ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ถ้าเราจัดอันดับการเปลี่ยนแปลงราคาที่อยู่อาศัย ที่อยู่อาศัยประเภทใดที่มีราคาเติบโตมากที่สุดและน้อยที่สุด เพราะอะไร

            ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ซึ่งสำรวจราคาที่อยู่อาศัยมาตั้งแต่ปี 2537 และย้อมข้อมูลกลับไปยังมี 2535 ขณะการก่อสร้างนั้น พบว่าราคาที่อยู่อาศัยแต่ละประเภทมีความแตกต่างกัน โดยในที่นี้แบ่งเป็น ห้องชุดราคาถูก ราคาปานกลาง และราคาแพง (ราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท 2-3 ล้านบาท และ 5 ล้านบาทขึ้นไป) ทาวน์เฮาส์ราคาถูก (ไม่เกิน 1 ล้านบาท) และราคาปานกลาง (2-3 ล้านบาท) และบ้านเดี่ยวราคาปานกลาง (2-3 ล้านบาท) และราคาแพง (ตั้งแต่ 5 ล้านบาทขึ้นไป)

            ผลการสำรวจในรอบ 26 ปีที่ผ่านมา (พ.ศ.2535-2561) พบว่า บ้านเดี่ยวราคาปานกลาง มีการเพิ่มขึ้นของราคาสูงสุด 70% โดยมีอัตราการเพิ่มขึ้นของราคาสูงสุดคือ 2.1% ต่อปี รองลงมาคือทาวน์เฮาส์ราคาปานกลาง ราคาเพิ่มขึ้น 69% เพิ่มขึ้นปีละ 2.0%  และห้องชุดราคาปานกลาง ราคาเพิ่มขึ้น 66% โดยทั้งสองเพิ่มราคาขึ้นปีละ 2.0% เช่นกัน  แสดงว่าสินค้าเหล่านี้เป็นที่ต้องการของตลาด ผู้ซื้อคือกลุ่มผู้ที่อยู่อาศัยจริง (End Users) ไม่ใช่นักเก็งกำไร

            สินค้ากลุ่มเดียวที่มีราคาลดลงในระหว่างปี 2535-2561 ก็คือห้องชุดราคาถูก ตัวอย่างที่มีให้เห็นก็เช่น ปลาทองกะรัต ช้างทอง เมืองทอง ฯลฯ  ห้องชุดเหล่านี้ มีราคาสมมติ ณ 1.0 ในปี 2535 และเคยขึ้นถึง 1.23 หรือขึ้นไป 23% ในปี 2539 และเริ่มตกต่ำลงต่ำสุดในปี 2545 หรือเพียง 66% ของราคาขณะซื้อในปี 2535 และในปัจจุบัน ณ สิ้นปี 2561 ราคาตกอยู่ที่ 77% ของราคาเดิม ถ้าเทียบในระยะ 26 ปีที่ผ่านมา ปรากฏว่าราคาลดลงปีละ 1%  ที่เป็นเช่นนี้เพราะสภาพทรุดโทรมมาก การดูแลชุมชนไม่มีคุณภาพเท่าที่ควร การซื้อห้องชุดราคาถูกจึงนับว่าขาดทุนเป็นอย่างยิ่ง มีภาษิตเนปาลบอกว่า "ซื้อของถูก ร้องไห้หลายหน ซื้อของแพง ร้องไห้หนเดียว"

            ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย จึงมีความเห็นว่าการลงทุนซื้ออสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยนี้ หากเป็นสินค้าใหม่ ย่อมมีมูลค่าสูงกว่า การถือครองอสังหาริมทรัพย์อย่างยาวนาน และมีการดูแลดี ราคาก็ยังจะคงที่หรือเพิ่มขึ้น แต่หากการดูแลไม่ดีเท่าที่ควร ก็จะทำให้มูลค่าของทรัพย์สินที่ซื้อกลับลดลงนั่นเอง

            ค่าเสื่อมจึงเป็นปัจจัยสำคัญหนึ่งในการวิเคราะห์การลงทุน