมากนัก

            อย่างไรก็ตาม อาจประมาณการได้ว่า ในกรณีทั้งปี 2561 จะมีโครงการที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ถึง 410 โครงการ หรือเท่าๆ กับปี 2560 แต่มีจำนวนหน่วยมากกว่าคือจะเปิด 121,974 หน่วย หรือเพิ่มขึ้น 7% ซึ่งถือว่าเป็นการเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ และที่สำคัญที่สุดก็คือ มูลค่าการพัฒนาในปี 2561 น่าจะสูงถึง 524,760 ล้านบาท หรือสูงกว่าปีที่แล้วถึง 19% ซึ่งนับว่าเป็นการพัฒนาที่มีมูลค่าสูงสุดตั้งแต่ตั้งศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย มาสำรวจเมื่อ 24 ปีก่อน (ตั้งแต่การสำรวจครั้งแรกในปี พ.ศ.2537)  ดังนั้นจึงถือเป็นการยืนยันได้ว่าได้เกิดฟองสบู่ขึ้นแล้วในวงการอสังหาริมทรัพย์ของไทย อย่างไรก็ตามไม่ได้หมายความว่าฟองสบู่แตก เพิ่มเกิดขึ้นเท่านั้น จึงยังไม่แตก

            ฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์มักจะแตกหลังจากการสะสมของฟองสบู่เป็นระยะเวลาหนึ่ง เช่น ปี 2561 เกิดฟองสบู่ และอาจเกิดต่อเนื่องในปี 2562 และ 2663 ดังนั้นในปี 2564 น่าจะเกิดภาวะฟองสบู่แตกเพราะการสะสมของสินค้าที่ล้นเกิน อย่างไรก็ตามจากการสำรวจของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทยพบว่าในปี 2560 สินค้าที่อยู่อาศัยได้รับการซื้อโดยชาวต่างชาติประมาณ 20% โดยตลาดที่อยู่อาศัยที่ซื้อขายในปี 2560 มีมูลค่าการขายโดยรวม 576,396 ล้านบาท ในจำนวนนี้ 113,280 ล้านบาท และส่วนใหญ่เป็นการซื้อขายในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล (https://goo.gl/fpbv6m)

            เมื่อเร็วๆ นี้ ธนาคารแห่งประเทศไทยยังเผยว่า "อุปสงค์ชาวต่างชาติต่ออาคารชุดไทยในปี 2560 เร่งตัวขึ้นมาก โดยประเมินจากมูลค่าการซื้อเงินบาทของชาวต่างชาติเพื่อชำระค่าอาคารชุด และการถอนเงินจากบัญชีเงินบาทของชาวต่างชาติเพื่อซื้ออาคารชุด ซึ่งพบว่าในปี 2560 อยู่ที่ 70,758 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากปี 2559 อยู่ที่ 53,259 ล้านบาท ขยายตัวที่ 33% ทั้งนี้ สัดส่วนการโอนกรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติปี 2560 คิดเป็น 27% ของมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์อาคารชุดทั่วประเทศ จากปี 2559 อยู่ที่ 21%" (https://bit.ly/2us1b1q)

            หากเกิดสงครามทางการค้าระหว่างจีนกับสหรัฐอเมริกา อาจทำให้นักซื้ออสังหาริมทรัพย์จากจีนหดหายลงก็เป็นไปได้  นักท่องเที่ยวจีนอาจหดหายตามไปด้วย ถ้าเศรษฐกิจปี 2562 ไม่ดี ปริมาณการเก็งกำไรของนักลงทุนภายในประเทศเองอีกราว 15% (https://bit.ly/2PlfwVR) ก็อาจหดหายไปอีก ดังนั้นอุปทานที่เกิดขึ้นมามากมายในปี 2561 ก็อาจ "สะดุดขาตัวเองหกล้ม" ก็เป็นได้  ฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ที่เกิดขึ้นเล็ก ๆ ก็อาจแตกเร็วกว่าที่คิดก็เป็นไปได้ไปคือฟองสบู่เล็กๆ ที่เพิ่งเกิดขึ้น ก็แตกภายในปี 2562 ที่เศรษฐกิจอาจฝืดเคืองลง ทุกฝ่ายจึงพึงสังวร

            มาตรการป้องกันเช่นการบังคับใช้พระราชบัญญัติคุ้มครองผลประโยชน์ของคู่สัญญา ก็ควรจะนำมาใช้เพื่อสร้างความมั่นคงให้เกิดกับตลาด รวมทั้งการควบคุมสินเชื่อที่เข้มงวดขึ้น การซื้อโดยเป็นอุปสงค์เทียมก็จะหมดไป จะมีแต่ผู้ซื้อที่เป็นผู้ใช้สอยจริง เป็น Real Demand เป็น End Users ต่างหาก