ดร.โสภณชี้ตัวเลขยอดโอนบ้านที่พุ่งสูงมากในปี 2561 นั้น ไม่มีนัยสำคัญอะไรในเชิงการตลาดเลย เพราะเป็นสินค้าที่ขายไปในช่วงเวลาที่แตกต่างกัน แต่มาเสร็จพร้อมกันเท่านั้น และที่มีมากก็เพราะการเร่งโอนตามมาตรการ แนะให้ดูตัวเลขการเปิดตัวเป็นสำคัญ

          ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) กล่าวถึงข่าว "อสังหาฯ เร่งเคลียร์สต็อก ดันยอดโอนสูงสุดรอบ 4 ปี" (กท.ธุรกิจ 19 กุมภาพันธ์ 2562 น.1) ว่าในฐานะที่เคยเป็นหนึ่งใน "ผู้ทำคลอด" ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธอส.ในฐานะที่ปรึกษากระทรวงกรคลัง และในฐานะที่ดำเนินกิจการศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย ซึ่งดำเนินการมาก่อนตั้งแต่ปี 2537 นั้น ข้อมูลการจดทะเบียนบ้าน ไม่ใช่ตัวชี้ภาวะตลาดเพราะ

          1. การที่บ้านสร้างเสร็จในวันนี้ เกิดจากการขายในห้วงเวลาที่แตกต่างกัน เพียงแต่เสร็จในเวลาเดียวกันเท่านั้น

          2. ในบางสถานการณ์ บ้านอาจยังสร้างไม่เสร็จ ก็ได้บ้านเลขที่และมีการโอนเกิดขึ้นแล้วก็ได้

          3. ในสถานการณ์ปัจจุบันที่บริษัทพัฒนาที่ดินเร่งโอนเพื่อไม่ให้ได้รับผลกระทบจากมาตรการของธนาคารแห่งประเทศไทย จึงทำให้มีการโอนมากผิดสังเกตเท่านั้น

          4. การเปิดตัวโครงการใหม่ๆ ต่างหากที่เป็นเครื่องชี้ภาวะที่แท้จริง เพราะหากสถานการณ์ดีก็จะมีการเปิดตัวมาก แต่หากสถานกาณ์ไม่ดี ก็อาจเปิดตัวน้อย  ยิ่งในภาวะวิกฤติ ก็ยิ่งไม่มีการเปิดตัวโครงการใหม่

          5.ยิ่งกว่านั้นการจองซื้อและการขายต่างหากที่เป็นเครื่องชี้ถึงภาวะตลาดที่แท้ เพราะหากมีกิจกรรมการซื้อมากหรือน้อย ก็จะสะท้อนภาวะตลาดที่แท้จริง

          นอกจากข้อมูลการโอนหรือจดทะเบียนเมื่อบ้านแล้วเสร็จ ไม่อาจใช้ในการวิเคราะห์ภาวะตลาดที่แท้จริงแล้ว ข้อมูลบางอย่างก็ไม่อาจนำมาใช้เป็นหลักในการวิเคราะห์ เช่น

          1. ข้อมูลจากการโฆษณาตามหน้าหนังสือพิมพ์หรือสื่อมวลชนอื่นๆ เป็นหลัก เพราะบางโครงการลงโฆษณาแล้วแต่ยังไม่เปิดตัว สิ่งที่โฆษณากับการเปิดตัวจริงอาจต่างกัน เช่น โฆษณาว่าเปิด 10 ตึก แต่เปิดจริงเพียง 1-2 ตึกเป็นต้น นอกจากนี้การโฆษณายังได้ข้อมูลเพียงบางส่วน ไม่เพียงพอต่อการใช้ประกอบการวิเคราะห์เพื่อการวางนโยบายและแผนใด ๆ ดังนั้นข้อมูลการโฆษณา แม้จะเป็นข้อมูลที่ทันสมัยยิ่ง แต่ก็อาจไม่สอดคล้องกับความเป็นจริง

          2. ข้อมูลการขออนุญาตจัดสรรที่ดิน เพราะไม่ครอบคลุมการขออนุญาตอาคารชุด เพราะบางโครงการขายก่อนได้รับใบอนุญาตจัดสรร หรือได้รับใบอนุญาตแล้วแต่ไม่ได้สร้าง (อาจเพราะยังไม่ได้ฤกษ์) นอกจากนี้การขออนุญาตจัดสรรยังต้องขอทั้งโครงการ แต่ที่เปิดขายอาจเป็นทีละระยะการพัฒนา ดังนั้นการนำตัวเลขทั้งโครงการซึ่งอาจมีจำนวนนับพัน ๆ หน่วยมาประมวล ก็คงจะผิดความจริงไปแน่นอน ดังนั้นข้อมูลการขออนุญาตจัดสรร แม้เป็นข้อมูลที่เป็นทางการ แต่อาจไม่สะท้อนความเป็นจริง

          3. ข้อมูลการขอสินเชื่อของสถาบันการเงิน เพราะการให้สินเชื่อบ้าน (post finance) ก็คล้ายกับการจดทะเบียนบ้านใหม่ เป็นข้อมูลที่ไม่สะท้อนการซื้อขายที่อยู่อาศัยในตลาด บ้านส่วนมากถูกจองซื้อไปนานแล้ว ผ่อนดาวน์เสร็จอีก 6 เดือนถึง 3 ปี (มีบ้านเลขที่แล้ว) จึงค่อยไปขอสินเชื่อ เป็นต้น นอกจากนี้ในการกู้เงินยังมีทั้งกู้เพิ่มหรือเปลี่ยนย้ายสถาบันการเงิน (refinance) อีกด้วย

          4. ข้อมูลของผู้ประกอบการพัฒนาที่ดิน เพราะไทยยังไม่มีมาตรการให้ผู้ประกอบการรายงานการขายที่แท้จริง ผู้ประกอบการอาจไม่เต็มใจเปิดเผยข้อมูลด้วยถือเป็นการเสียลับทางธุรกิจ บางคนบอกว่า “ถ้าจะแก้ผ้า (เปิดเผยข้อมูล) ต้องแก้พร้อมกัน” แต่ส่วนมากไม่มีใครยอม (มีแต่คนดูไม่มีคนยอมแก้)

          5. ข้อมูลจากนายหน้า เพราะนายหน้าก็ขายได้เพียงบางส่วน การซื้อขายผ่านนายหน้ายังเป็นส่วนน้อย ต่างจากนายหน้าในสหรัฐอเมริกาที่ครองส่วนแบ่งตลาดเกือบทั้งหมด นอกจากนี้กรณีนายหน้าก็อาจมีผลประโยชน์จากการขาย (conflict of interest) ดังนั้นจึงอาจไม่สะดวกที่จะนำเสนอตัวเลขที่เป็นจริงในบางกรณี

          จะวิเคราะห์ตลาดให้ชัด ต้องไม่หลงในข้อมูล