En Bloc Sales คือนวัตกรรมอสังหาริมทรัพย์ในสิงคโปร์ที่เหมาะจะใช้สำหรับกรณีอาคารชุดในประเทศไทย ที่นับวันจะเก่าลงทุกวันและทรุดโทรมจนสมควรรื้อย้ายในที่สุด  เรามาเรียนรู้นวัตกรรมนี้กัน

            ในสิงคโปร์มีกระบวนการหนึ่งคือ En Bloc Sales (https://bit.ly/2wXqgCq  https://bit.ly/2FR3ktz) คือโครงการอาคารชุดเก่า ที่ตั้งอยู่ในทำเลที่ดี หากเจ้าของห้องชุด 80% ต้องการจะขาย ก็สามารถขายได้ โดยมีนักพัฒนาที่ดินหรือส่วนราชการยินดีซื้อตึกมาทุบทิ้งเพื่อขึ้นโครงการใหม่ ผู้อยู่อาศัยเดิมจะได้รับเงินชดเชยโดยมากจะได้เพิ่มขึ้นเป็นประมาณ 50% เช่น ถ้าห้องชุดในโครงการนั้นปกติขายราคา 10 ล้านบาท ก็จะมีนักพัฒนาที่ดินมาซื้อเป็นเงิน 15 ล้านบาท เพื่อให้ผู้ขายได้กำไร จูงใจให้การขายเกิดขึ้นจริง

            อาจกล่าวได้ว่าถ้าคนส่วนใหญ่ 80% ต้องการจะขาย คนอีก 20% ก็ต้องยอมตามด้วย ตามทำนอง "เสียงส่วนใหญ่คือความถูกต้อง เสียงส่วนน้อยที่ไม่ยอมขาย อาจอ้างว่า "เจ้าคุณปู่สั่งไว้ ให้อยู่ที่นี่ ตายที่นี่" เรื่องทางจิตใจอย่างนี้ รับฟังไม่ได้ จะยกมาอ้างเพื่อ "ยืนกระต่ายขายเดียว" ไม่ได้ ประชาชนส่วนน้อย 20% สามารถไปฟ้องร้องต่อศาลได้ แต่ศาลก็จะสั่งให้จ่ายค่าทดแทนให้สมน้ำสมเนื้อ ให้ไปอยู่ดี สิงคโปร์จึงไม่ใช่ประเทศที่ปล่อยให้เสียงส่วนน้อยที่เป็น “อภิชน” มากดขี่เสียงส่วนใหญ่อย่างเด็ดขาด และในกรณีขายอาคารชุดแบบ En Bloc นี้ ก็ไม่ใช่การบีฑาคนส่วนน้อย เพราะต่างก็ได้ผลตอบแทนสูงถึงราว 50% ของมูลค่าตลาดนั่นเอง

            สำหรับในรายละเอียดนั้น ถ้าตึกนั้นมีอายุไม่ถึง 10 ปี ต้องใช้เสียงส่วนใหญ่ถึง 90% แต่ถ้าเป็นอาคารที่มีอายุ 10 ปีขึ้นไป ก็อาศัยเสียงสนับสนุน 80%  คะแนนเสียง 80% มาจากไหน ก็มาจากสัดส่วนสิทธิของผู้เป็นเจ้าของ เช่น ถ้ามีเจ้าของห้องชุด 60 หน่วย จาก 100 หน่วย ขนาด 50 ตารางเมตร มีราคาตารางเมตรละ 1 ล้านบาท ในขณะเดียวกันมีเจ้าของห้องชุดอีก 20  หน่วย ๆ ละ 250  ตารางเมตร มีราคาตารางเมตรละ 1 ล้านบาทเช่นกัน ตกลงร่วมขายด้วย ก็แสดงว่ามีผู้ตั้งใจขายอยู่ 80 จาก 120 รายหรือราว 67% เท่านั้น  อย่างไรก็ตามสัดส่วนสิทธิของผู้จะขาย 80 รายหรือ 67% นี้มีสัดส่วนสิทธิ 8,000 ตารางเมตร จาก 10,000 ตารางเมตร หรือ 80% ก็แสดงว่า ส่วนใหญ่ต้องการขายแบบ En Bloc Sales แล้ว

            การขายแบบ En Bloc Sales นั้นต่างจากการขายทั่วไปอย่างไรบ้าง

            1. สิ่งที่ขายนั้น การขายแบบ En Bloc เป็นการขายยกตึก  แต่การขายทั่วไปเป็นการขายเฉพาะหน่วย

            2. ผู้ขาย คือเจ้าของร่วมประมาณ 80% ของทั้งหมด ในขณะที่การขายทั่วไปเป็นของเจ้าของแต่ละราย

            3. ผู้ซื้อ ในกรณี En Bloc คือนักพัฒนาที่ดิน หรือหน่วยราชการที่เกี่ยวข้อง เช่น Urban Redevelopment Authority ส่วนการขายทั่วไป ผู้ซื้อก็คือนักลงทุนหรือผู้ซื้อบ้านทั่วไปนั่นเอง

            4. กระบวนการขาย ในกรณี En Bloc จะใช้เวลาประมาณ 2 ปี ในขณะที่การซื้อขายทั่วไป กินเวลาสั้นๆ เท่านั้น

            5. ราคาที่จะขาย ในกรณี En Bloc ผู้ขายจะได้เงินมากกว่าราคาตลาด ในขณะที่ในการซื้อขายทั่วไปจะมีราคาตามราคาตลาดเป็นสำคัญ

