ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน
ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส

          ผังเมืองรวมของกรุงเทพมหานครฉบับที่กำลังร่างอยู่ในปัจจุบันนั้น จะส่งผลร้ายต่อการพัฒนาเมืองเป็นอย่างยิ่ง เพราะไม่เปิดโอกาสให้มีการก่อสร้างอาคารขนาดใหญ่ใจกลางเมือง พยายามทำให้เมืองขยายตัวออกสู่รอบนอก เป็นการทำลายพื้นที่เกษตรกรรมและทำให้ต้นทุนการขยายสาธารณูปโภคออกนอกเมืองอย่างไม่มีที่สิ้นสุด ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จึงขอเสนอแนวทางการปรับปรุงผังเมืองรวมของกรุงเทพมหานครดังนี้
          1. ในพื้นที่เขตชั้นในของกรุงเทพมหานคร อันได้แก่ พระนคร ป้อมปราบศัตรูพ่าย สัมพันธวงศ์ บางรัก ยานนาวา ดุสิต พญาไท ห้วยขวาง พระโขนง ธนบุรี คลองสาน บางกอกน้อย บางกอกใหญ่ ราชบูรณะ ควรอนุญาตให้ก่อสร้างอาคารขนาดใหญ่ โดยกำหนดสัดส่วนพื้นที่ก่อสร้างอาคารต่อพื้นที่ดิน (Floor Area Ratio: FAR) เท่ากับ 10: 1 หรือก่อสร้างได้ 10 เท่าของขนาดที่ดิน ทั้งนี้ข้อกำหนดด้านพื้นที่ว่าง (Open Space Ratio) และพื้นที่สีเขียว ให้เป็นไปตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร โดยไม่กำหนดให้พิเศษหรือแตกต่างจากพระราชบัญญัติดังกล่าว เพื่อความไม่ซ้ำซ้อนในทางข้อกฎหมาย
          2. ให้เก็บภาษีพิเศษสำหรับการก่อสร้างอาคารขนาดใหญ่ในพื้นที่ใจกลางเมือง ให้เสียภาษีพิเศษเป็นมูลค่าประมาณ 10% ของราคาประเมิน เช่น อาคารห้องชุดหลังหนึ่ง มีราคาประเมินตามราคาตลาดเป็นเงิน 50,000 บาท ให้เก็บภาษี 10% เป็นเงิน 5,000 บาท เพื่อนำเงินภาษีนี้เข้ากองทุนพัฒนาสาธารณูปโภค ในเวลา 1 ปี หากมีพื้นที่ก่อสร้างใหม่ 1 ล้านตารางเมตร ณ ราคาตลาดที่ 30,000 บาทต่อตารางเมตร ก็จะเก็บภาษีได้ 3,000 บาท (10%) หรือเป็นเงินปีละ 3,000 ล้านบาท 
          3. กองทุนที่ได้จากภาษีเหล่านี้สามารถนำมาก่อสร้างสาธารณูปโภค เช่น รถไฟฟ้ามวลเบา ผ่านเข้าสู่ถนนหลายสายเช่น ถนนสุขุมวิท 3 (นานา เหนือ-ใต้) ถนนสุขุมวิท 49 ถนนสุขุมวิท 55 (ทองหล่อ) ถนนสุขุมวิท 63 ถนนสุขุมวิท 71 ถนนพระรามที่ 1ถนนพระรามที่ 4 ช่วงคลองเตย-กล้วยน้ำไท ถนนพระรามที่ 9 ถนนเจริญกรุง (สาทร-ถนนตก) ถนนจันทน์ ถนนลาดพร้าว ถนนรามคำแหง ถนนสามเสน ถนนเจริญกรุง ฯลฯ ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส เชื่อว่าหากให้เจ้าของทรัพย์สินบนถนนเหล่านี้ร่วมลงทุนในรูปแบบใดก็ตาม เจ้าของทรัพย์สินเหล่านี้คงยินดีเข้าร่วมโครงการเป็นอย่างยิ่ง
          4. ก่อนการวางผังเมือง รัฐบาลควรให้กรมโยธาธิการและผังเมือง กรุงเทพมหานคร และหน่วยงานด้านสาธารณูปโภคทั้งหลายมาร่วมวางผังเมืองฉบับนี้ และถือเป็นแผนแม่บทในการพัฒนาสาธารณูปโภคของหน่วยงานเหล่านี้ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ไม่ใช่ให้กรุงเทพมหานครวางผังเมืองที่ไม่สอดคล้องกับความเป็นจริงและไม่มีความเป็นไปได้ในทางปฏิบัติเช่นทุกวันนี้ สำหรับแนวเวนคืน ยังควรจัดทำแนวที่ชัดเจน ไม่ใช่แนวที่วางผังไว้คร่าว ๆ โดยมีเขตพื้นที่สำรวจกว้างนับ 1,000 เมตร ทั้งที่ขนาดถนนมีขนาดเพียง 30-100 เมตรเท่านั้น  เพราะจะทำให้เจ้าของที่ดินในแนวดังกล่าวเสียโอกาสในการทำธุรกรรมต่าง ๆ ถือเป็นการรอนสิทธิ์ และทำให้เกิดความวิตกกังวลโดยใช่เหตุ
          5. ผังเมืองควรมีการวางสวนสาธารณะต่าง ๆ ในเขตกรุงเทพมหานครให้ชัดเจน จะสังเกตได้ว่าในเขตใจกลางเมือง รวมทั้งเขตต่อเมือง ไม่มีการกำหนดหรือการจัดหาพื้นที่ทำสวนสาธารณะแต่อย่างใด ส่วนในเขตรอบนอกกลับจะมีแผนซื้อที่ดินเพื่อสร้างสวนสาธารณะทั้งที่ไม่จำเป็นเพราะอยู่ในเขตที่มีต้นไม้เป็นจำนวนมากตามธรรมชาติอยู่แล้ว ผังเมืองควรกำหนดให้มีพื้นที่สวนสาธารณะขนาดเล็ก ประมาณ 1-5 ไร่ จำนวนประมาณ 3-5 บริเวณในทุก ๆ แขวงของกรุงเทพมหานคร โดยเฉพาะเขตพื้นที่ชั้นใน โดยซื้อที่ดิน รับบริจาคที่ดิน หรือใช้ที่ดินราชพัสดุ ตลอดจนการเช่าที่ศาสนสถานต่าง ๆ เป็นต้น
          ผังเมืองฉบับที่กำลังร่างอยู่ในปัจจุบัน มีข้อจำกัดและมีข้อที่ไม่สอดคล้องกับความเป็นจริงมาก โดยเฉพาะการห้ามก่อสร้างอาคารขนาดใหญ่พิเศษในแทบทุกพื้นที่ของกรุงเทพมหานคร รัฐบาลควรทำให้เมืองมีความแออัดในเขตชั้นในเพื่อการบริการและควบคุมที่ดีขึ้น และไม่ไปรุกที่เกษตรกรรมรอบนอก การผังเมืองที่ดีต้องเน้นความหนาแน่นของเมือง แต่ไม่แออัด เช่นกรณีตัวอย่างสิงคโปร์ที่ได้ชื่อว่าเป็น Garden City ทั้งที่สิงคโปร์มีความหนาแน่นของประชากรเกินกว่า 2 เท่าของกรุงเทพมหานคร เพราะเมืองขยายออกในแนวตั้งแทนแนวราบนั่นเอง
          จงทำเมืองให้หนาแน่น เป็นระเบียบ น่าอยู่แต่ไม่แออัด

ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน