เร็วๆ นี้ ดร.โสภณ ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ได้ประมาณการว่า ในช่วง 10 เดือนแรกของปี 2561 มีโครงการที่อยู่อาศัยเกิดขึ้น 339 โครงการ รวมจำนวนหน่วยสูงถึง 99,938 หน่วย รวมมูลค่า 429,955 ล้านบาท หรือตกเป็นเงินหน่วยละ 4.3 ล้านบาท ซึ่งนับว่าสูงสุดเป็นประวัติการ เนื่องจากแต่เดิมราคาที่อยู่อาศัยที่ขายเฉลี่ยในแต่ละปี เป็นเงินไม่เกิน 4 ล้านบาทเท่านั้น โดยนัยนี้สินค้าราคาแพง เปิดขายมากกว่าสินค้าราคาถูก เพราะผู้มีรายได้น้อย ไม่มีเงินซื้อบ้านมากนัก

            จากฐานนี้ อาจประมาณการได้ว่า ในกรณีทั้งปี 2561 จะมีโครงการที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ถึง 410 โครงการ หรือเท่าๆ กับปี 2560 แต่มีจำนวนหน่วยมากกว่าคือจะเปิด 121,974 หน่วย หรือเพิ่มขึ้น 7% ซึ่งถือว่าเป็นการเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ และที่สำคัญที่สุดก็คือ มูลค่าการพัฒนาในปี 2561 น่าจะสูงถึง 524,760 ล้านบาท หรือสูงกว่าปีที่แล้วถึง 19% ซึ่งนับว่าเป็นการพัฒนาที่มีมูลค่าสูงสุดตั้งแต่ตั้งศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย มาสำรวจเมื่อ 24 ปีก่อน (ตั้งแต่การสำรวจครั้งแรกในปี พ.ศ.2537)  ดังนั้นจึงถือเป็นการยืนยันได้ว่าได้เกิดฟองสบู่ขึ้นแล้วในวงการอสังหาริมทรัพย์ของไทย

            ที่ผ่านมาธนาคารแห่งประเทศไทยเผยว่า "อุปสงค์ชาวต่างชาติต่ออาคารชุดไทยในปี 2560 เร่งตัวขึ้นมาก โดยประเมินจากมูลค่าการซื้อเงินบาทของชาวต่างชาติเพื่อชำระค่าอาคารชุด และการถอนเงินจากบัญชีเงินบาทของชาวต่างชาติเพื่อซื้ออาคารชุด ซึ่งพบว่าในปี 2560 อยู่ที่ 70,758 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากปี 2559 อยู่ที่ 53,259 ล้านบาท ขยายตัวที่ 33% ทั้งนี้ สัดส่วนการโอนกรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติปี 2560 คิดเป็น 27% ของมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์อาคารชุดทั่วประเทศ จากปี 2559 อยู่ที่ 21%" (https://bit.ly/2us1b1q)

            ในอีกด้านหนึ่งศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย พบว่าเฉพาะตลาดที่อยู่อาศัยที่ซื้อขายในปี 2560 มีมูลค่าการขายโดยรวม 576,396 ล้านบาท ในจำนวนนี้ 113,280 ล้านบาท ถูกซื้อโดยชาวต่างชาติ หรือราว 20% และส่วนใหญ่เป็นการซื้อขายในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล (https://goo.gl/fpbv6m) ดังนั้นจึงอาจกล่าวได้ว่า ต่างชาติมาซื้อที่อยู่อาศัยซึ่งส่วนมากนิยมห้องชุดพักอาศัยถึงราว 20% เลยทีเดียว และประมาณ 70% ของนักลงทุนต่างประเทศก็คือจีนนั่นเอง

            ยิ่งกว่านั้น ดร.โสภณ ยังให้ความเห็นเพิ่มเติมว่า นอกจากนักลงทุนต่างชาติแล้ว ยังมีนักเก็งกำไร ซึ่งหมายรวมถึงนักลงทุนที่ซื้อไว้ปล่อยเช่าหรือรอขายต่อในโอกาสอันควร ซึ่งคนกลุ่มนี้ไม่ได้เป็นผู้ที่จะอยู่อาศัยจริง ไม่ใช่ Real Demand ที่แท้จริงในตลาดที่อยู่อาศัย โดยมากมักเก็งกำไรในอาคารชุดพักอาศัย โดยเฉพาะในเขตใจกลางเมือง และตามแนวรถไฟฟ้าต่าง ๆ ดร.โสภณประมาณการว่าคนกลุ่มนี้มีสัดส่วนอีกประมาณ 15%-20% เลยทีเดียว

            ลองหลับตาจินตนาการดูว่าหากจีนหายไปจากตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย แบบเดียวกับรัสเซีย อะไรจะเกิดขึ้น

            1. จำนวนนักลงทุนจีนก็จะน้อยลง ทำให้สินค้าเหลือบานเบอะ

            2. ห้องชุดที่จีนวางเงินดาวน์ไว้อาจไม่ผ่อนต่อ หรือทิ้งดาวน์ไปเลย

            3. นักลงทุนจีนอาจไม่มาโอนห้องชุดดังว่า

            4. นักลงทุนจีนก็อาจขายตัดราคากับโครงการใหม่ๆ ที่ทำให้การขายย่ำแย่ลงไปอีก

            5. นักเก็งกำไรไทยๆ อีก 15% ก็อาจระส่ำระสายตามไปด้วย

            ฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์จะแตกในปี 2562 หรือไม่ก็คงจินตนาการได้ไม่ยากแล้วเมื่อถึงตรงนี้

ที่มาของรูปภาพ: https://bit.ly/2zWJUjC