ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน
ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส

          เมื่อเร็ว ๆ นี้ ผมได้พาคณะคนไทย 22 ท่านประกอบด้วยราชการส่วนกลาง และส่วนภูมิภาค (เทศบาลหลายแห่ง) สถาบันการเงิน และบริษัทประเมินค่าทรัพย์สิน เดินทางไปดูงานที่นครแอตแลนตาและนครนิวยอร์กพร้อมกับได้ประสานงานให้คณะผู้เข้าร่วมประชุมไปเยี่ยมชม Fulton County ซึ่งเป็น County ที่ใหญ่ที่สุดของมลรัฐจอร์เจีย

          ใน Fulton County ที่ไปดูงานนี้ มีคณะกรรมการเรียกว่า Board of Assessors ซึ่งเป็นตัวแทนของประชาชน ที่ได้รับเลือกตั้งมาสามารถอยู่ได้ 3 ปี แล้วจับฉลากออก 2 คน ผู้ที่ไม่ถูกออกก็สามารถอยู่ต่อได้ แต่ไม่เกินกำหนด 6 ปี Board นี้จะแต่งตั้ง Chief Appraiser ซึ่งเป็นข้าราชการที่เป็นผู้ประเมินค่าทรัพย์สินจริง โดย Chief Appraiser นี้จะมีลูกน้องจำนวนหนึ่ง (156 คน) คอยทำราคาประเมินทางราชการเพื่อการเก็บภาษีทรัพย์สิน บุคคลผู้นี้หากทำงานไม่ได้มาตรฐาน ก็อาจถูกเลิกจ้างได้เสมอ

          ใน County นี้ ประกอบด้วยนครเช่น แอตแลนตา และอื่น ๆ รวมกัน 15 นคร มีอสังหาริมทรัพย์ 328,261 แปลง และสังหาริมทรัพย์ที่พึงประเมินอีก 32,000 รายการ รวมมูลค่าทรัพย์สินทั้งหมดประมาณ 136 พันล้านเหรียญสหรัฐ หรือ 4.624 ล้านล้านบาท หากนำเฉพาะจำนวนอสังหาริมทรัพย์มาหาร ก็จะเป็นมูลค่าทรัพย์สินเฉลี่ยประมาณ 14 ล้านบาทต่อแปลง

          ภาษีทรัพย์สินคำนวณจากราคาประเมินตลาดที่เป็นธรรม คูณด้วยอัตราภาษี 1.5% ของราคาประเมิน หรือเป็นเงิน 2,040 ล้านเหรียญสหรัฐ (69,360 ล้านบาท) โดยภาษีที่เก็บได้จะนำไปใช้เพื่อกิจการต่าง ๆ โดยมักมีการแยกย่อย เช่น โรงเรียน ทำให้บางคนที่เสียภาษีไป รู้สึกเสียดายเนื่องจากตนเองไม่มีครอบครัว เป็นต้น ประมาณว่า 98% ของเป้าหมายภาษีสามารถจัดเก็บได้ มีเพียงส่วนน้อยที่ไม่อาจจัดเก็บได้ ซึ่งมีขั้นตอนหลายประการตั้งแต่ตักเตือน ปรับจนถึงการยึดทรัพย์สินมาขายทอดตลาด (ซึ่งเกิดขึ้นน้อยมาก)

          ในจำนวนอสังหาริมทรัพย์ 328,261 แปลงใน Fulton County นี้ มูลค่าทรัพย์สินที่ประเมินได้ใกล้เคียงกับราคาขายจริง คือได้ประมาณ 92.99% แสดงว่าราคาประเมินทางราชการมีความน่าเชื่อถือสูงมาก ที่ผ่านมามีผู้ร้องเรียนว่าราคาประเมินทางราชการ ไม่เป็นธรรมกับตนเพียง 3-5% เท่านั้น โดยสามารถร้องเรียนได้ภายใน 45 วันนับแต่ทางราชการประกาศราคาประเมินของทรัพย์สินของตนออกมา ที่ราคาประเมินราคามีความน่าเชื่อถือ ก็เพราะการแจ้งราคาซื้อขายแทบทั้งหมดแจ้งตามราคาจริง หาไม่จะมีบทลงโทษหนัก

          ในช่วงปีที่ผ่านมา มีการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งส่วนมากก็คือบ้านจำนวน 27,221 หน่วย หรือประมาณ 8% ของทรัพย์สินทั้งหมด แสดงว่ามีอัตราการซื้อขายที่ค่อนข้างสูง ทั้งนี้พึงทราบว่าในสหรัฐอเมริกา มีบ้านทั้งหมดประมาร 120 ล้านหน่วย มีการซื้อขายกันราว 7 ล้านหน่วยต่อปี หรือราว 6% แต่ส่วนมากเป็นการซื้อขายบ้านมือสอง มีบ้านใหม่เพียงประมาณ 2 ล้านจาก 7 ล้านหน่วยนี้

          งบประมาณสำหรับพนักงาน 156 คนของ Fulton County นี้ เป็นผู้ประเมินค่าทรัพย์สินประมาณ 70 คน และทั้งหมด 156 คนนี้ ใช้งบประมาณปีละ 13 ล้านเหรียญสหรัฐ (442 ล้านบาท) และ 85% (หรือ 375.7 ล้านบาท) ใช้เพื่อการพนักงาน แสดงว่ารายได้พนักงานต่อคนเป็นเงินประมาณ 2.4 ล้านบาทต่อปีหรือ 200,000 บาทต่อคนต่อเดือน หากพิจารณาว่าปีหนึ่งสามารถจัดเก็บภาษีได้ 69,360 ล้านบาทโดยใช้งบประมาณเพียง 442 ล้านบาท ก็นับว่างบประมาณของฝ่ายประเมินค่าทรัพย์สินนี้ต่ำมาก คือเพียง 0.64% ของภาษีทรัพย์สินที่จัดเก็บได้เท่านั้น

          อาจกล่าวได้ว่า 55% ของงบประมาณของ Fulton County นั้นมาจากภาษีทรัพย์สินที่เก็บได้ภายใน County นี้ อีก 40% มาจากภาษีอื่น ๆ ที่เก็บได้ภายใน Fulton ที่มาจากรัฐบาลมลรัฐหรือรัฐบาลกลางนั้นเป็นเพียงประมาณ 5%

          ประเทศไทยควรมีระบบภาษีทรัพย์สินเพื่อการพัฒนาระบอบประชาธิปไตย และเพื่อให้ประชาชนมีส่วนร่วมในการพัฒนาท้องถิ่น ยิ่งกว่านั้นยังควรให้แจ้งราคาซื้อขายจริงเพื่อประโยชน์ในการประเมินค่าทรัพย์สินที่เป็นธรรม

ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ในฐานะศูนย์ข้อมูล-วิจัยและประเมินค่าทรัพย์สินที่มีฐานข้อมูลภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุด ได้รับ ISO 9001-2008 ทั้งระบบแห่งแรกในฐานะที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย ได้รับรางวัลจรรยาบรรณดีเด่น และเป็นสมาชิก UN Global Compact อีกด้วย