ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน
ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส

          ตามที่มีข่าว ศาลปกครองกลาง ได้มีคำพิพากษาเมื่อวันที่ 9 กุมภาพันธ์ 2555 ให้รื้อถอนอาคารโรงแรมดิเอทัส ซึ่งก่อสร้างในซอยร่วมฤดี ที่มีความของถนนไม่ถึง 10 เมตรนั้น มีประเด็นที่พึงพิจารณาดังต่อไปนี้
          1. ตามกฎกระทรวงฉบับที่ 33 (พ.ศ. 2535) อาคารที่มีขนาด 10,000 ตารางเมตรขึ้นไป จะต้องสร้างบนถนนที่มีความกว้างตลอดแนวตั้งแต่ 10 เมตรขึ้นไป แต่ในกรณีนี้ความกว้างของถนนไม่ถึง 10 เมตร ทั้งนี้จากการรังวัดของกรมที่ดินในวันที่ 23 กันยายน 2553 จึงแสดงว่าอาคารนี้ก่อสร้างผิดไปจากที่กฎหมายกำหนด
          2. อย่างไรก็ตามกรณีนี้เป็นการฟ้องร้องระหว่างผู้อยู่อาศัยในซอยดังกล่าวต่อกรุงเทพมหานคร (ผู้ว่าราชการกรุงเทพมหานครและสำนักงานเขตปทุมวัน) ซึ่งหากกรุงเทพมหานครได้อนุญาตให้ก่อสร้างผิดจากที่กฎหมายกำหนดจริง กรุงเทพมหานครอาจจะต้องเป็นผู้ชดใช้ค่าเสียหายแก่เจ้าของทรัพย์สินดังกล่าว แต่ทั้งนี้คงต้องศึกษาในรายละเอียดว่า กรุงเทพมหานครได้ปรึกษากับกรมที่ดินหรือหน่วยราชการอื่นเกี่ยวกับการวินิจฉัยความกว้างของถนนมาก่อนออกใบอนุญาตหรือไม่
          3. คดีนี้ยังไม่เป็นที่สิ้นสุด เนื่องจากอาจมีการนำเรื่องเข้าสู่ศาลปกครองสูงสุด และหากมีการรื้อถอนอาคารดังกล่าวจริง อาจรื้อถอนเพียงบางส่วนและคงเหลือไว้ไม่เกินส่วนที่กฎหมายกำหนด (ต่ำกว่า 10,000 ตารางเมตร) โดยไม่จำเป็นต้องรื้อถอนทั้งหมด
          4. เรื่องความกว้างของถนนหรือทางสาธารณะในหลายกรณี มีความแตกต่างกันระหว่างความกว้างตามระวางโฉนด และความกว้างตามความเป็นจริง ทั้งในส่วนที่เป็นเขตทางหรือผิวการจราจร ดังนั้นกรณีนี้เป็นอุทาหรณ์ให้ผู้ที่เกี่ยวข้องต้องตรวจสอบอย่างละเอียด ก่อนการก่อสร้างใด ๆ
          5. ตามข้อกฎหมายปัจจุบัน ถนนที่มีความกว้างตั้งแต่ 10 เมตรขึ้นไป จะสามารถก่อสร้างอาคารขนาดใหญ่พิเศษ (อาคารเกิน 10,000 ตารางเมตร) ซึ่งก่อให้เกิดมูลค่าเพิ่มมหาศาล ส่วนถนนที่แคบกว่ากันเพียง 10-20 เซนติเมตร ไม่สามารถสร้างได้ ความแตกต่างเพียงเท่านี้กลับทำให้มูลค่าแตกต่างกันมากมาย การกำหนดด้วยหลักเหตุผลแบบกลไกเช่นนี้ เป็นสิ่งที่สมควรหรือไม่ ในกรณีนี้ควรมีการทบทวนหรือไม่
          6. สำหรับในอนาคต ตามเรื่องผังเมืองรวมฉบับปัจจุบันบริเวณนี้จะไม่สามารถก่อสร้างอาคารใหญ่ได้เลย เพราะได้กำหนดไว้ว่าอาคารขนาดใหญ่จะต้องตั้งอยู่บนถนนที่มีความกว้างตั้งแต่ 16 เมตรขึ้นไป ดังนั้นจะแทบไม่มีโอกาสก่อสร้างอาคารขนาดใหญ่ใด ๆ ในอนาคต ในบริเวณซอยร่วมฤดี หรือบริเวณซอยแทบทั้งหมดที่แยกจากถนนสุขุมวิท หรือถนนอื่น ๆ ในเขตกรุงเทพมหานคร