            สำหรับขั้นตอนการขายเป็นดังนี้

            1. ผู้เป็นเจ้าของร่วม หรือนักพัฒนาที่ดิน ต่างอาจเป็นผู้ต้นคิดโครงการขายแบบ En Bloc Sales ได้

            2. เมื่อมีผู้เห็นด้วยพอสมควรแล้ว ก็ตั้งคณะกรรมการเจ้าของร่วมขึ้นมา

            3. ทุกคน (อย่างน้อย 80%) ลงนามในการร่วมกันขายแบบ En Bloc Sales

            4. การหาผู้ซื้อ ผ่านการประมูล การเสนอราคาโดยผู้ประกอบการพัฒนาที่ดิน ซึ่งแน่นอนว่าต้องมีการประเมินค่าทรัพย์สินเข้ามาเกี่ยวข้องจะได้รู้ว่าราคาตลาดเท่าไหร่ และราคาใดที่ควรขายได้

            5. เจ้าของห้องชุดในโครงการเริ่มหาซื้อบ้านใหม่ (ต่างคนต่างไป)

            6. รายได้จากการขายได้รับการแจกจ่ายไปยังผู้ขาย

            การขายแบบ En Bloc Sales ในสิงคโปร์เริ่มมีครั้งแรกในปี 2538 หรือเมื่อ 24 ปีก่อนแล้ว ไม่ใช่เพิ่งเริ่มต้น แต่ของไทยเรายังไม่มี และถ้าเจ้าของร่วมตั้งใจจะขาย แต่หากมีเพียง 1 รายที่คัดค้าน ก็เชื่อว่าการขายคงไม่เกิดขึ้นเพราะกฎหมายไทยไม่ได้กำหนดให้สามารถดำเนินการดังกล่าวได้   สิงคโปร์ในปี 2548-2550 และ 2560-2561 มีการขายแบบ En Bloc มากมายที่สุด  ซึ่งคงเป็นเพราะโครงการเหล่านี้อยู่ในทำเลที่ดี และเป็นการพัฒนาที่ไม่ได้ประโยชน์สูงสุด เช่นยังสามารถสร้างได้สูงกว่านี้อีก เป็นต้น

            หากนำมาปรับใช้ในกรณีฟิฟตี้ฟิฟทาวเวอร์ ทองหล่อ ซึ่งเป็นห้องชุดประมาณ 103 หน่วย ๆ ละ 100 ตารางเมตร รวม 10,300 ตารางเมตร ตั้งอยู่บนที่ดิน 664 ตารางวา ห้องชุดเหล่านี้มีราคาเฉลี่ยตารางเมตรละ 80,000 บาท ทำให้มูลค่าโครงการนี้เป็นเงินประมาณ 824 ล้านบาท (ประมาณการเบื้องต้น) แต่หากสามารถสร้างตึกใหม่ได้ จะขายได้ในราคาตารางเมตรละ 200,000 บาท โดยมีขนาดอาคารในส่วนที่ขายได้เพิ่มขึ้นอีก 50% รวมพื้นที่ขายประมาณ 15,000 ตารางเมตร รวมมูลค่าโครงการ 3,000 ล้านบาท

            เงินมูลค่าโครงการ 3,000 ล้านบาทนี้ หากมีต้นทุนค่าที่ดินและอาคาร (Hard Costs) เป็น 60% ของมูลค่าโครงการ ก็จะเป็นเงิน 1,800 ล้านบาท  ในส่วนนี้เป็นตัวอาคาร (พื้นที่ก่อสร้าง) ขนาด 25,000 ตารางเมตร ตกเป็นเงินตารางเมตรละ 25,000 บาท ก็จะเป็นเงินค่าก่อสร้าง 625 ล้านบาท หรือเท่ากับค่าที่ดินเป็นเงิน 1,175 ล้านบาท  จะเห็นได้ว่ามูลค่าโครงการในขณะนี้เป็นเงิน 824 ล้านบาท แต่เมื่อทุบแล้วเหลือแต่ที่ดินๆ ดังกล่าวก็ยังมีค่าสูงถึง 1,175 ล้านบาท หรือได้เพิ่มขึ้น 43% ดังนั้นหากเจ้าของห้องชุดพร้อมใจกันขาย ก็จะได้เงินคุ้มค่า เพราะแทนที่จะได้เงินเพียง ตารางเมตรละ 80,000 บาท สำหรับ 100 ตารางเมตร หรือเป็นเงิน 8 ล้านบาทต่อหน่วย ก็จะได้เงินถึง 11.4 ล้านบาทต่อหน่วย (1,175 ล้านบาท / 103 หน่วย)

            ในอนาคตอาคารชุดเก่าๆ จะมีมากขึ้นเรื่อยๆ ในประเทศไทย  อาคารชุดที่ "หมดสภาพ" สระว่ายน้ำก็เสียแล้ว ที่จอดรถ หรือตัวอาคารก็ทรุดโทรม ขาดการบำรุงรักษาที่ดี ควรมีการขายทิ้งเพื่อนำไปพัฒนาใหม่  การขายแบบ En Bloc Sales ในสิงคโปร์ จึงถือว่าเป็นแนวทางที่ดีมากประการหนึ่ง  ซึ่งจะทำให้ทุกฝ่ายได้ประโยชน์แม้แต่ฝ่ายที่ไม่เห็นด้วยก็ตาม

 

ตีพิมพ์ครั้งแรก กรุงเทพธุรกิจ วันศุกร์ที่ 5 เมษายน พ.ศ. 2562

http://www.bangkokbiznews.com/blog/detail/646962