ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน
ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส

          อสังหาริมทรัพย์ตากอากาศอาจกลับมาบูมอีกครั้งหนึ่งในปี พ.ศ.2555 แนะผู้ประกอบการพัฒนาแบบให้เช่าระยะยาวแทนการขาย สร้างความมั่นใจให้กับลูกค้าชาวต่างประเทศ
          ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ซึ่งเป็นศูนย์ข้อมูลแห่งแรกในไทยตั้งแต่ปี 2537 ได้สำรวจข้อมูลตลาดอสังหาริมทรัพย์ตากาอากาศภูเก็ต ประเภท ซื้อหรือเช่าระยะยาวในรูปแบบห้องชุดและบ้านพักตากอากาศ (ไม่รวมรีสอร์ทเช่าแบบโรงแรม) เมื่อปลายปี 2554 โดยได้พบโครงการทั้งหมด 114 แห่งในเกาะภูเก็ต ประกอบด้วยหน่วยขาย จำนวนหน่วย 6,216 หน่วย รวมมูลค่าในตลาดถึง 91,417 ล้านบาท สินค้าประเภทอสังหาริมทรัพย์ตากอากาศนี้ ราคาเฉลี่ยประมาณ 14.7 ล้านบาท ซึ่งถือว่าสูงมาก สูงกว่าราคาเฉลี่ยของที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ซึ่งมีราคาเฉลี่ยเพียง 3 ล้านบาทเท่านั้น
          อย่างไรก็ตามปัญหาหลักของตลาดอสังหาริมทรัพย์ก็คือเรื่องการบังคับใช้กฎหมาย ที่ดินป่าสงวน การจดทะเบียนอาคารชุด การคมนาคมขนส่ง การใช้ที่ดิน การจัดการทรัพยากร การจัดการของเสีย อาชญากรรมและอื่น ๆ หากมีการวางแผนการพัฒนาอย่างมีบูรณาการ ภูเก็ตจะสามารถดึงดูดการท่องเที่ยวได้ดีกว่าแหล่งท่องเที่ยวอื่นทั่วเอเชียในอนาคต
          หากพิจารณาถึงแนวโน้มจะพบว่า ในปี 2553 อสังหาริมทรัพย์ตากอากาศพวกนี้สามารถขายได้ 741 หน่วย แยกเป็นบ้านพักตากอากาศ 160 หน่วย และห้องชุดตากอากาศ 581 หน่วย  อย่างไรก็ตามในปี 2554 อัตราการขายกลับเพิ่มขึ้นเป็น 841 แยกเป็นบ้านพักตากอากาศ 205 หน่วย และห้องชุดตากอากาศ 636 หน่วย ถือว่าเพิ่มขึ้นประมาณ 14% คาดการณ์ว่า จากภาวะเสรษฐกิจที่ดีขึ้นในปี 2555 จำนวนอสังหาริมทรัพย์ที่จะขายได้จะเพิ่มเป็น 1,100 หน่วย รวมมูลค่าประมาณ 13,000 ล้านบาท ทั้งนี้รายได้ส่วนใหญ่ยังเป็นการขายบ้านเดี่ยวตากอากาศ แม้จำนวนห้องชุดที่ขายได้จะมีมากกว่าก็ตาม ทั้งนี้เพราะห้องชุดมีราคาเฉลี่ยถูกกว่านั่นเอง
          ตลาดอสังหาริมทรัพย์ตากอากาศภูเก็ตและจังหวัดอื่น เช่น สมุย หัวหินและพัทยา ซบเซาลงระยะหนึ่งในช่วงวิกฤติการเงินโลก พ.ศ.2551 แม้ในปัจจุบันนี้ กลุ่มผู้ซื้อในยุโรปและสหรัฐอเมริกาจะยังไม่กลับมามากนัก แต่กลับมีลูกค้าจากประเทศรัสเซียเพิ่มเข้ามาเป็นจำนวนมาก แสดงให้เห็นว่าผู้ประกอบการในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ตากอากาศ สมควรเสาะหากลุ่มเป้าหมายใหม่ ๆ เข้ามาในตลาดเพิ่มขึ้น
          ปัญหาการขายอสังหาริมทรัพย์ให้กับนักลงทุนชาวต่างชาติในช่วงที่ผ่านมาก็คือ การพยายามหลอกให้นักลงทุนชาวต่างชาติหลงเชื่อว่าสามารถทำสัญญาเช่าที่ดินแบบ 30 ปี + 30 ปี + 30 ปี รวมเป็น 90 ปี ทั้งที่ตามกฎหมายปัจจุบันให้เช่าได้เพียง 30 ปีเท่านั้น ประเด็นนี้สร้างความเสี่ยงให้กับทุกฝ่าย ดังนั้นจึงควรทำเฉพาะการให้เช่าระยะยาว 30 ปี โดยบ้านพักตากอากาศหลังหนึ่งหรือห้องชุดตากอากาศห้องหนึ่ง หากให้เช่าเป็นเวลา 30 ปี ก็จะเป็นเงินประมาณ 60-70% ของมูลค่าตลาด
          ผู้ประกอบการจึงควรเป็นกลุ่มที่มีความเข้มแข็งทางการเงิน เพื่อการเก็บกินระยะยาว และมุ่งเน้นกลุ่มเป้าหมายคือกลุ่มผู้สูงอายุ หรือนักลงทุนระยะยาว แทนกลุ่มที่หวังผลตอบแทนระยะสั้นจากการซื้อมาขายไปเพื่อการเก็งกำไรเท่านั้น การวางยุทธศาสตร์การลงทุนจากการให้เช่าระยะยาวนี้ จะทำให้ประเทศไทยได้กลุ่มเป้าหมายที่มีคุณภาพ และทำให้การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ตากอากาศ สามารถเติบโตได้อย่างยั่งยืน
          นอกจากนี้ยังควรส่งเสริมให้ผู้ที่สนใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ นำเงินตราจากต่างประเทศจำนวน 40 ล้านบาท เข้ามาซื้ออสังหาริมทรัพย์ตากอากาศในประเทศไทย ซึ่งสามารถที่จะซื้อได้โดยตรงในเนื้อที่ไม่เกิน 1 ไร่ แต่ที่ผ่านมานักลงทุนประเภทนักเก็งกำไรระยะสั้นอาจไม่สนใจช่องทางนี้ แต่ผู้ที่เข้ามาถูกต้องตามช่องทางนี้ได้ย่อมเป็นกลุ่มนักลงทุนคุณภาพที่จะช่วยส่งเสริมศักยภาพของสถานตากอากาศระดับชาติเช่นภูเก็ตในอนาคตเช่นกัน การเจาะตลาดผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ตากอากาศระยะยาวในประเทศที่มีภาวะเศรษฐกิจดีจากทั่วโลกอาจเป็นหนทางหนึ่งในการนำเงินตราเข้าประเทศ
          มาตรการเชิงรุกที่รัฐบาลทำได้ก็คือ การให้เช่าพื้นที่ป่าเสื่อมโทรม หรือการร่วมมือกับนักพัฒนาที่ดินพัฒนาพื้นที่ป่าเสื่อมโทรมเพื่อนำมาพัฒนาเป็นโครงการตากอากาศให้เช่าระยะยาว พร้อมกับการจัดเก็บค่าดูแลโครงการและภาษีโรงเรือน (ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างแบบไทย ๆ) ให้มากขึ้นเพื่อนำมาพัฒนาท้องถิ่นให้มีความสงบสุข และเป็นการเพิ่มมูลค่าให้กับอสังหาริมทรัพย์ ชุมชน และจังหวัดภูเก็ตในระยะยาว

ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน