ผู้นำสมาคมอสังหาริมทรัพย์บางราย มองภาพที่อาจไม่สอดคล้องกับความเป็นจริง ดร.โสภณในฐานะที่ทำข้อมูลมากับมือ จึงขอมองต่างมุมเพื่อสังคมอุดมปัญญา

            ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) มองต่างมุมจากผู้นำวงการสมาคมอสังหาริมทรัพย์ในประเด็นต่างๆ เพื่อนักพัฒนาที่ดิน สถาบันการเงิน นักลงทุน ตลอดจนประชาชนผู้ซื้อบ้านจะได้นำไปพิจารณาประกอบการวางแผนการลงทุน

            1. ที่อ้างว่า GDP ยังโตต่อเนื่อง 4% แสดงว่าเศรษฐกิจดี ข้อนี้อาจไม่ใช่ เพราะ GDP นี้ เป็นแบบ "รวยกระจุก จนกระจาย" ประชาชนไม่รู้สึกว่าเศรษฐกิจดีขึ้น แต่ตระหนักได้ว่าเศรษฐกิจแย่ลง (https://bit.ly/2TgrwJX) จนทำให้ไม่มีผู้ซื้อบ้านโดยเฉพาะในระดับราคาต่ำกว่า 2 ล้านบาท

            2. ที่อ้างว่าคนจีนมาช่วยซื้อบ้าน-ห้องชุดมาก ทำให้ตลาดบ้านไม่ตกต่ำนั้น ในขณะนี้จีนเลือกซื้อบ้านในไทยมากที่สุดก็จริง (https://bit.ly/2TjodSx) แต่ขณะนี้ตลาดจีนชะลอตัวเป็นอย่างมาก หากหวังพึ่งจีนอาจติดกับดักได้ และการให้ต่างชาติมาซื้อกันมากมาย อาจส่งผลเสียต่อส่วนรวม ทำให้ราคาบ้านพุ่ง  คนไทยจะมีความสามารถในการซื้อบ้านลดลง

            3. ที่อ้างว่าไม่ต้องห่วงเพราะมีสถานีรถไฟฟ้าเพิ่ม ทำให้มีความต้องการเพิ่ม ข้อนี้ต้องดูกรณีศึกษารถไฟฟ้าสายสีม่วง ที่ในระหว่างก่อสร้าง นักลงทุนและประชาชนหลงไปซื้อกันมาก แต่ขณะนี้ราคาแทบไม่ขึ้น อุปทานห้องชุดใหม่ๆ แทบไม่มี (https://bit.ly/2MJPARx) ใช่ว่าอาคารชุดตามแนวรถไฟฟ้าสายสีชมพู สายสีเหลือง จะมีชะตากรรมที่ดีกว่าสายสีม่วง

            4. ที่อ้างว่าต่างจังหวัดยังโตต่อเนื่องนั้น ไม่เป็นความจริง ยังโตเฉพาะบางจุดเช่น ชลบุรี และระยองในภาคตะวันออก  เพชรบุรีและประจวบคีรีขันธ์ในภาคกลาง ภูเก็ตในภาคใต้ และเชียงใหม่ในภาคเหนือเท่านั้น นอกนั้น จังหวัดเล็ก ๆ อื่นๆ ที่ไมใช่เมืองอุตสาหกรรม ไม่ใช่เมืองชายแดน ไม่ใช่เมืองท่องเที่ยวกลับชลอตัวเป็นอย่างมาก  ภาคตะวันออกเฉียงเหนือทั้งภาคยังชะลอตัวอยู่เลย (https://bit.ly/2AzHZSk)

            5. เรื่องนักท่องเที่ยวจีนที่เข้ามามาก ก็คงเหมือนรัสเซียที่เข้ามามากแล้วก็หายไป ญี่ปุ่นก็เคยแห่มาไทยแบบนี้ ความยั่งยืนหรือไม่เป็นสิ่งที่ต้องระวัง  อย่างกรณีการให้ข่าวที่เป็นลบเรื่องเรือล่มของจีน ส่งผลให้เกิดความเสียหาย 51,365 ล้านบาท นักท่องเที่ยวจีนหันไปเที่ยวประเทศอื่นแทนไทยมาแล้ว (https://bit.ly/2S74pkr)

            6. ที่อ้างว่ายอดโอนบ้านในปี 2561สูงมากนั้น ยอดโอนไม่ได้ชี้อะไรเป็นพิเศษเลย การโอนบ้านวันนี้เป็นผลจากการขายก่อนหน้านี้ 6 เดือน 1 ปี หรือกระทั่ง 3 ปีที่ผ่านมา แต่เพิ่งมาโอน  ยอดโอนบ้านจึงไม่ใช่ดัชนีชี้สถานการณ์ปัจจุบัน แต่เป็นสถานการณ์ในอดีต เราจึงไม่ควรหลงกับตัวเลขนี้

            7. เรามักอ้างว่าอสังหาริมทรัพย์เป็นปัจจัยสี่ แต่ขณะนี้อุปสงค์ถึงหนึ่งในสามเป็นชาวต่างชาติและนักเก็งกำไร  บางโครงการเป็นคนจีนซื้อถึง 40% ในอีอีซีในอนาคตอาจมีจีนซื้อ 100% ขายดี แต่ไม่ใช่เพราะคนไทยรวยขึ้น  การพัฒนาที่อยู่อาศัยใหม่ๆ ก็เป็นเรื่องหนึ่ง แต่การขายบ้านเก่าก็เป็นสิ่งที่ควรส่งเสริมเช่นกัน จะได้ไม่เกิด economic waste การเร่งแต่จะส่งเสริมการสร้างบ้านใหม่จะเป็นประโยชนฺ์ต่อผู้ประกอบการและบริษัทวัสดุก่อสร้างเป็นสำคัญ

            8. การสร้างแบรนด์เป็นสิ่งสำคัญสำหรับนักพัฒนาที่ดิน แบรนด์อย่างดีที่สุดก็คือการคุ้มครองผู้บริโภค เราจึงควรนำ พรบ.การดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา พ.ศ.2551 มาใช้กับผู้ประกอบการทุกราย และผู้ซื้อทุกราย เพื่อรับประกันได้ว่าผู้ซื้อบ้านจะได้บ้านแน่นอน และผู้ขายบ้านจะไม่ถูกผู้ซื้อ "เบี้ยว" แม้ทุกฝ่ายต้องเสียค่าธรรมเนียมบ้าง แต่ก็จะทำให้ทุกฝ่ายมีความมั่นใจในตลาดมากขึ้น

            การพัฒนาที่อยู่อาศัยโดยนักพัฒนาที่ดินเพื่อผู้บริโภคโดยรัฐบาลแทบไม่ต้องสนับสนุนนั้นเป็นสิ่งที่ควรได้รับการสนับสนุน แต่ในขณะเดียวกันหากจะตะบี้ตะบันพัฒนา เติบโตไม่หยุดทั้งที่ในชีวิตจริงมีลักษณะเป็นวัฏจักรขึ้นๆ ลงๆ เป็นสิ่งที่อาจฝืนความจริง  และพึงสังวร