ฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์เล็ก ๆ ที่เพิ่งเกิดแท้ๆ อาจแตกใน ปี 2562 เราท่านต้องไตร่ตรองให้รอบคอบก่อนการลงทุน ที่สำคัญอย่าตามแห่

            ณ สิ้นปี 2561 อุปทานเป็นอย่างไร ผมในฐานะของประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ได้แถลงไว้ในงานสัมมนาผู้บริหาร "ทิศทางตลาดที่อยู่อาศัย พ.ศ.2562" ว่า ตลาดปี 2561 ตลาดเติบโตอย่างผิดสังเกตเป็นอย่างมาก กล่าวคือ มีการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ซึ่งประกอบด้วยบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ ตึกแถว ห้องชุดและที่ดินจัดสรรเพื่อการอยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลรวมกันถึง 125,118 หน่วย เพิ่มขึ้น 9.3% จากปี 2560 ที่เปิดอยู่ 114,477 หน่วย ตัวเลขเปิดตัวในปี 2561 นี้นับว่าสูงสุดในรอบ 5 ปีที่ผ่านมา (ตั้งแต่ปี 2557)

            ยิ่งสำหรับมูลค่าการพัฒนาปรากฏว่าปี 2561 เปิดตัวเป็นมูลค่าสูงถึง 565,811 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 28.1% จากปี 2560 ที่เปิด 441,661 ล้านบาท ปี 2561 นับว่าเป็นปีที่มีมูลค่าการพัฒนาสูงสุดในรอบ 25 ปีที่สำรวจมา (ตั้งแต่ปี 2537) สำหรับราคาเฉลี่ยต่อหน่วยในปี 2561 มีราคาสูงถึง 4.552 บาท ซึ่งสูงสุดในรอบ 25 ปีเช่นกัน จะสังเกตได้ว่าในปี 2560 ราคาที่อยู่อาศัยที่เปิดตัวโดยเฉลี่ยเป็นเงิน 3.858 ล้านบาท แสดงให้เห็นว่าในปี 2561 ราคาเพิ่มขึ้นถึง 17.2%

            นี่แสดงนัยชัดเจนว่า ประเทศไทยได้เกิดฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์แล้วในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลในปี 2561 อย่างไม่ต้องสงสัย  ปกติแล้ว เมื่อเกิดฟองสบู่ขึ้น ก็จะเกิดขึ้นต่อเนื่องประมาณ 2-3 ปี ก่อนที่ฟองสบู่จะแตกในปีถัดมา หากเป็นไปตามอาการปกติฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่งเกิดก็คงจะเติบโตต่อเนื่องในปี 2562, 2563 หรืออาจถึง 2564 และในปี 2564-5 ฟองสบู่ก็จะแตก  อย่างไรก็ตาม ดร.โสภณ คาดว่าฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลอาจจะแตกเร็วกว่านั้น เป็นฟองสบู่เล็กๆ ของปี 2561 ที่อาจแตกในปี 2562

            แต่ฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ในปี 2561 นี้ เป็นปรากฏการณ์ที่แปลก ก็คือเกิดขึ้นเฉพาะในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล แต่ในจังหวัดภูมิภาคทั่วประเทศ สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไม่สู้ดีนัก ถดถอยกันทั่วประเทศ  ที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์บูมเฉพาะในกรุงเทพมหานครนั้น ก็เพราะมีกำลังซื้อเก็งกำไรส่วนหนึ่งประมาณ 15% ของทั้งตลาด และอีกส่วนหนึ่งจากผู้ซื้อชาวต่างประเทศ https://bit.ly/2PlfwVR) แต่ในจังหวัดภูมิภาคไม่มี ยกเว้นในจังหวัดสำคัญๆ บางแห่ง โดยเฉพาะ ชลบุรี ระยอง เชียงใหม่ และภูเก็ตเท่านั้น  ส่วนจังหวัดอื่นๆ ทั่วภาคตะวันออกเฉียงเหนือ และภาคอื่นๆ ล้วนอยู่ในภาวะถดถอยทั้งสิ้น (https://bit.ly/2AzHZSk)