          7. อย่างไรก็ตามในอนาคตเจ้าของที่ดินบนถนนที่แคบกว่าที่กฎหมายกำหนด อาจมีความเป็นไปได้ที่จะพร้อมใจกันสละที่ดินด้านหน้าบางส่วนเพื่อให้ถนนซอยดังกล่าวมีความกว้างตามที่กฎหมายกำหนดเพื่อจะเพิ่มศักยภาพในการพัฒนาที่ดินให้เป็นอาคารขนาดใหญ่หรือขนาดใหญ่พิเศษ ซึ่งทำให้มูลค่าที่ดินปรับเพิ่มขึ้นมากกว่ามูลค่าของที่ดินที่เสียไปเนื่องจากการสละที่ดินดังกล่าว
          8. เกี่ยวกับความเนิ่นนานของกระบวนการยุติกรรม จะสังเกตได้ว่าคดีนี้มีการฟ้องร้องตั้งแต่วันที่ 17 กันยายน 2551 แต่เพิ่งมีการตัดสินหลังจากล่วงเลยไปประมาณ 4 ปีครึ่ง จนปัจจุบันอาคารก่อสร้างแล้วเสร็จและเปิดใช้แล้ว หากกระบวนยุติกรรมมีความรวดเร็วกว่านี้ ความสูญเสียต่อทุกฝ่ายคงจะลดน้อยลง
          9. กรณีนี้ยังสะท้อนถึงการผังเมืองที่ขาดประสิทธิภาพ ท้องที่ซอยร่วมฤดีหรือตลอดแนวถนนสุขุมวิท และถนนพหลโยธินช่วงต้น อาจถือเป็น “บีเวอรี่ฮิลล์” (แหล่งที่อยู่อาศัยผู้มีรายได้สูง) ของประเทศไทย ทั้งนี้จากการจัดสรรที่ดินขนาด 1-2 ไร่สำหรับผู้มีรายได้สูง เมื่อเกือบ 60 ปีที่ผ่านมา หากการผังเมืองมีความเข้มแข็งย่อมพึงสงวนพื้นที่เหล่านี้ให้อยู่ในสภาพเดิม โดยไม่อนุญาตให้มีการก่อสร้างอาคารสูงหรืออาคารขนาดใหญ่ แต่ที่ผ่านมากลับมีการก่อสร้างเกิดขึ้นมากมาย สร้างความเดือดร้อนรำคาญใจให้แก่ผู้อยู่อาศัยในท้องที่เหล่านี้จนถึงขั้นฟ้องร้องเช่นในกรณีนี้
          10. อย่างไรก็ตามโดยที่มีการก่อสร้างอาคารสูงและอาคารขนาดใหญ่เกิดขึ้นมากมายในปัจจุบันจนกลายเป็นบรรทัดฐานไปแล้ว การจะพยายามจำกัดเช่นการร่างผังเมืองฉบับใหม่ ย่อมกลับกลายเป็นรอนสิทธิ์ของเจ้าของที่ดินรายอื่น ๆ และทำให้โอกาสในการพัฒนาที่อยู่อาศัยในเมืองมีความจำกัดลง หรือมีราคาสูงขึ้น ส่งผลเสียต่อประชาชนในอีกแง่หนึ่ง ทำให้เมืองต้องแผ่ออกไปสู่รอบนอก ทำลายพื้นที่เกษตรกรรม และทำให้สาธารณูปโภคต้องขยายออกไปไม่สิ้นสุด นี่จึงเป็นปัญหาการผังเมืองที่ขาดประสิทธิภาพ

ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จึงให้ข้อสังเกตว่า กรณีเช่นอาคารโรงแรมดิเอทัสเกิดขึ้นน้อยมากในวงการอสังหาริมทรัพย์ จึงไม่ส่งผลกระทบต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในวงกว้าง แต่ก็มีกรณีเช่นนี้เกิดขึ้นเป็นครั้งคราว และส่งผลเสียต่อผู้มีส่วนเกี่ยวข้อง ดังนั้นการตรวจสอบข้อจำกัดในการก่อสร้างตามกฎหมายจึงควรดำเนินการโดยเคร่งครัดก่อนก่อสร้างอาคารใด ๆ

ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน