ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน
ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส

          ถ้าสนใจไปลงทุนซื้ออสังหาริมทรัพย์ หรือไปพัฒนาที่ดินเมืองนอก จะไปประเทศไหนดีนั้นขึ้นอยู่กับสถานการณ์ตลาดและแนวโน้มของแต่ละประเทศ รวมทั้งพิจารณาถึงความเสี่ยงว่ามีมากน้อยเพียงใด ทั้งหมดนี้เป็นสิ่งที่เราพึงตรวจสอบ
          ช่วงนี้ผมได้ติดต่อประสานงานกับต่างประเทศบ่อย จึงขออนุญาตนำมาเล่าสู่กันฟัง เพราะนักลงทุน นักพัฒนาที่ดินไทยก็หวัง ‘go inter’ กับเขาเหมือนกัน มาประเมินดูกันว่าประเทศไทยจะ ‘รุ่งเรือง’ หรือ ‘รุ่งริ่ง’ กันแน่ เพราะภาวะเศรษฐกิจโลกโดยเฉพาะ ‘ลูกพี่ใหญ่’ อย่างสหรัฐอเมริกา และยุโรป ก็กำลัง ‘เมาหมัด’ โอกาสฟื้นนั้นมีแน่ แต่คงช้าหน่อย ส่งผลให้การส่งออกของประเทศอุตสาหกรรมใหม่ในเอเชียซบเซาไปด้วย โอกาสจะพึ่งจีนและอินเดียในการส่งออกแบบ ‘อัฐยาย ซื้อขนมยาย’ ก็ยังไม่แน่นักว่าจะสำเร็จ เพราะความเขี้ยวของสองประเทศนี้นั่นเอง
          เกาหลีใต้ เมื่อวันอังคารที่ 21 กุมภาพันธ์ กรรมการสมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สินแห่งเกาหลีใต้ ได้เดินทางมาเยี่ยมผมในฐานะประธานมูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย ก็พบว่า เศรษฐกิจของเกาหลีทำท่าจะชะลอตัวอยู่พอสมควรนับแต่ปี 2555 นี้มา เพราะต้องรับภาวะ ‘ซึม’ ตามยุโรปและสหรัฐอเมริกา ราคาอสังหาริมทรัพย์ชักจะชะลอตัวลงบ้าง ไม่ร้อนแรงเช่นปี 2552-2554 ที่ผ่านมา ซึ่งเป็นช่วงหลังจากผ่านพ้นวิกฤติเศรษฐกิจของสหรัฐอเมริกา
          ญี่ปุ่น ถ้าไม่พิจารณาถึงค่าครองชีพที่สูงที่สุดแห่งหนึ่งของโลก โตเกียวและนครอื่น ๆ ของญี่ปุ่นยังเป็นประเทศที่น่าอยู่ที่สุด เพราะความมั่นคงปลอดภัย ราคาที่อยู่อาศัยของญี่ปุ่นที่กระเตื้องขึ้นมาในระยะเดียวกับเกาหลี ก็ตกต่ำลงพอสมควร เพราะพิษจากการส่งออกได้น้อยลง และพิษจากสึนามิที่เกิดขึ้นเมื่อเดือนมีนาคม 2554 ส่งผลให้การซื้อขายบ้านชะลอตัวลง เกิดการเช่าบ้านมากขึ้น บมจ. Next Corp ซึ่งเป็นบริษัทเว็บท่าการขายอสังหาริมทรัพย์ที่ใหญ่ที่สุดในญี่ปุ่นโดยมีบ้านขายอยู่เกือบ 4 ล้านหลังในญี่ปุ่น ก็รายงานว่า การขายบ้านชะลอตัวลงและยังไม่ฟื้นคืนเพราะภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัวลงนั่นเอง บริษัทมหาชนแห่งนี้เลยมาเปิดกิจการเว็บท่าขายบ้าน homesthailand.co.th กับผมในประเทศไทย
          อาจกล่าวได้ว่าในภูมิภาคนี้เป็นการแข่งขันระหว่างมหาอำนาจทางเศรษฐกิจที่ ‘กินกันไม่ลง’ 4 ประเทศคือ จีน ญี่ปุ่น เกาหลีใต้ และไต้หวัน เศรษฐกิจญี่ปุ่นมีแต่จะดิ่งเหวลงเรื่อย ๆ  แม้แต่จำนวนนักท่องเที่ยวไปออสเตรเลีย ประเทศยอดฮิตของญี่ปุ่นในอดีตก็ลดลงอย่างกู่ไม่กลับแล้ว ในขณะที่จีน เกาหลีใต้และไต้หวัน ต่างทะยานขึ้นมาจนเบียดเสียดกันไปหมด
          มาเลเซีย เมื่อวันอังคารที 21 กุมภาพันธ์ เช่นกัน ผมได้มีโอกาสต้อนรับคณะนักพัฒนาที่ดินจากกรุงกัวลาลัมเปอร์ ผมก็ทำหน้าที่ ‘เลี้ยงดูปูเสื่อ’ พาไปดูโครงการอสังหาริมทรัพย์ต่าง ๆ ด้วยนักพัฒนาที่ดินมาเลย์ต้องการหานักพัฒนาที่ดินไปร่วมพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยที่นั่น มาเลเซียมีการขยายตัวของกรุงกัวลาลัมเปอร์สูงมาก ขณะนี้มีประชากรในเขตมหานครเกือบ 8 ล้านแล้ว เพราะประชากรส่วนใหญ่อยู่ในเมืองแทนที่จะอยู่ชนบท และยังมีแรงงานต่างชาติเช่นอินโดนีเซียและบังคลาเทศอยู่เป็นจำนวนมาก 
          ตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงกัวลาลัมเปอร์ขยายตัวมากจนถือได้ว่าประเทศนี้เป็นนักพัฒนาที่ดินและนักลงทุนไทยพึงไปลงทุนมากที่สุดแห่งหนึ่ง เพราะระบบกฎหมาย ระบบตลาด รสนิยมของประชาชนก็ใกล้เคียงกับไทยเรามากที่สุดแห่งหนึ่ง ที่สำคัญก็คือประเทศนี้มีความร่ำรวยกว่าไทยถึง 80% หรือเกือบเท่าตัวเมื่อพิจารณาถึงรายได้ประชาชาติต่อหัว สิ่งสำคัญก็คือ ไม่ต้องไปกลัวบริษัทพัฒนาที่ดินรายใหญ่ในมาเลเซีย เพราะบริษัทเหล่านั้นไม่ได้ครองส่วนแบ่งตลาดมหาศาลเช่นบ้านเราที่ บมจ.พฤกษาเรียลเอสเตทครองส่วนแบ่งถึงราวหนึ่งในสี่ของทั้งตลาด
          อินโดนีเซียและฟิลิปปินส์ เป็นประเทศที่น่าสนใจไปลงทุนเช่นกัน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (area.co.th) ได้ไปสำรวจข้อมูลเป็นระยะ ๆ และผมก็ได้รับมอบหมายจากองค์การสหประชาชาติไปวิจัยและบรรยายเป็นระยะ ๆ พบว่า จุดดึงดูดสำคัญของประเทศทั้งสองนี้ก็คือ การเมืองมั่นคง เศรษฐกิจกำลังขยายตัว
          ประเด็นที่พึงพิจารณาสำคัญที่สุดก็คือ นอกจากกรุงจาการ์ตา และกรุงมะนิลาที่มีประชากรอยู่กันราว 8 ล้านคนแล้ว ยังมีนครใหญ่ ๆ อีกนับสิบแห่งที่มีประชากรตั้งแต่ 1 ล้านคนขึ้นไปอีก ถ้านักลงทุนไทยรายใดสามารถไปปักธงที่กรุงจาการ์ตาและกรุงมะนิลาได้มั่นเหมาะแล้ว โอกาสทำมาหากินขยายตัวไปยังเมืองรองอื่น ๆ มีอยู่สูงมาก ในขณะที่ไทยนั้น มีกรุงเทพมหานครและปริมณฑลเท่านั้นที่มีประชากรถึง 10 ล้านคน แต่นครที่มีประชากรเกินล้านในไทยไม่มี เมืองรองจากกรงเทพมหานคร เช่น เชียงใหม่ พัทยา หาดใหญ่ โคราช ขอนแก่น ต่างมีประชากรที่จดทะเบียนไม่ถึง 2 แสนคน และประชากรแฝงอีก 3-4 แสนคน จึงมีโอกาสที่จำกัดในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์
          ส่วนประเทศที่กำลังชะลอตัวก็คือ สิงคโปร์ ทั้งนี้เพราะการปรับฐานภายในของสิงคโปร์เอง เศรษฐกิจของสิงคโปร์เติบโตอย่างดีในรอบ 4 ปีที่ผ่านมา  แต่เมื่อปลายปี 2554 รัฐบาลสิงคโปร์ออกกฎหมายให้ชาวต่างชาติที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์ในสิงคโปร์ต้องเสียค่าธรรมเนียมโอน 10% ของมูลค่า ในขณะที่ชาวสิงคโปร์ไม่เสีย ยกเว้นที่ซื้อเป็นบ้านหลังที่ 3 แล้วเท่านั้น ที่ต้องเสียค่าโอน 3% การนี้ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์สิงคโปร์ดิ่งเหว แต่ก็คงเป็นแค่ระยะสั้น เพราะที่ผ่านมาชาวต่างชาติมาซื้อบ้านในสิงคโปร์มากจนคนสิงคโปร์ชักหมั่นใส้ว่า พวกนี้มาอยู่ประเทศของตน แต่ไม่เสียภาษีใดเลย รัฐบาลสิงคโปร์ก็เลยเอาใจ ‘นาย’ (ประชาชน) ด้วยการรีดขนห่านจากนักลงทุนต่างชาติ
          เวียดนาม ก็เป็นอีกประเทศที่ชะลอตัวลง โดยเฉพาะในนครโฮชิมินห์ซิตี้ ปรากฏว่า ราคาอสังหาริมทรัพย์ลดลงไปเฉลี่ยถึงประมาณ 20% บางคนกำลังรอให้ลดลงอีก 20% จะได้ไปช้อนซื้อ แต่โอกาสนั้นคงยังไม่มี  เมื่อปลายปี 2554 ผมได้รับมอบหมายจากองค์การสหประชาชาติ (UNCHS) ให้ไปบรรยายเกี่ยวกับวงจรชีวิตอสังหาริมทรัพย์ที่เวียดนามกำลังอยู่ในช่วง ‘ขาลง’ ก็ปรากฏว่านักลงทุนที่นั่นค่อนข้างกังวลเกี่ยวกับตลาดที่อยู่อาศัย  และในต้นเดือนมีนาคม นี้ ผมก็จะได้มีโอกาสต้อนรับนักพัฒนาที่ดินเวียดนามที่มาดูโอกาสหาพันธมิตรไปต่อยอดพัฒนาที่นครโฮชิมินห์ ซึ่งคงอยู่ในสถานการณ์ที่ ‘เขี้ยว’ พอสมควรในขณะนี้
          กัมพูชา ก็คล้อยไปทางเวียดนาม เศรษฐกิจกัมพูชายังทรง ๆ แต่มีแนวโน้มดีกว่าเวียดนาม เพราะมีการลงทุนจากต่างประเทศเป็นอันมาก โดยอันดับหนึ่งคืออังกฤษ รองลงมาคือจีนและเวียดนาม สำหรับประเทศไทยยังอยู่ห่างชั้นนัก อย่างไรก็ตามการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในกรุงพนมเปญอาจมีข้อจำกัดเพราะระบบกฎหมายแบบสังคมนิยมอาจแตกต่างไปจากไทย แต่กัมพูชาก็กำลังพัฒนาเป้นอย่างมาก มีระบบกฎหมายปราบปรามการโกงกิน มีระบบการประเมินค่าทรัพย์สินที่ได้มาตรฐานสากล ในช่วงวันที่ 2-4 มีนาคม 2555 ทางกระทรวงการคลังกัมพูชาและสมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สินกัมพูชายังเชิญผมไปสอนวิธีการประเมินค่าทรัพย์สินเพื่อการเวนคืนเพราะกัมพูชากำลังจะพัฒนาสาธารณูปโภคขนานใหญ่
          ประเทศที่ถือว่าต่างกันราวฟ้ากับเหวก็คือ บรูไน และพม่า โดยบรูไนที่มีประชากรไม่ถึง 400,000 คน กำลังอยู่ในช่วงเศรษฐกิจชะลอตัวลงอย่างหนัก น้ำมันก็กำลังจะหมด บรูไนจะพัฒนาให้เหมือนฮ่องกง สิงคโปร์ หรือดูไบก็คงมีโอกาสจำกัด ในอนาคตมีโอกาสที่บรูไนอาจเข้ามาเป็นรัฐหนึ่งของมาเลเซีย แต่บรูไนก็ร่ำรวยจนคนไทยคาดไม่ถึง มีคนไทยไปทำงานกันมาก แต่ตลาดอสังหาริมทรัพย์คงไม่มีโอกาสที่คนไทยจะไปทำอะไรมากนักเพราะเป็นตลาดเล็กๆ
          ส่วนพม่านั้น ถือเป็นประเทศที่ยากจนข้นแค้นที่สุดในภูมิภาคเพราะมีปัญหาทางการเมืองยืดเยื้อ ประเทศแตกแยกเป็นเสี่ยง ๆ (อาจคล้ายกับไทยในอนาคต!!!) แต่เนื่องจาก มีสัญญาณที่ดีที่ประเทศจะเป็นประชาธิปไตยมากขึ้น มีการพัฒนาสาธารณูปโภคขั้นพื้นฐานมาก รวมทั้งท่าเรือน้ำลึกทวาย จึงถือเป็นดั่งดาว ‘จรัสแสง’ ที่สุดในภูมิภาคนี้ มีนักลงทุนหลายสัญชาติเดินทางไปทำธุรกิจเป็นอันมาก ธุรกิจหนึ่งที่ไทยสามารถไปพัฒนาในพม่าก็คือ นิคมอุตสาหกรรม รองลงมาอาจเป็นศูนย์การค้า โรงแรม และบ้านจัดสรร เป็นต้น
          ประเทศในเอเชียอีกประเทศหนึ่งที่น่าสนใจก็คือเนปาล โดยประเทศนี้ ผมเดินทางเข้าออกปีละ 2-3 หน ทั้งบรรยายและทำสำรวจวิจัยด้านอสังหาริมทรัพย์ ล่าสุดเร็ว ๆ นี้ผมเพิ่งสำรวจตลาดที่อยู่อาศัยที่นั่นที่มีจำนวนกว่า 60 โครงการ ทั้งห้องชุด บ้านเดี่ยว และทาวน์เฮาส์  เนปาลกำลังชะลอตัวลง แต่ไม่ได้ตกต่ำเช่นเวียดนาม  แต่ในอนาคต มีโอกาสเติบโตดีเนื่องจาก ความสงบสุขภายในประเทศที่น่าจะมีความยั่งยืน และการอนุญาตให้ต่างชาติสามารถถือครองห้องชุดพักอาศัยได้ ถ้าเนปาลมีความมั่นคงกว่านี้ อุตสาหกรรมท่องเที่ยว และอสังหาริมทรัพย์เกี่ยวกับอุตสาหกรรมท่องเที่ยวน่าจะเติบโตอย่างแข็งขันมาก เพราะมีเทือกเขาหิมาลัยที่ใคร ๆ ก็ต่างอยากไปเยือน
          เพื่อกระจายความเสี่ยง เพื่อการเติบโตอย่างยั่งยืน แผ่กิ่งก้านสาขา และเพื่อการแสวงหาโอกาสใหม่ ๆ นักลงทุนและนักพัฒนาที่ดินไทยต้อง ‘go inter’ ให้ได้ในเร็ววันนี้ พัฒนาให้ทัน AEC 2015 (ในปี พ.ศ.2558) นี้แล้ว!

ผู้แถลง:
ดร.โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th) ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA (www.area.co.th): ซึ่งเป็นองค์กรที่มีฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ภาคสนามขนาดใหญ่ที่สุดและปรับปรุงให้ทันสมัยที่สุดในประเทศไทย และดำเนินการเก็บข้อมูลต่อเนื่องมาตั้งแต่ พ.ศ.2537 เป็นศูนย์ข้อมูลที่มีความเป็นกลางทางวิชาการ และเป็นอิสระทางวิชาชีพ โดยไม่ถูกครอบงำโดยผู้มีส่วนได้ส่วนเสียใด ๆ สมาชิกของศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับข้อมูลที่เป็น First-hand information ในเวลาเดียวกัน