            สาเหตุที่ว่าฟองสบู่เล็กๆ ของปี 2561 ที่อาจแตกในปี 2562 เพราะสงครามการค้าระหว่างจีนกับสหรัฐอเมริกาทำให้เกิดภาวะที่จะระเบิดเป็นฟองสบู่แตกได้ เพราะ

            1. สัดส่วนการซื้อของต่างชาติที่ 20% โดยส่วนใหญ่เป็นจีนนั้น ปรากฏว่าสำหรับบริษัทมหาชนใหญ่ๆ หลายแห่ง  อาจมีสัดส่วนผู้ซื้อที่เป็นคนต่างชาติโดยเฉพาะจีนสูงถึง 35%-40% ซึ่งยิ่งเสี่ยงเข้าไปใหญ่

            2. สินค้าที่ยังหลงเหลือในมือของผู้ประกอบการจากการคืน ยังมีอีกมาก แต่ที่ผ่านมาอาจได้รับรายงานว่ามีผู้จองซื้อไปแล้ว เลยเปิดตัวกันขนานใหญ่ โดยที่ยังหลงเหลือสต็อกอยู่อีกมาก

            3. ราคาเหล็กกลับลดลงพอสมควรในรอบ 1 ไตรมาสที่ผ่านมา ทำให้ค่าก่อสร้างโดยรวมลดลง ทั้งนี้คงเป็นเพราะความต้องการเหล็กในการก่อสร้างของจีนลดลง ทำให้ราคาถูกลง อาจสะท้อนถึงความอ่อนไหวของเศรษฐกิจในระยะสั้นนี้

            4. หากกำลังซื้อของจีนลดต่ำลงเพราะสงครามการค้า ก็อาจทำให้ Cashflow ของบริษัทพัฒนาที่ดินสะดุดได้

            5. หากผู้ซื้อจีนไม่ได้มาโอนตามกำหนด คล้ายกรณีรัสเซียและญี่ปุ่นในอดีตก็อาจทำให้เกิดปัญหาใหญ่ตามมาต่อทั้งนักพัฒนาที่ดินและสถาบันการเงิน

            6. หน่วยขายที่ซื้อโดยนักลงทุนอาจถูกนำออกมาขายแข่งกับนักพัฒนาที่ดิน ทำให้เกิดปัญหาด้านราคาที่อยู่อาศัยลดต่ำลงได้

            ทางออกในกรณีฟองสบู่ก็คือ

            1. ผู้ประกอบการพัฒนาที่ดิน ควรประสานกันจัดการอุปทานเพื่อไม่ให้เกิดอุปทานส่วนเกินมากจนเกินไป อาจต้องมีการแบ่งโควต้าการพัฒนาโครงการ เพื่อให้รอดพ้นจากการ "เจ็บตัว" กันทุกฝ่าย

            2. ทางราชการจัดมหกรรมขายทรัพย์สินที่เป็นสต็อกอยู่โดยร่วมมือกับสถาบันการเงิน โดยอาจลดราคาลงบางส่วนเพื่อเป็นการจูงใจเพื่อลดสต็อกที่มีอยู่จำนวนมหาศาลถึง 199,768 หน่วยลงไป

            3. นำ พรบ.การดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา พ.ศ.2551 มาใช้กับผู้ประกอบการทุกราย และผู้ซื้อทุกราย เพื่อรับประกันได้ว่าผู้ซื้อบ้านจะได้บ้านแน่นอน และผู้ขายบ้านจะไม่ถูกผู้ซื้อ "เบี้ยว" แม้ทุกฝ่ายต้องเสียค่าธรรมเนียมบ้าง แต่ก็จะทำให้ทุกฝ่ายมีความมั่นใจในตลาดมากขึ้น

            ให้บทเรียนวิกฤติเศรษฐกิจปี 2540 เป็นบทเรียน อย่าให้ซ้ำรอย