ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน
ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส

          จากกรณีน้ำท่วมใหญ่เมื่อปลายปี 2554 ทำให้หลายฝ่ายวิตกว่าต่างชาติจะย้ายฐานการผลิต อาจทำให้มูลค่าทรัพย์สินตกต่ำลง ข้อนี้ไม่พึงวิตกมากนัก
          ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ซึ่งเป็นศูนย์ข้อมูลเดียวในประเทศไทยที่สำรวจโครงการอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่องมาตั้งแต่ปี 2537 ได้ไปร่วมเป็นวิทยากรในงานครบรอบ 15 ปีของสมาคมนักประเมินราคาอิสระไทยเมื่อวันที่ 3 กุมภาพันธ์ 2555 ปรากฎว่ามีหลายฝ่ายหวั่นเกรงว่าอุตสาหกรรมต่างชาติจะย้ายฐานการผลิตไปจากประเทศไทย ดร.โสภณ กล่าวว่าหากมีการย้ายฐานการผลิตขนานใหญ่ไปนอกประเทศจริง จะทำให้มูลค่าทรัพย์สินตกต่ำลง เช่น หากโรงงานในนิคมอุตสาหกรรมต่าง ๆ ย้ายออกไปประมาณ 80% จะทำให้มูลค่าทรัพย์สินโดยเฉพาะอะพาร์ตเมนต์ให้เช่าสำหรับคนงานมีราคาตกต่ำลง แต่สมมติฐานนี้คงไม่เกิดขึ้น
          กรณีการย้ายฐานการผลิตของอุตสาหกรรมเกิดขึ้นต่อเนื่องแต่ทั้งนี้เป็นเพราะการไปหาแหล่งผลิตที่มีค่าแรงต่ำเป็นสำคัญ และได้มีการย้ายฐานไปผลิตโดยเฉพาะอุตสาหกรรมที่ใช้แรงงานมากเป็นพิเศษ เช่น อุตสาหกรรมสิ่งทอ โดยได้ทยอยย้ายฐานการผลิตไปตั้งแต่ประมาณ 10-15 ปีก่อนหน้านี้แล้ว ไม่ใช่เกิดขึ้นเพราะน้ำท่วมแต่อย่างใด ทั้งนี้นายธนิต โสรัตน์ รองประธาน สภาอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย (สอท.) เปิดเผยว่า อุตสาหกรรมกลุ่มนี้กว่า 60 บริษัท ได้ย้ายฐานการลงทุนไปยังประเทศเพื่อนบ้านอย่าง พม่า เวียดนาม ลาว และ กัมพูชา หลังไทยมีนโยบายปรับขึ้นค่าแรงขั้นต่ำ 300 บาทต่อวัน ขณะที่ประเทศเพื่อนบ้าน ค่าแรงต่ำกว่ามากราว 4-8 เท่าตัว
          อย่างไรก็ตามในกรณีนักลงทุนรายใหญ่ต่างชาติโดยเฉพาะในนิคมอุตสาหกรรมต่าง ๆ นั้น การย้ายฐานการผลิตมีบ้างแต่คงไม่มากนัก นายพยุงศักดิ์ ชาติสุทธิผล ประธานสภาอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย (สอท.) ได้กล่าวว่าอาจจะมีบางโรงงานที่ตัดสินใจย้ายฐานการผลิต ซึ่งเชื่อว่าไม่น่าจะมาก โดยส่วนใหญ่ที่ย้ายจะเป็นอุตสาหกรรมอิเล็กทรอนิกส์ เนื่องจากสามารถย้ายการผลิตได้ง่าย อย่างไรก็ตาม เชื่อว่าประมาณ 80-90% ยังคงใช้ไทยเป็นฐานการผลิต โดยเฉพาะอุตสาหกรรมยานยนต์ ดังนั้นผลกระทบโดยรวมจึงมีไม่มากนัก
          สำหรับการย้ายออกจากนิคมอุตสาหกรรมหนึ่งไปยังอีกแห่งหนึ่งนั้น อาจทำให้กิจการต่อเนื่อง เช่น หอพัก อะพาร์ตเมนต์ หรืออุตสาหกรรมเสริม ต้องย้ายตามไปด้วย หรือทำให้หอพัก อะพาร์ตเมนต์ มีราคาลดลงไประยะหนึ่ง เนื่องจากผู้เช่าที่เป็นคนงานโรงงานได้ย้ายออกไปด้วย อย่างไรก็ตามปรากฎการณ์นี้ เป็นเพียงในระยะสั้น เพราะพื้นที่โรงงานเดิมเหล่านี้ก็จะถูกขายออกไปให้โรงงานใหม่ที่ต้องการใช้พื้นที่ในนิคมอุตสาหกรรมเหล่านี้ และโรงงานเหล่านี้ก็จะรับคนงานใหม่ ดังนั้นผลกระทบที่แท้จริงจึงแทบจะไม่มีเกิดขึ้นต่อราคาที่ดิน
          จากการลงพื้นที่ของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส พบว่า โรงงานหลายแห่งในนิคมอุตสาหกรรมต่าง ๆ ได้เริ่มดำเนินการบ้างแล้ว และส่วนมากคงจะเริ่มดำเนินการในไตรมาสที่ 2 ของปี 2555 นี้ และคาดว่าภายในปี 2555 นี้จะได้ดำเนินการครบหมด ยกเว้นที่อาจย้ายออกไปบางส่วน โดยมีโรงงานอื่นมาเข้าใช้พื้นที่แทน
          อย่างไรก็ตามเหตุการณ์น้ำท่วมใหญ่นี้เป็นเหตุการณ์ที่เกิดขึ้นนาน ๆ ครั้ง และมักไม่เกิดซ้ำในปีถัดไป รัฐบาลควรทำความเข้าใจกับนักลงทุนต่างชาติถึงภัยธรรมชาตินี้ ซึ่งเกิดขึ้นได้ และเคยเกิดขึ้นในอดีต เช่น ในช่วงปี 2485, 2526, 2538 หรือแม้แต่ช่วงต้นรัชกาลที่ 1 สนามหลวงยังเคยถูกน้ำท่วมสูงถึง 4 เมตร ทั้งที่ไม่มีนิคมอุตสาหกรมหรือบ้านจัดสรรใด ๆ เลย  ขนาดของนิคมอุตสาหกรรมในภาคกลาง ก็มีขนาดเล็ก ๆ ในแผนที่แผ่นใหญ่ แทบไม่ใช่เป็นตัวขวางทางน้ำแต่อย่างใด ที่สำคัญที่สุดพึงให้ความมั่นใจถึงมาตรการป้องกันน้ำท่วม เช่น เขื่อนกั้นรอบนิคมอุตสาหกรรม เป็นต้น
          โดยสรุปแล้วภัยธรรมชาติ เช่น น้ำท่วม อาจทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ชะงักไประยะหนึ่งเท่านั้น แต่ไม่ทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ตกต่ำลงในระยะยาว อย่างไรก็ตามหากมีการซื้อขายทรัพย์สินในช่วงระยะไม่เกิน 3-6 เดือนนี้ อาจถูกกดราคาต่ำเกินจริงได้ โดยเฉพาะกรณีที่ไม่ได้มีการปรับปรุงให้อยู่ในสภาพดีก่อนการขาย ผู้ที่จะซื้อจะขายจึงพึงใช้วิจารณญาณในการขายให้ดี

ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน