หลายท่านอาจไม่ทราบว่า ถ้าเรา “ปิดก๊อก” ไม่ผลิตบ้านเดี่ยวออกมาในตลาดในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล เรายังมีบ้านเดี่ยวรอขายอยู่ถึง 33,449 หน่วย รวมมูลค่าสูงถึง 272,783 ล้านบาท

            ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ระบุว่าจากการประมาณการถึงล่าสุดกลางปี 2562 พบว่า ยังมีบ้านเดี่ยวรอการขายอยู่ทั้งหมด 33,449 หน่วยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลที่รอเข้าไปขายในครึ่งหลังของปี 2562 ในจำนวนนี้รวมมูลค่าสูงถึง 272,763 ล้านบาท หรือประมาณ 8% ของงบประมาณแผ่นดินไทยทั้งประเทศ

            ในจำนวนนี้กลุ่มใหญ่ที่สุดคือบ้านเดี่ยวราคา 3-5 ล้านบาท มีเสนอขายอยู่ 13,711 หน่วย (17% ของอุปทานทั้งหมด) และอีก 12,720 หน่วย (อีก 16%) ที่ขายในราคา 5-10 ล้านบาท อย่างไรก็ตามมูลค่าของบ้านเดี่ยวที่เหลืออยู่มากที่สุดคือ บ้านเดี่ยวระดับราคา 5-10 ล้านบาท แม้มี 12,720 หน่วยที่ยังเหลือขาย (16%) แต่มีมูลค่ารวม 87,494 บาท (26%) กลุ่มนี้เป็นบ้านเดี่ยวระดับราคาปานกลางค่อนข้างสูงที่ผู้ซื้อมีฐานะทางเศรษฐกิจพอสมควร จึงสามารถซื้อได้ ส่วนกลุ่มอันดับที่สองที่มีมูลค่าสูงสุดกลับเป็นบ้านเดี่ยวที่ขายในราคา 20 ล้านขึ้นไปต่อหน่วย มีจำนวนทั้งหมดเพียง 1,484 หน่วย หรือ 2% ของทั้งหมด แต่มีมูลค่า 61,528 ล้านบาท หรือ 19% ของอุปทานทั้งหมด

            หากไม่มีการเปิดตัวโครงการใหม่เลย คาดวาบ้านเดี่ยวเล่านี้น่าจะสามารถขายได้หมดภายในเวลา  57 เดือน หรือราว 5 ปี เนื่องจากบ้านเดี่ยวเป็นสินค้าราคาค่อนข้างสูง การขายจึงช้ากว่าห้องชุดและทาวน์เฮาส์ ในอุปทานเหลือทั้งหมดในตลาด เป็นบ้านเดี่ยว 18% ในแง่จำนวนหน่วยเท่านั้น แต่ในแง่มูลค่า บ้านเดี่ยวที่เหลืออยู่ขณะนี้มีมูลค่าประมาณ 33% ของทั้งตลาด

            เป็นที่สังเกตว่า:

            1. บ้านเดี่ยวราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท อาจถือได้ว่าไม่สามารถสร้างได้แล้วในปัจจุบัน เพราะราคาที่ดินสูงขึ้นมาก  การสร้างบ้านเดี่ยวในบางประเทศถูกประกาศห้ามไปแล้ว เพราะใช้ทรัพยากรเนื้อที่ดินมากจนเกินไป และทำให้สาธารณูปโภคต้องขยายออกไปชานเมืองอย่างไร้ขีดจำกัด

            2. ที่ผ่านมามีการขายบ้านเดี่ยวราคาปานกลางค่อนข้างแพง และราคาแพงเป็นจำนวนมาก ก็เพราะประชากรระดับบน ยังมีฐานะที่ดีตามสภาพเศรษฐกิจแบบ “รวยกระจุก จนกระจาย”  แต่ในอนาคต หากเศรษฐกิจของชาติ “ซึม” ยาว ก็อาจทำให้กำลังซื้อสั่นคลอนได้

            3. กลุ่มบ้านเดี่ยวราคาแพง (เกิน 20 ล้านบาทต่อหลัง) แม้มีจำนวนไม่มากนัก แต่มูลค่าสูงมาก ในการอำนวยสินเชื่อของสถาบันการเงิน อาจทำได้ง่ายเพราะมีจำนวนอุปสงค์น้อย แต่ก็มีความเสี่ยงมาก หากผู้ซื้อกลุ่มนี้เปลี่ยนใจขึ้นมา เพราะเป็นสินค้ามูลค่าสูง

            กลุ่มบ้านเดี่ยวมีขนาดใหญ่มากในตลาดปัจจุบัน แม้จำนวนจะไม่มากเท่าห้องชุด แต่มูลค่าต่อหน่วยมากกว่ากันมากเลย จึงควรติดตามสถานการณ์โดยใกล้ชิด

อนึ่ง ท่านสามารถติดตามข่าวสารอสังหาริมทรัพย์ได้ที่ https://bit.ly/2LXD7hO ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ไม่ประกอบกิจการนายหน้า หรือไม่พัฒนาที่ดินเอง เพื่อความเป็นกลางทางวิชาชีพโดยเคร่งครัด และเป็นศูนย์ข้อมูลที่เป็นอิสระจากการครองงำของผู้มีส่วนได้ส่วนเสีย โดยไม่มีคณะกรรมการที่เป็นนักพัฒนาที่ดินหรือผู้ประกอบการรายใหญ่ใดๆ