ในท่ามกลางความวุ่นวายทางการเมืองนี้ หลายท่านอาจเกรงว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์จะหดตัวรุนแรง แต่ในความเป็นจริง ไม่ได้หดตัวรุนแรงเช่นนั้น แต่คาดว่าจะหดตัวลงประมาณ 15%

            ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ได้ประมาณการขนาดของตลาดที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลในปี 2562 จากข้อมูลการเปิดตัวโครงการใหม่ในไตรมาสที่ 1/2562 แล้วพบว่า ตลาดจะหดตัวลงอย่างแน่นอน  แต่นับว่าหดตัวลงไม่มาก

            จากข้อมูลล่าสุดของศูนย์ข้อมูลฯ พบว่า ในไตรมาส 1/2562 มีโครงการที่อยู่อาศัยเกิดขึ้นรวมจำนวน 86 โครงการ รวม 27,331 หน่วย รวมมูลค่า 85,495 ล้านบาท  เมื่อเทียบกับไตรมาส 1/2561 พบว่าเปิดตัวโครงการ 108 แห่ง ซึ่งมากกว่าปี 2562 แต่จำนวนหน่วยน้อยกว่าคือ 26,970 หน่วย อย่างไรก็ตามปี 2561 มีมูลค่าการพัฒนาสูงกว่าคือ 113,685 ล้านบาท  อาจกล่าวได้ว่าราคาหน่วยขายเฉลี่ยในปี 2561 สูงถึง 4.215 ล้านบาท ขณะที่ราคาต่อหน่วยในปี 2562 เป็นเงินเพียง 3.128 ล้านบาทเท่านั้น เพราะในปี 2562 มีการเปิดตัวโครงการราคาถูกเป็นอันมาก

            ถ้านำข้อมูล 3 เดือนแรกมาพิจารณาเบื้องต้นโดยคูณด้วย 4 จะเห็นว่าจะมีโครงการเปิดตัวใหม่ในปี 2562 ประมาณ 109,324 หน่วย หดตัวกว่าปี 2561 ถึง -13% และมีมูลค่าการพัฒนาเพียง 341,980 ล้านบาท หรือหดตัวลงถึง -40% ราคาเฉลี่ยต่อหน่วยก็ลดลงไปเป็น 3.128 ล้านบาท หรือลดไป -31%  การลดลงมากเช่นนี้เป็นเพราะปรากฏการณ์การเปิดตัวสินค้าราคาถูกในไตรมาสที่ 1/2562 เท่านั้น

            อย่างไรก็ตามโดยปรากฏการณ์ที่เกิดขึ้นในไตรมาส 1/2562 เป็นลักษณะเฉพาะที่มีโครงการราคาถูกเปิดตัวมามาก  แต่หากเป็นในยามปกติ  ดร.โสภณ คาดว่าราคาต่อหน่วยน่าจะเป็นเงิน 3.8 ล้านบาท เพราะเมื่อนำสินค้าราคาถูกพิเศษที่เปิดในไตรมาส 1/2562 ออก ก็จะพบว่ามีราคาต่อหน่วยสูงราว 4.029 ล้านบาท และเมื่อนำสินค้าราคาแพงสุดๆ ออก ก็จะมีราคาเฉลี่ยราว 3.8 ล้านบาทต่อหน่วย

            หากใช้ราคาเฉลี่ยที่ 3.8 ล้านบาท และหากประมาณกว่าจำนวนหน่วยขายทั้งปีน่าจะสูงกว่าในไตรมาสที่ 1/2562 อยู่ 10% ก็จะทำให้จำนวนหน่วยที่เปิดใหม่ในปี 2562 น่าจะเพิ่มเป็น 120,256 หน่วย ทำให้จำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยเปิดใหม่น่าจะลดลงเพียง -4% จากปี 2561 และทำให้มูลค่าการพัฒนาเพิ่มเป็น 456,974 ล้านบาท หรือลดลงกว่าปี 2561 -19% ทั้งนี้เพราะราคาบ้านเปิดใหม่ที่ประมาณการไว้ในปี 2562 เป็นเงิน 3.8 ล้านบาท (ลดลงกว่าปีก่อน -16%) นั่นเอง

            ดังนั้นศูนย์ข้อมูลฯ จึงคาดการณ์ว่า การเปิดตัวโครงการใหม่ๆ ของตลาดที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลน่าจะหดตัวกว่าปี 2562 ราว 15% ซึ่งก็ถือว่าเป็นการหดตัวที่มีนัยสำคัญ  เพราะหากไม่หดตัวและยังเปิดกันมากมายเช่นปี 2561 ก็จะนำไปสู่ภาวะฟองสบู่ได้  แต่ถ้าหดตัวลงบ้างราว 15% นี้ก็จะไม่เกิดภาวะฟองสบู่ และทำให้ตลาดที่อยู่อาศัยเติบโตไปอย่างต่อเนื่อง

            สิ่งที่พึงระวังในปี 2562 ก็คือ การไม่เปิดตัวโครงการใหม่ๆ มากจนเกินไปในแต่ล่ะทำเลเสี่ยง การออกหุ้นกู้ที่มีดอกเบี้ยสูงจนเกินไป อาจทำให้เกิดการผิดชำระหนี้ได้ หรือการซื้ออสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ ซึ่งในแง่หนึ่งอาจเป็นข้อดีในการเพิ่มอุปสงค์ แต่ในอีกแง่หนึ่งประชาชนจะเดือดร้อนเพราะราคาที่อยู่อาศัยจะเพิ่มขึ้นมาก  ส่วนราคาวัสดุก่อสร้างแทบไม่มีการปรับเพิ่มขึ้น  ค่าแรงขั้นต่ำก็คงไม่ได้เพิ่มมากขึ้น คงเป็นแค่การหาเสียงของพรรคการเมืองบางพรรคเท่านั้น

            ทุกฝ่ายจึงพึงติดตามสถานการณ์โดยใกล้ชิด เพื่อไม่ให้ตลาดที่อยู่อาศัยติดกับดักหรือเกิดฟองสบู่ (แตก) ในอนาคต