ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ในฐานะประธานเจ้าหน้าที่บริหาร มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย (www.thaiappraisal.org) ได้รับเชิญจากสำนักการวางผังและพัฒนาเมืองให้ไปแสดงความเห็นต่อร่างผังเมืองกรุงเทพมหานคร พ.ศ.2562  AREA แถลงฉบับนี้จึงขอสรุปการนำเสนอเพื่อประโยชน์ต่อทางราชการ ดังนี้:

            1. แนวคิดการพัฒนาพื้นที่รอบสถานีขนส่งมวลชน (Transit-Oriented Development หรือ TOD: https://bit.ly/2GR5AQQ) เป็นเพียง "ของเล่น" ชิ้นหนึ่งที่ทำให้นครมีความหนาแน่นขึ้น แต่โดยที่ผังเมืองยังกำหนดให้สัดส่วนพื้นที่ก่อสร้างต่อพื้นที่ดิน (Floor Area Ratio: FAR) ต่ำๆ โดยเฉพาะในเขตใจกลางเมือง TOD ก็คงได้ประโยชน์เป็นหย่อมๆ เท่านั้น

            2. ผังเมืองควรเพิ่ม FAR เป็น 20: 1 โดยเฉพาะในเขตใจกลางเมือง ซึ่งทำให้สามารถได้มากขึ้น แล้วสร้างรถไฟฟ้ามวลเบาในใจกลางเมือง เมืองจะได้ไม่ขยายไปกัดกินพื้นที่ชนบทโดยรอบ ในขณะนี้พื้นที่เกษตรกรรมที่บอกเหลืออยู่มากมายนั้น อย่างในกรณีพื้นที่สีเขียวทแยงแถวลาดกระบัง เหลือพื้นที่ทำการเกษตรจริงเพียง 28% (http://bit.ly/1VY6qix) นอกนั้นจัดสรรขายไปหมดแล้ว มีแต่หญ้าขึ้นเขียวๆ เท่านั้น 

            3. การเพิ่ม FAR ทำให้ราคาที่อยู่อาศัยถูกลงเพราะสร้างได้พื้นที่มาก ถ้ารถไฟฟ้าไม่พอใช้ ยังสามารถเดินถึงกันได้เช่นในฮ่องกง สิงคโปร์

            4. ยิ่งในประเด็นที่จะให้ FAR Bonus ยิ่งเป็นเช่น "ของเล่น" อีกเช่นกัน ถ้าลองวิเคราะห์ให้ดีจะเห็นว่า สร้างไปก็ "ได้ไม่คุ้มเสีย" จึงดูเสมือนหลอกให้คนสร้างโดยไม่คิดหน้าคิดหลัง

            5. การ "โอนสิทธิ์การพัฒนา" ก็เป็น "ของเล่น" ใหม่อีกชิ้นหนึ่ง ที่แสดงถึงการขาดความรับผิดชอบ การที่รัฐไปรอนสิทธิ์เจ้าของที่ดินไม่ให้สร้างสูง ก็ควรที่จะรับผิดชอบด้วยการจ่ายค่าทดแทน ไม่ใช่ปล่อยให้เร่ขายสิทธิ์กันตามยถากรรม

            6. กรณีคิดสร้างสวนสาธารณะขนาดใหญ่ในเขตต่อเมือง (intermediate areas) นั้น อาจคิดผิด การสร้างสวนสาธารณะขนาดใหญ่ ไม่เป็นประโยชน์ เช่น สวนหลวง ร.9 ก็มีคนไปใช้สอยกันราว 3,000-4,000 คนต่อวันเท่านั้น แต่ถ้าเพื่อเป็นสัญลักษณ์ของชาติก็เป็นอีกเรื่องหนึ่ง แนวโน้มใหม่ของการสร้างสวนสาธารณะก็คือการสร้างสวนขนาดเล็ก ๆ ทำให้ประชาชนได้ออกกำลังกายได้ง่ายขึ้นต่างหาก เช่น ถ้าสร้างสวนสาธารณะที่โรงงานยาสูบ ชาวพระราม 4 คงได้ประโยชน์ แต่ชาวพระราม 3 ที่อยู่ถัดไปก็คงได้ประโยชน์น้อยกว่า ชาวพระราม 2 ก็ยิ่งได้ประโยชน์น้อยลงไปอีกเพราะอยู่ห่างออกไป เป็นต้น

            7. กรณีการแลกเปลี่ยนที่ดินโดยยึดตามราคาที่ดินของกรมธนารักษ์ ข้อนี้เห็นชัดเจนว่าไม่เป็นธรรม ไม่เป็นจริง เพราะราคาราชการมักต่ำกว่าราคาตลาด โดยเฉพาะราคาในย่านใจกลางเมือง ขณะนี้มีราคาตลาดที่ 2.5 ล้านบาทต่อตารางวา แต่ทางราชการยังประเมินเพียง 1 ล้านบาทต่อตารางวา การไม่มีความเป็นธรรม ย่อมทำให้ "ของเล่น" ใหม่ชิ้นนี้ ไม่อาจถือปฏิบัติได้จริง

            8. การคิดส่งเสริมให้สร้างที่อยู่อาศัยในราคาที่ต่ำกว่าราคาตลาด ถือเป็นความคิดที่ไม่เหมาะสมกับความเป็นจริง เป็นการบิดเบือนตลาด ขืนทำได้ก็ทำได้แค่บางส่วนเพื่อการหาเสียงทางการเมืองเช่น บ้านประชารัฐ แต่ไม่สามารถทำได้เป็นส่วนใหญ่ จึงเป็นประเด็นที่ควรทบทวน

            โดยสรุปแล้วเราควรพัฒนากรุงเทพมหานครให้มีความหนาแน่น (High Density) แต่ไม่แออัด (Overcrowdedness) โดยการสร้างตึกสูง โดยไม่ต้องกลัวไฟไหม้ ในกรุงเทพมหานคร แม้ตึกใหญ่บนถนนใหญ่เมื่อไฟไหม้ยังดับไฟไม่ได้ เพราะประสิทธิภาพการดับเพลิงต่ำ แต่ไม่ควรเอาความด้อยประสิทธิภาพนี้มากีดขวางความเจริญ ในนานาอารยประเทศ เขาให้สร้างตึกสูงๆ แม้ในซอยแคบได้ แม้มีท่อแก๊สได้เพราะเขามีระบบดับเพลิงที่มีประสิทธิภาพที่ไทยควรพัฒนาได้โดยไม่ยาก เช่น ตั้งกองพลดับเพลิง เป็นต้น

Youtube video: https://youtu.be/5DxK0opzf60

FB Live: https://www.facebook.com/dr.sopon4/videos/374827606463604/