ด่วน โครงการบ้านถูก บ้านล้านหลังขายไม่ออก โครงการที่เคยมีหน่วยให้จอง 2,500 หน่วย และจองจนล้นถึง 3,000 ราย บัดนี้มีคนจองจริงแค่ 500 หน่วย!

            ที่ผ่านมามีข่าวว่ามีโครงการที่อยู่อาศัยประเภทห้องชุดโครงการหนึ่งที่เปิดขายในราคา 900,000 บาท เมื่อปลายปี 2561 ซึ่งปรากฏว่าในช่วงนั้นมีผู้ไปจองซื้อถึง 3,000 รายเศษๆ นับว่ามีความต้องการที่ล้นหลามมาก อย่างไรก็ตาม ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (www.area.co.th) ได้ให้คณะไปประเมินสถานการณ์การขายของโครงการที่อยู่อาศัยทุกแห่งที่กำลังขายอยู่ ณ สิ้นไตรมาส 1/2562 ปรากฏว่าในความเป็นจริงขายได้น้อยมาก

            เมื่อมีการจองในปลายปี 2561 ปรากฏว่าหน่วยขายราว 2,500 หน่วยมีผู้จองหมดภายในเวลาอันรวดเร็วไม่กี่วัน และมีผู้จองล้นไปเกินกว่า 3,000 หน่วย ในแง่หนึ่งสะท้อนถึงความต้องการที่อยู่อาศัยที่สูงมากโดยเฉพาะในระดับผู้มีรายได้น้อย อย่างไรก็ตามเวลาผ่านไปราวไม่ถึง 2 ไตรมาส คือ ณ ต้นเดือนเมษายน 2562 คณะนักวิจัยกลับพบว่าโครงการดังกล่าว (ขออนุญาตสงวนนาม) กลับมีผลการขายได้จริงจากการจองเพียง 500 หน่วย แสดงว่ามีผู้จองซื้อล้นเหลือจริง แต่ส่วนมากคงได้รับการตรวจสอบแล้ว ไม่ผ่านเกณฑ์การอำนวยสินเชื่อ จึงกู้ไม่ได้  ทำให้ต้องนำหน่วยขายออกมาขายใหม่

            กรณีนี้สะท้อนว่า

            1. สินค้าห้องชุดราคาถูกนั้น แม้มีความต้องการสูง แต่เป็นความต้องการเทียมที่ไม่สามารถให้การตอบสนองได้ เนื่องจากผู้มีรายได้น้อยจำนวนมากมีหนี้สิ้นล้นพ้นตัว ไม่สามารถผ่อนบ้านได้เพิ่มขึ้นอีก สถาบันการเงินจึงไม่สามารถอำนวยสินเชื่อให้ได้

            2. การสร้างที่อยู่อาศัยราคาถูกในราคาไม่เกิน 1 ล้านบาทสำหรับโครงการนี้ ทำได้เนื่องจากนำซากของอาคารเดิมที่สร้างโครงไว้แล้วมาปรับปรุงใหม่ แต่หากมีการก่อสร้างใหม่ตามราคาที่ดินใหม่และค่าก่อสร้างใหม่ ก็คงไม่สามารถสร้างได้ ที่มีหน่วยขายราคาถูกจึงถือเป็นข้อยกเว้นเช่นนี้

            จะเห็นได้ว่า “เจ้าตลาด” ที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อย คือ บมจ.แอลพีเอ็น ดีเวลลอปเมนท์ (LPN) ยัง “ถอย” ไปสร้างที่อยู่อาศัยระดับราคาปานกลางและราคาสูง แทนการสร้างสินค้าราคาถูก แม้อัตราการขายของ LPN จะดีพอสมควร แต่อัตราการขายก็สู้สินค้าราคาสูงไม่ได้ แสดงว่าในปัจจุบันประชาชนมีความสามารถในการซื้อลดลง รายได้ของประชาชนลดลงตลอด 5 ปีที่ผ่าน (https://bit.ly/2WCX2n3) และความสามารถในการซื้อของประชาชนก็ลดลงด้วย (https://bit.ly/2E73FH0)

            ถ้ารัฐบาลส่งเสริมการขายบ้านราคาถูก ก็คงทำได้จำนวนหนึ่ง คงไม่สามารถทำได้มากมายเพราะต้นทุนสูงกว่าราคา ผู้ที่ซื้อไปได้ก็คงเสมือน “ถูกรางวัลล็อตเตอรี่” แต่คนส่วนใหญ่คงซื้อไม่ได้เพราะไม่สามารถผลิตได้ในตลาดเปิดนั่นเอง สาเหตุที่ไม่สามารถผลิตได้นั้น ไม่ใช่เพราะค่าก่อสร้างแพงขึ้น แต่เป็นเพราะราคาที่ดินแพงขึ้นนั่นเอง ราคาที่ดินแพงขึ้นเพราะระบบภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง และระบบภาษีมรดกขาดประสิทธิภาพ ไม่สามารถทำให้เจ้าที่ดินรายใหญ่ๆ คายที่ดินออกมาได้จากภาษีที่สูงขึ้น ตลาดที่ดินยังเป็นของผู้ขาย ในบางทำเลรถไฟฟ้า ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นถึง 27% ต่อปี ทำให้ราคาบ้านแพงขึ้นทุกปี